铺价三年翻番 租金不见涨

　　投资客豪赌万博商圈前景 二手商铺价格高达7万元/平方米

　　随着天河城欧莱斯、海印又一城奥特莱斯逐步开业,番禺商业“地王”落定,以奥特莱斯业态为主打的万博商圈俨然成了广州“第四商圈”,尚未开业的万达广场二手商铺叫价已飙上7万元每平方米。

　　但是,记者走访万博商圈发现,这里的奥特莱斯不但品牌缺少国际大牌范,而且折扣和市区相比也并未有太大优势,除了周末,平时人气也并不旺。

　　据了解,目前万博商圈租金并未同等上涨,回报率跑输全市。业内人士认为,万博商圈成型尚需三五年,投资客大都是看到万博商圈的前景,希望低位入手长期投资。

　　投资火热

　　商铺写字楼价格水涨船高

　　近两年来,番禺万博商圈不断升温,直接推高了周边的商业地产价格。去年6月,番禺万达广场商铺以5万元/平方米价格开盘,开盘当天即售罄,而2010年,番禺的社区铺价格仅仅在1万~2万元之间。

　　随着天河城欧莱斯、海印又一城奥特莱斯逐步开业,番禺商业用地“地王”在今年年中花落万博商圈,楼面地价比去年同期“豪涨”1万元,万博商圈的二手铺价格进一步水涨船高。昨日,记者了解到,目前万达广场的二手铺位放盘价格已经达到7万元每平方米,而社区铺的价格已经达到4万元左右,相比起三年前,铺面价格已经翻了一番还多。而投资门槛更低的公寓和写字楼,均价也节节攀升,部分在售的loft公寓产品均价早在5月中旬便已经超过2万元。

　　虽然商铺、写字楼、公寓等价格都一路上扬,但是由于整体商圈发展依然不够完善,商圈整体租金一直停滞不前。

　　“你也能看到,目前其实整个商圈的人气并不旺,尤其是公寓和写字楼产品,在出租市场上严重供大于求。” 合富置业储备分区营业经理许伟钊坦言,现在叫价7万元的番禺万达广场二手铺一直“有价无市”。

　　其对记者表示,目前番禺碧桂园或者番禺大道周边的街铺,大概能租160~200元/平方米,相比起4万元左右的二手售价,回报率大概是2~3厘,这个收益率在商铺中“并不算高”。“对于公寓来说,80多平方米的公寓,装修好的话,租金顶多6000元每月,而若是保持交房时的毛坯状态,租金仅有4000每月。”记者发现,和1.5~2万元每平方米的售价相比,写字楼和公寓的租金回报率甚至不到1%。

　　“目前在这边投资房产的投资客,大都是看到万博商圈的前景,希望低位入手长期投资,而不是看眼前的租金回报率。” 许伟钊表示,“万博商圈附近的配套确实越来越完善,目前,好几块商业地块都在动工,7号线也已经开始动工,虽然现在番禺万达广场还未开业,但是三五年之后,万博商圈应该可以成型。”

　　商圈怪象调查①

　　商圈现状

　　品牌:

　　缺少“国际大牌范”

　　从国外留学回来的周小姐对于奥特莱斯这一业态再熟悉不过,“集中在郊区,很多一线大牌的折扣店,虽然是过季货,但由于是‘白菜价’且选择多,吸引了很多顾客。”

　　不过,周小姐告诉本报记者,“周末去了一趟番禺的奥特莱斯店后有点失望,真正的一线大牌少,大多数都是市区商场也有的国内品牌和体育品牌,整个感觉不像奥特莱斯更像普通购物中心。”

　　近日,本报记者实地走访了位于番禺的海印又一城奥特莱斯和万博欧莱斯,发现其在商品配置上的确少了些“国际大牌范”。除了在海印又一城奥特莱斯一层的黄金位置可以看到Burberry、Coach、Gucci、Hugo、Boss、Versace和Armani等国际一线品牌,其他楼层或商场仍以国际体育品牌或国内品牌为主。

　　某资深商业观察人士曾向本报记者透露,一般来说百货正价店的扣点率在20%左右,但奥特莱斯的扣点率常常在个位数。还有正在与奢侈品牌进行引入谈判的商场内部人士进一步指出,国际一线奢侈品大牌太强势,不仅保底租金低,还会提出免费装修等各种要求,上述因素都影响了国际一线大牌的入驻。

　　折扣:

　　并未比市区商场“给力”

　　在折扣方面,奥特莱斯也并非所有商品都比市区商场“给力”,很多和市区商场促销时“不相上下”。

　　记者走访发现,海印又一城奥特莱斯2层以上非奢侈品牌的商品折扣以5折较为普遍,而今年以来市区各大商场促销活动的力度也基本维持在平均5~6折的水平。在万博欧莱斯,还有个别品牌服饰的折扣仅为7折左右。

　　一位国内品牌女鞋专柜的销售人员告诉记者,该品牌在海印又一城销售的商品品种和市区商场差不多,“今年的新款也有,刚上新时也不会低至5折,但是商场既然叫奥特莱斯,可以给一个折上9.5折。”

　　周小姐则告诉记者:“我买了一双哥伦比亚户外运动鞋,以为打6折很划算了,结果回市区发现有商场专柜货品做5折促销。”

　　对于折扣和市区商场促销时差不多,海印又一城奥特莱斯相关负责人的解释是,由于商场融合了“购物中心+百货模式管理+奥特莱斯”三大业态,商场定位方面较一般普通的奥特莱斯折扣场稍高,也导致供应商在货品配比上提高了一些新货的占比,“所以在折扣上也和市区商场做促销时差不多。”上述负责人说。

　　配套:

　　停车虽方便,餐饮不咋地

　　据知情人士透露,海印又一城去年4月底开业,当年第三季度即实现盈利。此外,万博欧莱斯店去年销售额达到约5亿元,与其首年销售额相比增长了5倍多。业内人士分析认为,这主要是基于便利的交通吸引了大量有消费能力的人口。

　　以往,家住番禺区的程女士一家是典型的“住在番禺、活在天河”,周末消费基本往天河城一带跑,停车还很困难。现在,随着番禺万博商圈商业元素的丰富,她就不用去天河城一带扎堆了。但她同时也抱怨,除了停车比较方便外,万博商圈在配套设施方面比市区还是差很远,“逛累了,想找个像样的咖啡馆歇脚,结果只营业到6点半就打烊,而商场营业到9点半。”

　　而记者走访也发现,万博欧莱斯商场内和周边的餐饮店多以中低端快餐为主,和一般人心目中的奥特莱斯“国际范”也有存在较大差距。

　　商业分析

　　新项目要避免重复建设

　　第一商业网总裁黄华军指出,万博商圈目前已经吸引了很多地产商和开发商,未来迎宾路的竞争将非常激烈。而据记者了解,番禺万达广场招商已完成,汇珑商业中心也在招商之中。“将来进驻的商业项目要有科学的规划、合理的布局,能够共享客流和实现购物中心差异化是万博商圈崛起的关键因素。”黄华军说,“商业气氛的形成是不断加温的过程,避免蜂拥而上。时机把握和开发节奏很重要。”

　　他进一步分析,新进入商圈的项目要有区别与现有购物中心的新亮点,如果还是重复建设则对于消费者的吸引力不强。黄华军认为:“娱乐休闲、餐饮和儿童消费尚有发展空间。”