改善型需求主导楼市“红六月” 反季热销有望延续

　　6月沪上楼市逆市飘红,改善型需求成为主导力量,不管是新房,还是二手房市场,中高端项目成交活跃程度大增。而6月末发生的“钱荒”事件对楼市影响仅停留在心理层面,因为当前热销行情有望延续。

　　改善型需求回暖

　　老张选定了一套总价超过600多万元的三房,目前正在办理过户手续。

　　老张属于不折不扣的改善型需求,在一年前就开始看房,但因为各种各样的原因,一直没有决定下来。就在三个月前那场突如其来的“抢房潮”中,他也差点投身其中,但最终还是冷静了下来。不过就在一个月前,一套合适的房源出现之后,他毫不犹豫地出手了。

　　其实,类似于老张这样的大有人在,改善型需求在6月份集中释放,并成为当月的主导力量。上海汉宇地产市场研究部监测结果显示,截至6月27日,6月上海全市商品住宅的成交面积95.6万平方米,加上最后3个交易日,全月成交量将突破100万平方米甚至接近110万平方米,环比5月增长超过两成。

　　这其中,中高端楼盘6月表现抢眼,特别是品牌房企旗下的品质楼盘颇受客户青睐,多个楼盘出现热销,截至6月27日,销量过百套的楼盘共计16个,其中中高端楼盘占据7席。其中三花现代城热卖211套,中海万锦城、华润中央公园、绿地新里崴廉公馆以及全新盘宝华海尚郡领均取得了百套以上的销售战绩。另外,上个月扎堆推盘的新江湾城板块持续受到市场关注,其中全新盘“绿地海珀璞晖”6月再度加推,持续热销,6月成交94套,累计销量200套左右。

　　而其实这种迹象在6月中旬就已经显露无疑。据德佑地产市场研究部监测数据显示,在6月份的第三周(6月17日～23日),全上海市单价5万元/平方米以上的高端商品住宅合计成交75套,比前一周增加45套,为近期少有的成交高峰。

　　此外,二手房市场同样如此。来自德佑地产、汉宇地产、中原地产等沪上中介公司的反馈显示,目前包括陆家嘴、联洋、徐家汇、古北、中山公园等板块的交易活跃程度明显提升。汉宇地产浦东新陆家嘴分行的经理白华荣表示,以近期成交的一套仁恒滨江园三房为例,从挂牌到签约仅不到一周的时间就完成了。此外,上述板块带看量也较前两个月有明显的回升,增幅达到5成。

　　多种因素推动

　　改善型需求在6月份成为主导力量,除了改善型需求集中释放等自身因素之外,还有价格、选择等其他方面的原因。

　　业内人士指出,中高端项目主动放低身段,成为吸引刚需出手的一大主因。距离上一次开盘差不多已经超过两年之久的静安豪景苑,在6月中旬开盘首周便售出17套房源,“网上房地产”网站公布的数据显示,整个6月份该项目签约次数达到45次。德佑地产有关人士指出,其成交均价为6.86万元/平方米,明显低于7.17万元/平方米的最低报价。此类情形并非仅仅只是静安豪景苑独有,如绿地集团在浦东康桥的绿地东上海项目,售价也要比周边同类型的低近1万元/平方米。

　　此外,开发商加大中高端项目的推盘热情,也使得市场有了更多的选择。与5月份不同的是,6月以高档公寓、别墅等为代表的中高端楼盘供应量显著提升,并主要集中于外环线以内,如杨浦新江湾城板块、普陀长风板块、宝山淞南板块和浦东三林、北蔡板块等,且体量较大,整体供应面积占比近50%。

　　开发商加快推盘速度,其根本目的在于加快资金回笼速度。汉宇地产分析人士表示,开发商采用“小批量多批次”的推盘节奏,平价入市,来加速客户成交,最终实现销售目的。

　　此外,土地市场的升温,也间接激发了购房热情。相关监测数据表明,今年上半年,上海市经营性用地共计出让117幅用地,同比增加64幅,出让金额为703.78亿元,相比去年同期增幅为373%。

　　需求趋于多元化

　　改善型需求趋于多元化,这可能是近期市场上最为显著的变化。

　　改善型需求无外乎两个方面,其一是住房面积,其二是居住地段方面的改善。在此之前,提到改善型需求,基本要求两者兼而有之,或是钟情于地段。而随着城市建设的推进,人们不再局限于对地段的追捧。记者了解到,目前位于城市周边区域的改善型物业,也受到了购房者的青睐。如位于大浦东康桥板块的绿地东上海项目,就受到了改善型需求的关注。绿地集团上海富润房地产发展有限公司总经理曾广生表示,虽然项目并非位于市中心核心区域,但由于康桥板块教育、交通、商业等配套都已成熟,因此该项目也得到了很多改善型需求的认可。据悉,该项目面积超过130平方米的大三房,售价约300万元左右,仅相当于市中心区域普通两房的价格,性价比较高,这也成为受到改善型购房者关注的另一大因素。另外,该项目近期将推出位于整个社区最后保留的、最中央、最好的楼王现房,面积为约134～143平方米的三房,均为南北通透户型,带一个入户花园、南北2个阳台、2个飘窗,均为一梯一户设计。

　　对于这种现象,我们也可以从郊区房价的变化得到佐证。根据德佑地产市场研究部监控的数据显示,截至6月24日,今年以来全市商品住宅均价为23486元/平方米,冲破了2.3万元大关,并且比去年下半年22376元/平方米的均价上涨4.96%。尤其值得注意的是,作为刚需置业热点的各大郊区新城,其公寓均价出现了全线上涨的局面。从各郊区新城的公寓价格情况来看,除嘉定新城涨幅较小外,其余郊区新城公寓均价的涨幅都在8%以上,明显高于全市房价的总体涨幅。

　　反季热销有望延续

　　考虑到“钱荒”对市场的影响只是在心理层面,因此专家认为,热销状况有望延续下去。

　　月末的“钱荒”事件给楼市蒙上了一层阴影。日前,上海多家银行虽未因“钱荒”停贷,但申请房贷额度和利率都有所收紧。此外,由于银行开始缩减住房贷款份额,也使得银行房贷速度明显放缓。

　　对此,德佑地产市场研究部总监陆骑麟表示,央行对“钱荒”态度的变化,以及各方的表态均已表明,中国流动性并不缺乏。因此“钱荒”事件对楼市的影响也会相对减小。随着“钱荒”的集中爆发,银行资金的短期紧张势必对楼市带来一定的冲击,但考虑到目前整体楼市依然稳步上升的趋势,以及管理层出手后市场将逐渐稳定,预计“钱荒”对楼市的实际影响将不会太大,更多的是心理层面所带来的担忧,后期整体市场前景依然较为乐观。