房地产融资开闸已成定局 股市楼市何去何从？

　　7月以来,随着房地产企业再融资重启预期的不断升温,上市房企中已有宋都股份、金丰投资、新湖中宝、迪马股份和中弘股份等多家公司因“筹划重大事项”而相继停牌。4日和5日两个交易日,一则房企融资将开闸的传闻更是引发了地产板块的强劲反弹。

　　尽管监管层没有明确表态房地产融资政策将调整,但近期的各种迹象表明,房地产融资开闸基本已成定局。

　　在楼市宏观调控的大背景下,已有将近4年时间没有房地产企业在A股IPO或增发,此时放开再融资政策传递出哪些信号?其将对股市和楼市影响几何?

　　暂停4年重启时机已到

　　2010年年初,监管层正式宣布暂停批准房地产企业上市、再融资和重大资产重组。事实上,从2009年11月南国置业成为最后一只登陆A股的房地产企业至今,已有将近4年时间没有房企IPO。从2009年9月8日世荣兆业的定向增发方案获批后,几无房企再融资计划获批。

　　“当时主要是为了配合宏观调控政策,担心房企上市、再融资后会因为‘不差钱’而推高地价、房价。”中信建投房地产分析师苏雪晶称,随后有若干家上市房企增发计划泡汤,而一些房地产企业在A股上市的计划也因此搁浅。

　　业内人士指出,由于A股直接融资渠道受阻,近年来内地房企或海外上市,或发债,或通过私募、信托等平台融资,融资成本大幅攀升,某些企业融资成本甚至高达15%以上。而如此高的融资成本不仅转嫁到房价之中,最后让购房人承担,还对实体经济其他私人部门产生了“挤出效应”。

　　研究显示,今年一季度,实际社会融资总额同比多增的1.83万亿元中,有七成多流向了房地产和地方融资平台;二季度,这一格局也并未发生根本性改变。这两个部门的资金需求也抬高了整个社会的融资成本,导致国内流动性虽相对宽松、但经济增长并没有受益。“直接向资本市场融资,相比银行贷款或其他渠道融资成本可以下降很多。”绿地集团董事长张玉良认为,这几年上市房企丧失了直接融资功能之后,对企业发展有很大影响。“现在房企再融资应该放开,而且时机已到”。

　　再融资将刺激地产股估值修复

　　市场普遍认为,房地产企业再融资一旦重启,地产板块将迎来持续反弹行情。中投证券房地产行业分析师李少明表示,放开房企再融资应是针对大量房企借道海外上市及调控市场化所作的政策调整,这将有利于板块业绩的释放和反弹的持续。

　　7月4日和7月5日两个交易日,一则再融资将放开的传闻更是引发了地产板块强劲反弹。多家机构认为,放开再融资将对房地产企业获取资金形成实质性利好。长期来看,再融资放开有利于优势企业的长期发展,进而提高行业集中度,龙头和优质成长企业的估值有望得到修复。

　　申银万国也发布报告称,再融资将刺激地产股估值修复。在七、八月份销售缺乏亮点、而龙头公司估值仅有7倍左右的情况下,再融资重启将可能成为地产板块股价表现的主要催化剂。前期扩张快、负债率较高的成长型公司,以及已经上报过股权/债权融资预案、股东资源丰富的公司,有保障房或一级开发业务的公司可能将更早受益。

　　融资开闸与房产调控并不相悖

　　在“国五条”实施已过百日,房地产市场初显平稳,而房价始终坚挺,土地市场“地王”频出,楼市调控压力依然较大的大背景下,市场对房企再融资开闸最大的担心是将释放出楼市调控的“拐点”信号,使近几年的调控成效前功尽弃。

　　张玉良认为,短期内,房地产企业融资后可能会推高地价、房价;但长期来看,房价最终是由供需关系决定。放开融资后,房地产企业获取资金,增加投资,反而有利于扩大供给,进而平抑房价。不仅如此,开发商资金不再紧缺后,除了增加居住地产供应外,还会开发产业地产和城市设施配套服务的地产项目,对经济发展有积极推动作用。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为,房企融资开闸与房地产继续进行调控并不相悖。“近年来,业内一直呼吁,未来房地产调控应在加强落实现有短期政策的基础上,着重进行中长期政策制定,建立房地产调控长效机制,更多地用市场化手段而不是行政手段来调控。有条件地放开房企融资政策,就是弱化行政干预,通过市场规律的传导,达到调整市场结构的目的。”

　　“该放的权力坚决放开放到位,该管的事必须管住管好。”专家认为,楼市调控应当有进有退,行政化的调控手段应逐步退出,在房地产融资、开发、销售等环节应尽量减少行政干预,实现市场化运作。同时,住房信息联网、不动产登记、房产税等长效机制也应适时启动,从土地、金融、财税等方面继续进行灵活调控。在完善的机制保障下,逐步增强市场的调控作用,从“堵”变“疏”,从注重行政手段,到更加市场化,注重供给。