北京住宅成交全面超越去年 土地出让收入或首破2000亿

　　在新房和二手房成交量均持续高位运行的情况下，北京的土地市场也迎来了井喷，开发商为了获取一宗优质地块，往往需要竞拍上百轮，由此也产生了新的单价地王

　　■本报记者 王 峥

　　在经历了上半年的萧条与冷清后，北京下半年的楼市急速转暖。在新房和二手房成交量均持续高位运行的情况下，北京的土地市场也迎来了井喷，开发商为了获取一宗优质地块，往往需要竞拍上百轮，由此也产生了新的单价地王。

　　中原地产首席分析师张大伟对《证券日报》记者表示，“2015年北京新房和二手房无论是成交面积还是成交金额，都将超过2014年的数据。同时，截至目前，北京市年内共揽入土地出让金1238亿元，由于未来一个月还将有大量土地成交，预计2015年北京土地成交额有望超过去年的1916.9亿元，并历史上首次突破2000亿元大关。”

　　疯狂的土地市场

　　10月20日下午，经过104轮激烈竞拍，葛洲坝以49.5亿元、配建4.1万平方米公租房及6.18万平方米的农民回迁房的代价，拿下北京丰台樊家村危房地块，溢价率高达50%。

　　出让资料显示，该地块起价33亿元，总建筑面积为20.38万平方米，需配建1万平方米公租房及6.18万平方米农民回购房，回购价分别为8000元/平方米和3800元/平方米。同时，地块包含大量的配套设施，建成后需无偿移交丰台区相关部门使用管理。

　　不过，即便条件如此苛刻，作为今年北京4环内出让的第二宗住宅用地，还是吸引了大批开发商的关注。除了葛洲坝外，还包括金地集团、中国金茂，中铁建、中铁置业。此外，不少企业为了增强竞争力，则采取了“抱团取暖”的参战方式，其中包括万科金融街联合体、中粮天恒首创联合体以及龙湖保利首开平安联合体。

　　而想要在如此强敌环伺的境地中取胜，付出的代价自然不会太小。张大伟表示，去掉回迁房、公租房和配套设施用地后，该地块商品房住宅面积只有6.82万平方米，导致这部分的楼面价高达7.49万元/平方米。对此，有国内龙头地产公司的营销老总直呼：“疯了。”业内人士也称，以这个单价计算，项目入市后的价格不会低于15万元/平方米。

　　同时，这一单价也超过了融创2013年拿下的农展馆地块7.3万元/平方米的楼面价，成为北京新的单价地王。而该地块相较农展馆地块，位置及周边配套均落差一筹。由此，也可以看出北京土地价格的上涨趋势。

　　而3天后的土地拍卖上，北六环外一宗宅地的商品房部分也拍出了2.75万元/平方米的楼面价，这也意味着未来该地块商品房的售价将超过4万元/平方米，而目前其周边区域在售的商品房价格尚在2万元/平方米至2.5万元/平方米。

　　此外，当天位于中央别墅区的顺义后沙峪地块，更是吸引了11家房企及联合体的参与，最终经过41轮竞拍，金隅大成以18.5亿元，配建7.94万平方米限价商品房、4.69万平方米自住型商品住房的代价将该地块收入囊中。其中商品房的楼面价也高达5.25万元/平方米，并成为北京历史单价第9贵的地块。

　　据悉，从2015年10月20日至11月24日，一个月多的时间里，北京将出让31宗经营性土地和3宗工业用地。这34宗土地合计起价达到了628亿元，按照北京目前土地市场平均溢价率40%计算，这34宗地块最终的成交价有望达到880亿元。从而使北京的土地出让金首次突破2000亿元/年。

　　值得注意的是，龙头房企们也在越来越多的把资源投放到北京这样的一线城市。中原地产的统计数据显示，2015年以来，20大标杆房企合计在土地市场投入了3010亿元拿地，其中在一线城市投入的占比历史首次突破了40%，达到了44%。

　　高和资本董事长苏鑫此前也对《证券日报》记者表示，房企之所以加大在一、二线城市拿地的力度，更多的还是源于利润上的追求和提高资产安全性的考虑，而这也是房企在市场状况不好时理应采取的“防御策略”。毕竟人流和资金越聚集的城市房价会更加坚挺，且位置越好安全边界越高。而从实际情况看，目前一、二线城市无论是在房屋销量和房价走势上，均好于三、四线城市。

　　住宅成交全面超越去年

　　实际上，近期楼市的成交情况，也确实让房企在一线城市拿地时，底气十足。中原地产研究部统计数据显示，截至2015年10月25日，北京纯商品住宅（剔除自住房等）合计签约44116套，虽然低于2014年全年，但成交均价达到了29055元/平方米，合计住宅签约额为1606.69亿元，已经超过了2014年全年的1551.4亿元。同时，二手房成交套数也达到了153612套，已经远远超过2014年全年，全年成交套数有望达到19万套—20万套。

　　而这一成绩还是在上半年楼市惨淡的背景下完成了，更凸显出下半年楼市的火热。

　　此外，北京的豪宅市场也是持续火爆。截至目前，2015年北京售价超过10万元/平方米豪宅项目成交大幅攀升。整体签约套数达到了188套，即便剔除盘古项目集中签约的96套，也达到了92套的历史最高纪录。此前最高的年份也只成交了28套，今年年内的成交已经是过去最高年份的3倍。市场人士预计北京全年超过10万元/平方米的豪宅成交套数将超过250套。

　　而曾经的单价地王北京壹号院（即农展馆地块），近期也成交了3套商业房源，均价高达19.5万元/平方米，同时还有3套已经被预订。而19.5万元/平方米的售价也刷新了北京同类产品售价的新高。

　　显然，在这种情况下，动辄5万元/平方米、7万元/平方米的楼面价，房企自然也是敢于接收。

　　据悉，北京成交楼面价超过3万/平方米的地块已有38宗，这其中楼面价超过6万元/平方米的有5宗，楼面价超过5万元/平方米的有5宗，楼面价超过4万元/平方米的有11宗。这也意味着，房价预期在15万元/平方米左右的项目将有10个（楼面价超过5万元/平方米的），售价超过10万元/平方米的项目合计将有21个，再加上市场上现存的部分老项目，未来北京单价超10万元/平方米的项目将有50个。

　　“北京商品房市场已经进入高端化，与香港类似，目前在售的物业中低端占比非常少，北京从2015年开始，非常明显的出现自住房挤占普通住宅市场的情况，这也使得商品房部分的地价大涨，未来项目高端化将成为趋势。当然，这种高端化的价格，与过去的住宅产品并不一致，目前高端市场外移并不能简单的视同房价的上涨，未来市场的划分会逐渐差别化。”张大伟表示。