6月份,银行间的流动性虽然比较吃紧,但对房地产行业的影响似乎并没想象中那样厉害。昨日(7月3日),经过多次加价,万科以总价48.7亿元竞得浦东新区张江高科技园区商住用地,楼板价21415元/平方米,溢价率88.6%,再次刷新年内上海土地出让总价纪录。
万科解释拿地原因称,张江高科技园区作为 “中国的硅谷和药谷”,该区域人均收入高,是上海的2.5倍。同时,该地块是园区的第一块住宅用地。
中房信研究总监薛建雄对 《每日经济新闻》记者表示,上海土地出让最高总价仅隔一周就被刷新,其实属于正常现象。此后,只要有优质的地块出让,上海的土地总价纪录还会被刷新。
戴德梁行华东区投资及顾问服务部董事卢强也表示,“钱荒”对地产行业的影响,仅限于大量使用银行理财产品融资的中小地产公司,对于多数房企来说,不会有什么影响。
园区首块住宅用地
昨日下午,经过323次加价后,万科盈江投资联合张江集团以48.7亿元击败其他6位竞拍对手,拿下浦东新区张江高科技园区中区C-11-3、C-11-4、C-12-2、C-12-3商住地块,楼板价约21415元/平方米,刷新上海年内土地出让总价纪录。
就在此前,6月27日,青浦区徐泾镇会展中心3号地块出让时,绿地集团及福建泰坤贸易有限公司经过148轮的激烈竞争,以47.21亿元竞得,刷新今年上海土地出让总价纪录。
挂牌信息显示,上述张江高科技园区出让面积为7.95万平方米,规划建筑面积22.74万平方米,起拍价25.82亿元。据出让要求,该地块住宅为装配整体式住宅,其中90%为全装修住宅,项目必须采用张江高科技园区中实施的集中供暖方案。据悉,目前国内掌握这项技术的房企并不多,故此次万科对这幅地块可谓是志在必得。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示,除了该地块本身的内在价值预期外,所在区域住宅地块的稀缺及较低的起拍价都是其刷新年内总价纪录的构成因素。“另外,该地块住宅用地占比高达七成,在如今土地市场的激烈竞争下,其地块用途的限制往往会被弱化。”
21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示,2009年至今,张江区域内共计出让过11幅各类地块,其中多以科研设计、商办用地为主,未涉及住宅用地出让。同时该地块不足1.2万元/平方米的起拍楼板价对有意拿地的开发商来说,具有较强的吸引力。
万科解释拿下该地块的原因称,张江高科技园区作为“中国的硅谷和药谷”,现有企业3000多家,从业人员20万,是中国最大的科技园区之一。福布斯全球软件企业前30强中11家在此设立研发中心;全球制药企业12强已有7家在此设立研发中心。同时,该区域人群也是“高收入,高学历”人群集中的典型片区,人均月收入约为上海的2.5倍。该地块是张江高科技园区中区出让的第一块住宅用地。
一线城市稀缺地块将持续受捧
就在昨日,上海保利盛冠投资有限公司以总价23.56亿元摘得松江区泗泾镇泗凤路一号A地块,溢价率131.89%,折合楼板价12567元/平方米。
据了解,该地块属商住用地,其四至为东至住宅小区,南至泗凤公路,西至祥汇路,北至泗宝路。地块总出让面积为84089.7平方米,25-01地块 (北块)容积率为2.5,25-02地块(南块)容积率为2,起始出让价为10.16亿元,折合楼板价为5419元/平方米。
事实上,该地块在出让前就吸引了众多开发商的关注,共有79家申领了竞拍申请书。有消息称,金地、绿地、三湘、保利置业、招商等品牌房企都参与了现场竞拍。
21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示,2011年至今,上海松江区域内出让的经营性用地 (剔除动迁安置房用地)共计28幅,出让总面积为124.4万平方米,累计出让总金额约为111.6亿元。
据悉,目前,松江区内经营性用地平均楼板价仅为5136元/平米,最高为10211元/平方米的千新公路二号,且该地块属纯宅地;同时在出让总价方面,近3年最高的地块为松江区北场1号宅地,但当时14.5亿元的价格较今日的23.56亿元逊色不少。此次泗泾镇地块无疑再次刷新了松江区土地出让总价新高。
知名房地产专家陈晟认为,昨日土地成交行情之所以这么好,主要是开发商对一线城市土地的认可,在保证项目利润方面具有共识。无论钱荒与否,稀缺资源的土地仍受追捧。
陈晟认为,未来楼市无论是行业,还是项目都将出现明显分化。大开发商在拿地过程中仍会表现得比较积极,因为打通了海外融资渠道受国内银行调控政策影响较小。但是一些基于影子银行的融资,高价拿地,并且没有海外融资渠道的中小房企可能需要小心谨慎。此外,未来开发项目也将出现高溢价和低价拿地的分化。
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