近日,国家审计署网站发布一句话公告:根据国务院要求,审计署将组织全国审计机关对政府性债务进行审计。紧接着,对2012年保障房专项资金审计发现被挪用资金总计58亿元。敏感时期,股市受消息面预期的影响,市场波动相当剧烈,诸如“黑色星期一”的事件屡有发生,其中,房地产权重股“万宝招金”更是备受关注,但凡出现债务审计消息,便大幅拖累股指。
之所以市场把对政府债务的审计与房地产上市企业联系起来,其原因在于,政府债务的资金投向有很大一部分涉入房地产和土地市场。从审计署在今年6月公布的全国36个地方政府本级政府性债务审计结果来看,资金投向主要集中于基础设施建设和房地产、土地开发项目;有16个地区债务率超过100%,最高地区为189%。其中,用于土地收储资金规模较2010年增加652 .83亿元,增长21.15%。然而,由于过往依靠投资拉动的发展方式,已经使得政府长期的财务风险逐渐显现,因此,市场的担忧不无道理。长久以来对于土地出让及税收的依赖性有待调整。
不难发现,如此大范围的审计查账密度在近十年似乎从未如此密集过,而在宏观经济指标预示下行风险的当下,中央政府似乎无意采用过往扩张性的支出方式,提振市场,稳定经济增长。同时,扩张性的积极财政政策还需要受制于赤字率,决策层意味深长考虑“兜底”计划,体现出“底线”思维,意在“盘活存量”。其中的种种愈发指向一点,中国政府在时隔20年之后,改革战略从“整体改革”迈入了深化“存量改革”的时期。为此,盘活存量资金对于政府所涉及的各行各业都有着重要的战略意义,更何况攸关民生的房地产行业。
基于投融资领域的改革路线逐渐明朗化,决策层正采取措施,引入市场化融资方式,财政托底的依赖度趋于弱化,作为国民经济的重要行业,房地产市场还将受到“刚需”支撑,稳中有进。近期,由于地方财政收入增速有所放缓,行政层级较低的城市税基较低,导致其对土地出让收入的依赖性更强。根据财政部公布的数据显示,2012年,全国土地出让收入占税收收入约30%,可以预见的是,基于庞大的债务规模,为抵御不断攀升的财务费用,地方政府短期内唯有不断增加土地供应才可避免违约情形。
然则,土地资源是有限的,无论地方政府抑或是房企,一再通过土地资源(初级资源)进行运作并非长久之计,存量改革范围亦涉及盘活存量土地,过往处理欠妥或者沦为城市“褐地”的土地同样有再利用的价值。为此,根据国际经验以及结合当前局势,可 行 的 融 资 方 式 包 括 资 产 证 券 化(A B S)和市政债。地方政府可以通过A B S将大型基建项目和房产项目转入市场化运作,透明度较高,并且带来较大的融资规模;房地产企业也可通过市场化方式,解决房贷资金流转问题;另外,此举也有助于银行缓释资金过度集中所带来的潜在系统性风险。
7月30日召开的半年度中共中央政治局会议中,习近平总书记指出,盘活存量资金,促进房地产市场平稳健康发展。很显然,决策层的意图旨在引导走向经济再平衡,而非有意打压某些行业(包括房地产),因此,在短期调整过后,房地产板块及其相关股票都将迅速收复此前失地,未来政策面的波动更多是短期效应,长期稳定市场才是根本。
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