楼市调控效应递减 房产税扩围正逢其时

　　当前,面对全球经济复苏乏力、IMF(国际货币基金组织)等机构频频下调主要经济体增长预期、中国经济增速放缓等新形势,新一届政府采取了一系列应对措施。

　　其中,在涉及房地产调控、财税体制改革、淘汰过剩产能等具体方面时,行政调控会否陷入历史怪圈、本轮改革能否取得预期效果等诸多问题,广受社会甚至是世界各国的关注,接受《每日经济新闻》记者采访的相关人士对此作出了精彩解读。

　　楼市新政

　　在史上最严的新“国五条”的压力下,为何“地王”仍然频出?房价为何依旧上涨?

　　今年初春,房地产新“国五条”闪亮登场,但并未使市场再次陷入严冬。

　　7月10日,国土部下属的中国土地勘测规划院报告称,新“国五条”及其细则的效果应验了“再而衰,三而竭”的规律,商服、宅地市场上涨势头未能遏制,反倒维持高位运行。

　　中国指数研究院 (以下简称中指院)的监测数据显示,今年上半年,全国300个城市住宅用地推出及成交量同比分别增长13.2%、11.4%,一线城市增长最为明显。从价格上看,全国300个城市住宅用地楼面均价同比上涨36.6%,各地 “地王”频现,房企拿地积极性未减。

　　虽然自二季度以来,决策层鲜有关于楼市的表态,但却暗流涌动,以房产税为核心的长效调控机制正在谋划之中。《每日经济新闻》记者获悉,包括杭州在内的几个城市已经在拟定房产税试点方案,待国务院批准后,或将在下半年落地。

　　行政调控效应递减明显

　　今年上半年,随着新“国五条”细则落地,也宣告房地产调控进一步趋紧,抑制热点城市投资投机需求再度升级,北京、上海等城市配套细则相对严格,其他绝大多数城市基本延续了“国五条”的政策方向。

　　然而,房地产市场高烧仍难退,百城均价绝对水平创新高,自4月起均价超过万元,环比连续13个月上涨,近3个月涨幅持续收窄,同比连续7个月上涨且涨幅持续扩大。

　　中指院常务副院长黄瑜告诉《每日经济新闻》记者,上半年成交量为近4年同期最高,“国五条”出台后的第二季度,成交量降幅明显小于2010年的“国十条”。

　　据统计,今年上半年,50个代表城市住宅月均成交2522万平方米,与2010年~2012年同期相比增幅均超过35%,处于近4年同期最高水平。

　　与此同时,“地王”频出也触动着购房者的神经。以上海为例,5月9日,上海浦东新区世博会地区拍卖的其中两个地块,楼面单价接连刷新该市年内单价 “地王”。20天后,上海总价地王又被刷新,北京福润天成房地产开发有限公司以46亿夺得长宁区新华路街道地块,溢价57%。

　　链家市场研究部张旭告诉《每日经济新闻》记者,新“国五条”的冲击逐渐被消化,住房需求依然十分旺盛。2013年上半年的市场较2012年出现明显变化,虽然受到新“国五条”细则冲击,但政策环境和市场环境都比较稳定,购房者预期较为一致,市场热度升高,需求集中释放。

　　此外,不错的销售情况在房企业绩中也得到体现,链家统计显示,2013年6月,万科等23家发布月度成交信息的房企的销售业绩合计958.3亿元,环比增长5.8%。25家主流房企上半年销售额合计5338.7亿元,同比增长45.9%。

　　新一轮房地产调控并未引起惊涛骇浪,甚至有“空调”之势。多位业内人士均认为,这已经是本轮房地产行政调控第五次升级,市场多方主体都已经有了抗体,调控效应递减已十分明显。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭对 《每日经济新闻》记者表示,在市场短周期步入上行通道后,即便是有新政施压,楼市也不可能立即大幅降温,2013年震荡上行加高位盘整的可能性较大。同时,就算多数指标可能逆转下行,估计最快也要等到四季度。

　　长效机制正在谋划之中

　　在新“国五条”细则出台后,决策层的注意力似乎鲜在楼市停留,政策再次进入真空期,但从各地方的动向不难看出,一系列长效机制却正在积极谋篇之中。

　　黄瑜表示,作为长效机制的重要组成部分,房产税改革试点范围扩大、新型城镇化战略落实、土地制度改革等一系列配套制度或将在下半年逐步落实,房地产业中长期运行环境已发生转变。

　　多方消息均显示,继上海与重庆后,目前杭州的房产税改革试点方案也已经上报,并有望在年内推出。国家发改委有关负责人此前也表态称,正考虑择机扩大房产税试点范围,今年会有具体动作。

　　据了解,新房产税试点城市在征收办法上将更倾向于上海模式,即“向增量开刀”的思路。该思路包含两层含义:一是对增量住房进行征税,不会覆盖存量;二是在划定人均免征面积的基础上,对超出部分征税。

　　此外,3月28日,国务院办公厅关于实施 《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工通知中提出,出台并实施不动产统一登记制度。国土部副部长胡存智5月也表示,国土部正积极会同有关部门推动不动产统一登记制度建设,预计2014年6月底前出台不动产登记条例。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强分析说,不动产登记制度有利于未来房产税的试点和全面开征,持有多套房的家庭会面临房产税持有成本的增加,从而间接影响购房者对房产投资的热情,减少市场不合理性需求。

　　一位接近决策层的专家向《每日经济新闻》记者表示,地方财政收入来源与事权的统一是高层十分关心的问题,而“地王”频出背后的土地财政怪圈折射出地方税源不足,房产税和资源税无疑是未来的改革方向。

　　而在解决需求端问题时,保障房工作已逐渐进入一个新阶段。黄瑜表示,与2011及2012年相比,今年保障性安居工程新开工及基本建成套数目标都有所减少。2013年全国保障房建设的工作重心开始由建设数量上转移至求质求量、发挥实效。此外,有业内人士表示,目前行政调控正在积极为长效机制建立争取时间。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭:

　　在市场短周期步入上行通道后,即便是有新政施压,楼市也不可能立即大幅降温,2013年震荡上行加高位盘整的可能性较大。同时,就算多数指标可能逆转下行,估计最快也要等到四季度。

　　近1个月部分高价成交地块

　　●23.09亿 广州白云配件厂地块6月18日直逼该区今年总价“地王”●47.21亿 上海徐泾镇会展中心3地块6月27日创上海总价“地王”●53.72亿 重庆溉澜溪地块6月27日创重庆今年总价“地王”●48.70亿 上海张江高科技园地块7月3日再次刷新上海总价记录●17.70亿 北京夏家胡同地块7月3日成住宅单价“地王”●6.03亿 广州荔湾区一商业金融地块7月8日成该区商业单价“地王”●37亿 上海梅陇新中心一商住地块7月11日成交,溢价率达115%