沉寂3年 房企欲闯关再融资

　　充斥7月的房企停牌潮与再融资开闸传闻,终于随着新湖中宝定增预案的公告露出峥嵘。而在过去长达三年里,数十家房企的再融资方案被终止实施,作为上市房企三年来的首单再融资,不仅仅是55亿旧改项目的融资破冰,更重要的是管理层调控政策的逆转。

　　房地产整体拉升1.87%

　　昨日,新湖中宝发布再融资预案,拟以不低于3.07元/股非公开发行不超过17.91亿股,融资总额不超过55亿元,用于位于上海的两个棚户区改造项目——上海新湖·青蓝国际以及上海新湖明珠城三期三标段、四标段,两者投入募集额分别为30亿和25亿。两项目的总投资则超过125.8亿元,募资额占项目总投资约为43%。

　　自2010年10月房地产调控窗口正式打开后,为与房地产宏观政策保持一致步调,上市房企重大资产重组或再融资方案均被终止。而此次新湖中宝的再融资,意味着已沉寂3年的房地产企业再融资终于得以重新启动。

　　据了解,新湖中宝之所以能打响房企再融资第一枪,与其两大再融资项目均为上海市旧城改造重点有关。

　　对此,海通证券总部分析师张琦告诉本报记者,“新湖中宝的再融资开闸可能让许多开发商看到曙光,但并不是所有再融资都会得以放行,现行阶段融资项目必须要和棚户区改造或保障房项目定向结合。此次监管层对房企再融资开闸的条件中,是否有保障房开发项目是一个重要审核依据。”

　　昨日A股市场做出了正面反应,截至下午收盘,房地产指数上涨了1.87%,新湖中宝以3.65元报以涨停收盘。

　　再融资被冻结三年

　　2010年10月15日,证监会通过其官方网站发布了“暂停房地产企业重组申请”的消息。证监会公告称,为坚决贯彻执行“新国十条”精神,已暂缓受理房地产开发企业重组申请。对已受理的房地产类重组申请,将征求国土资源部意见。

　　随着房企重组申请和再融资审批相继暂停,自此之后,国内上市房企在内地资本市场的再融资大门全部关闭。在过去长达三年里,数十家房企的再融资方案被终止实施。

　　尽管仍有不少上市房企提出再融资计划,但融资项目完全跟房地产毫无关系。例如:今年3月19日,中茵股份公告定向募资10亿元,准备谋求转型开矿卖药。而7月17日,天业股份公告定向募资12.99亿元,收购天业黄金90%股权。

　　不过,事情却在2013年中期出现了变化。今年6月底就在一些券商和房企中传播上市房企融资政策开闸。进入今年7月份以来,已有多家A股上市房地产企业因“筹划与公司相关的重大事项”停牌,其中包括宋都股份、金丰投资、新湖中宝、迪马股份、中弘股份、荣丰控股等。如此密集地停牌使得市场猜测,上市房企正集中酝酿再融资或重组事宜。

　　房地产估值有望获修复

　　“7月30日,中共中央政治局会议提出促进房地产平稳健康发展,并未提及房地产调控。这说明管理层对于房地产政策开始趋向温和,调控思路有所改变。”中新大东方保险投资部胡海浪告诉本报记者,“新湖中宝定增55亿进行旧城改造项目打开了一扇门,是新政策的具体体现。不过,由于新湖再融资方案仅限于旧城改造项目,并未涉及其他普通商品住宅项目,对房企融资的信号意义并未超出市场预期。管理层对房企再融资的态度是有条件放开,而旧城改造和保障房项目符合政府稳定经济、盘活存量的政策方向,或可获得股权融资或债权融资机会。”

　　中信金通证券首席分析师钱向劲则认为,“虽然新湖再融资方案最终能否获得证监会审批通过还有待观察,但该增发方案能够推出,说明房企再融资有条件放开正在逐步成行。房企再融资有条件放开对房地产行业的标志性意义大于实际意义,说明房地产调控机制正在发生转变,但行业本身并不会受到太大冲击,这主要是符合目前再融资条件的房企并不多,由于棚户区改造和保障房建设存在周转慢、毛利低的缺陷,龙头房企不太可能深度参与。”钱向劲表示,“不过,再融资有条件放开虽然不能促成A股房地产行业反转,但有利房地产股票估值修复。”

　　钱向劲指出,整体来看,三季度房地产板块仍将维持低位震荡,但相应专注于棚户区改造和保障房建设的公司存在结构性机会。