邹晓云：楼市调控政策应差别化

　　在当前我国房地产基础信息系统尚未完善、法律制度欠缺的情况下,完全依靠市场调节并不现实。所以一定时间内,行政先导的调控方式仍会持续。以限购为代表的调控手段短时间不会退出。

　　国家统计局近日发布的数据显示,全国70个大中城市中,7月有69个城市的新建商品住宅(不含保障房)价格同比上涨。但从环比来看,房价上涨的城市有所减少,整体涨幅也在收窄。中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云向中国证券报记者表示,房价涨幅趋缓是当前经济形势的反映。在经济增速放缓的背景下,居民收入增长的预期受到影响,市场的投资热情有所冷却,这会影响到房地产市场的表现。但温州楼市政策调整难具普遍意义。

　　“前些天我去考察,发现很多地方政府负责人抱怨,找项目、寻求新投资的过程非常困难,地方经济增长好像找不到出路。”邹晓云说,这种情况在二三线城市尤其明显。

　　房价涨幅放缓,并不意味着上涨压力解除。邹晓云表示,一线城市供需失衡的压力,以及近期频繁出现的高价地,都将成为未来房价上涨的驱动力。近期,温州调整“限购令”,这是最近一年多来首个尝试调整政策的城市,且这一尝试并未被监管层叫停。

　　在邹晓云看来,“温州尝试”难具普遍意义。由于此前的投资需求比重过大,在这一轮调整中,温州楼市泡沫破裂,房价连续多月下降,并危及到当地经济。因此,温州调整政策的尝试,更多是出于挽救经济的考虑。

　　他表示,针对不同城市房地产市场形态的差异,楼市调控政策应寻求差别化。但当前地方经济对房地产业的依赖程度较高,地方政府松绑政策的冲动较大。如果放任地方政府自行调整,市场就容易出现混乱。除非其他城市同样面临温州的情况,否则调整政策的尝试都有被叫停的可能。

　　邹晓云认为,在市场不能做到对资源进行有效配置时,行政手段的存在是有必要的。因此,未来一段时间,以限购为代表的调控手段不会退出,房地产市场仍将承受政策压力。

　　精彩对话

　　中国证券报:近段时间,高价地频繁出现,个别地方的“地王”纪录不断刷新。高价地产生的动力有哪些?

　　邹晓云:从市场层面来说,根据这些地块所在的区位和配套,地价不至于达到接近当地房价的水平。这些地块的出现,更多是在饥渴供地背景下,企业对后市预期过高所致。

　　地方政府卖高价地的驱动力十分充足。首先,按照一些国土部门的说法,地方政府每年都要实现一定额度的土地出让收入,而上级管理部门又对土地出让的数量指标有明确的计划和限制。地方政府自然希望每块地都卖出好价钱,甚至越高越好。同时,由于保障房供地任务的压力,地方政府多采用捆绑形式供地,这便使保障房的成本转嫁到商品房地块,也是导致地价越来越高的重要原因。

　　中国证券报:温州调整调控政策的尝试未被叫停,这是否意味着楼市调控“去行政化”的方向已定?

　　邹晓云:房地产调控的根本目的在于两方面:一是出于经济层面的考虑,通过维持房地产市场的运行来稳定经济形势;二是在住房保障层面,满足居民最基本的住房需求。至少从后者来看,政府部门的介入是很有必要的。

　　市场化调节是房地产行业的理想状态。在当前我国房地产基础信息系统尚未完善、法律制度欠缺的情况下,完全依靠市场调节并不现实。所以在一定时间内,行政先导的调控方式仍会持续。

　　针对不同城市房地产市场形态的差异,楼市调控政策应寻求差别化。但当前地方经济对房地产业的依赖程度较高,地方政府松绑政策的冲动较大。如果放任地方政府自行调整,市场就容易出现混乱。

　　以限购为代表的调控手段短时间内不会退出。

　　中国证券报:长效机制的建设要实现哪些目标?需要进行哪些配套改革?

　　邹晓云:房地产长效机制应该包含三个方面:一是建立政府主导的、保障中低收入群体基本住房的机制;二是通过相关的手段,主要是提高公共资源占用成本,将存量房屋以及利用率不高的房屋激活,平衡市场的供需关系;三是通过制度建设,主要是市场监管方面,抑制投机投资性需求,挤压市场泡沫。

　　土地、户籍等制度改革,都是长效机制的配套措施,但关联度未必真的很大。当前最主要的问题是地方政府有没有愿望和动力去推进,像住房信息系统联网进展缓慢等,都是各地不愿推进改革的借口。