近日，新湖中宝（600208）55亿再融资方案的披露，激发了市场对房企融资环境松动的各种猜想。面临资金压力与生存危机的中小房企亦对“再融资”望眼欲穿，中小房企面临的困局从近期亮相的中报业绩中也可见一斑。然而，业内人士表示，此次房地产再融资的“有条件”开闸，主要受惠者仍是央国企等有政策导向项目的大型房企，中小房企未来难以避免行业洗牌。
“冰火两重天”格局加剧
“销售收入2.5亿元，净亏损1840万元”。7月20日，宋都股份披露半年报，为2013年152家上市房企半年报的发布拉开了一个不太靓丽的开幕。据同花顺WinD数据，上半年已披露中报业绩的15家房企共实现净利润28.81亿元，同比增长14.66%。
在披露业绩预告的公司中，有超过六成公司上半年“预喜”，净利润同比增幅超过100%的公司达到9家，显然，2013年房地产企业业绩和净利润情况整体向好。但要注意的是，提升中报业绩的仍为大型房企，部分中小房企由于资金链紧张或经营不善等因素，被甩在了“预亏”的底层。
面对这样的“冰火两重天”，中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌表示，目前中国房地产市场整体保持平稳向上的态势，上半年全国的房地产销售额增加43%，大型房企的销售增速在70%-80%，甚至翻番。这就意味着有些企业销售业绩不佳，需求与供应比不同，限购限贷与促进消费并存，造成了不同企业强愈强，弱愈弱。而土地、人口成本上升，融资的财务成本高企，令房地产的开发利润下降，最终反映在市场上就是优胜劣汰。
就在房企们对融资需求几近迫切之时，新湖中宝借助政策东风，提交了总金额为55亿的再融资方案，用于上海普陀区和闸北区两处旧城改造项目。作为房地产再融资“首战”，其是“告捷”还是“告吹”，也引来诸多房企的观望。
“有条件”开闸受益者有限
“房企的再融资会定向性的有条件放开，而非全面放开”，面对即将掀起的地产融资热浪，华鑫证券首席策略分析师陆水旗比较清醒。陆水旗告诉记者，地产股融资的开禁会集中于城镇化进程中，保障房建设、廉租房建设以及棚户区改造等城市改造的项目。
陆水旗分析道，7月30日中央政治局召开的经济会议，透漏的信号非常明确，不再使用“调控”、“遏制”等词语，取而代之的是要“促进房地产市场平稳、健康发展。”房地产调控去行政化的大方向已经可以确定。
近期房产税的出台，未来诸如“限购”等行政化调控会越来越少。目前房地产最主要的问题实际上已经演变为一个结构性问题。一线城市的房价依然保持高涨幅，而三四线城市已经出现过度开发的现象，“鬼城”愈来愈多。过去统一的调控政策已经难以一应万全。因此出现了定向政策，比如房产税会绕过中西部城市进行定点实施等，同样，地产股再融资也会被区别对待，并非所有的上市房企都能够获取。
面对是否所有转投该业务的龙头企业都能从政策获益的疑问，陆水旗表示，龙头房企也区分为两类，一种是央企（如中海地产、中粮地产等）或地方政府下属的企业（如上海的东华），这类企业在根据政策导向拿地与拿项目时，能够受到更大的支持力度；而相比之下，另一种即万科，万保招金等纯粹投向纯商品房住宅开发的企业未必能够拿到更多的政策导向项目，其再融资在短期内尚难“松绑”。
行业信号意义强烈
此次的“再融资”很难成为中小房企的救命稻草。陆水旗认为，房地产必将进入结构性分化的时代，房地产行业资源整合及集中度正在加速调整。五年之后，现有的地产股至少会消失一半，一线房企将赢家通吃，而未上市的中小房企绝大多数都会消失，每个省市与地方仅保留1-2家垄断性公司。垄断性的提高也有助于降低调控难度。
思源经纪机构成都公司市场研究中心总监孔祥虎认为，即使是“有条件放开”，对行业整体仍是利好。孔祥虎表示，去年到现在经济面临小幅度下滑，但房地产投资相对比较快，信贷资金的紧张也波及到了房企的资金链。在政府“稳经济”的基调下推行的房地产再融资的“有条件”开闸，尽管受惠的可能仅仅是大型的国企央企，但对市场的整体平稳向上，还是有带动作用。
陆水旗说道，需要注意的是新湖中宝是个特例，因为其项目用地早在2003年已经被收入囊中，陆续进行分期改造，此次是拿到了一个新的项目，资金稍显紧张的同时，遇到了政策利好匹配，因此搭乘了“头班车”，但是否能最终得到管理层批准尚不得而知。不过，其最终结果显然对其他房企而言信号意义非常强烈。
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