有上海世博会 “地铁大门”之称、位于马当路和徐家汇路交界处的地块——卢湾区第65街坊258弄地块(南块)再次被转让。
昨日(7月17日),凯德商用产业有限公司 (以下简称凯德商用)宣布,已完成向凯德商用中国发展基金III转让上海卢湾项目66%的实益权益。
分析人士对《每日经济新闻》记者表示,上述需要大量投资且发展速度缓慢的项目,将借助凯德商用旗下基金开发并培养成熟后,再通过类似REITs(房地产信托基金)完成上市。这一做法由于降低了经营风险,提升了房企的投资收益率,而为业界提供了非常有价值的参考。但是依照现有法律法规,这一模式目前还很难在内地大规模实施。
第四次被转让
据记者统计,算上这一次,上述上海卢湾区项目已是第四次转让了。此前,上海当地多家媒体报道称,上述地块在近十年内几经转手,2003年7月30日,中海发展与卢湾区政府签定了卢湾区65、67、68、69、70、71街坊地块 《国有土地使用权出让合同》,土地出让面积共计约18.8万平方米;2007年2月,摩根士丹利与上海永业成立上海永威置业有限公司(以下简称永威置业),斥资13亿元从中海发展手中购得第65街坊258弄地块(南块);2010年初,凯德商用又花费了38.6亿元从摩根士丹利手中买下该地块66%的股权。
资料显示,凯德商用中国发展基金III投资中国零售商业地产的开发。该基金的投资期限为8年,规模达10亿元。凯德商用拥有凯德商用中国发展基金III50%的股权,达5亿美元,其余股权由亚洲及北美机构投资者持有。
此次转让完成后,凯德商用中国发展基金III已于上海、成都、武汉及青岛五项零售资产投入约90%的资金。
凯德商用方面称,凯德商用中国发展基金III成立初期,基金资产为凯德商用旗下三个正在开发中的购物中心,除了成都天府项目和魅力城项目以外,其中还包括了上海卢湾项目。
凯德商用曾于去年7月表示,上海卢湾项目是否注入凯德商用中国发展基金III将取决于政府的审批。凯德商用中国企业传播经理李婉表示,此次发布的公告说明,上海卢湾项目已正式与凯德商用中国发展基金III完成了股权转让。
凯德商用总裁林明志介绍,凯德商用中国发展基金III是凯德商用迄今发起的最大私募基金。基金的设立除了能推进凯德基金管理的业务模式,也让凯德有更多资金调配于未来的投资项目。
基金退出方式引关注
5月6日,《每日经济新闻》就凯德商用上海卢湾项目开发缓慢做过相关报道。当时有业内人士猜测,项目动工进度缓慢可能与凯德商用的开发模式有关联。
知名房地产专家陈晟表示,内地开发商的资金来源主要靠银行贷款,而凯德商用基本采用“私募(PE)+信托(REITs)”来获得资金。
值得注意的是,由于凯德商用中国发展基金III旗下项目包括上海卢湾项目,多为凯德商用自身项目,因此该基金的退出方式也备受关注。
李婉对此表示,目前还不方便透露该基金将以何种方式退出。
有业内专家认为,凯德商用应该不会通过回购来帮助基金退出,通过证券化的操作方式可能性较大,将注入基金的项目通过REITs再上市,从而实现基金的成功退出。这也意味着上述地块有可能第五次被转让。
陈晟称,由于新加坡REITs发展的非常成熟,很多当地的开发商都利用基金的模式开发培育物业,降低了自身开发的经营风险,同时提升收益。
事实上,内地也有开发商在实践类似的模式。复地投资集团执行总裁张春华曾公开表示,复星把资产管理作为集团以后的核心业务之一,所以复星把资产管理作为成长型行业来发展,同时能更好地优化集团资本结构,平衡债务风险,这方面的优势非常明显。
不过,有业内人士认为,类似的房地产基金化运作短期内还难以作为主流在内地大规模开展,只能做小规模的实验。
陈晟认为,如果内地的REITs能发展起来,房地产间接融资的格局将转变为直接融资,这对房地产融资将有着突破性的进展。但在等待内地REITs环境成熟的同时,前提还需要出台相应的基金法律。
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