有的小区入住率不足三成 环北京“睡城”困局难解

　　■本报记者 王丽新

　　“燕郊当地有多数项目体量巨大，动辄占地面积数千亩，可入住人数达数万人。”燕郊当地一位楼盘销售人员向本报记者透露，“在北京上班的人，为了多睡一会儿，在公交车站，有很多父母早起替子女排队。”

　　然而，在北京外溢需求不断释放的累积下，囤地、炒房价成为布局环北京区域房企谋利的重要手段。“在燕郊等区域买房的客户大部分是刚需和投资客，燕郊之前房价上涨完全是炒作。”中原地产首席分析师张大伟曾如是向记者表示。

　　昨日，河北省住建厅、省国土资源厅联合出台了一份《关于促进河北省北京周边地区房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），该《通知》要求，严厉打击房地产企业“囤地炒地”，恶意炒作、捂盘惜售、哄抬房价等行为。

　　张大伟认为，一方面政府直接发文抑制炒房价，另外，燕郊房价虚高，如果通州房价平稳下来，燕郊楼市可能会出现大量投资客离场的现象。

　　环北京“睡城”困局难解

　　据9月14日消息显示，上述《通知》要求，准确把握城市定位和功能布局，把服从承接北京非首都功能疏解的需要放在首位，打造规模适度、职住合一、生态优美、生活便利、成本低廉、宜居宜业的首都卫星城，不建“睡城”和“围城”。

　　燕郊、香河、固安、廊坊等多个隶属于河北省的城市早已成为承接北京外溢购房需求的“集中营”，借助于京津体一体化和通州副中心的规划，环北京楼市房价一路水涨船高，当地开发商和外来大型房企争相开发，在开发规模上动辄百万平方米居住社区，多数都是超级大盘，潜在供应量巨大。

　　以燕郊为例，据官方数据显示，截至8月底，燕郊年内新增供应住宅套数高达11516套，是通州市场商品房住宅供应量的14倍。而全北京2015年以来的商品房住宅供应量只有22655套，这意味着仅燕郊一地的2015年供应量就相当于全北京的一半，如果叠加北京周围其他区域，环北京房地产市场供应量是北京的数倍。

　　“近年来，香河、固安、廊坊房地产市场也开始火起来，主要也是北京人来买房。尤其京津冀一体化逐步加强，北京房价被‘高端化’后，刚需不得不撤离北京，在环北京寻找栖息地，而投资客则瞄准、狙击环北京区域房产。”一位受访的市场评论人士向《证券日报》记者直言，再加上通州副中心规划的推进，环北京房地产市场一旦“控制”不当，环北京热点地区就会成为“睡城”，“围城”。

　　有调查显示，燕郊30万人每天赴京上班，燕郊与北京城之间每天都会上演一场“蚁军”蠕动的双城大转移，燕郊也因此被称为“睡城”。

　　《证券日报》记者在燕郊楼市多次调查获悉，燕郊的特产就是“房子”，除了 “售房一条街”颇为壮观外，房价涨幅也颇为惊人。

　　据中原地产市场研究部监测，与去年相比，燕郊很多楼盘售价已经涨到1.8万元╨平方米，涨幅超过100%。

　　重要的是，《证券日报》记者实地采访获悉，燕郊楼盘的规模都很大，一个项目动辄几千户，可入住数万人。而且业态较为单一，除了基础的教育、少量商业等配套外，剩下的都是住宅。

　　“住宅卖得好，30万去北京上班的人的消费需求多在北京解决，当地商业消费、产业支撑严重匮乏，但居住和投资房产需求旺盛。”另有业内人士向《证券日报》记者直言，在这种市场环境下，开发商囤地、炒房价的动力十足。

　　严打囤地炒房价

　　此前，有媒体报道称，燕郊一些开发商雇人排队买房，造成燕郊楼市火爆的假象。此外，河北省个别开发商也曾因囤地上了全国闲置土地黑名单，其中包括邯郸市恒泰房地产开发建设有限公司、邯郸市亚兴达房地产开发有限公司、河北燕城房地产开发有限公司等开发商。

　　而此次发文，河北省重提严厉打击囤地、炒房价。上述《通知》要求，严厉打击房地产企业“囤地炒地”，对企业自身原因造成土地闲置的，依法坚决查处。发挥社会监督作用，对问题房地产企业实施约谈制度，查处房地产企业恶意炒作、捂盘惜售、哄抬房价等行为。规范中介行为，严厉打击房地产经纪机构发布虚假房源信息，造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者。加强房地产企业信用管理，及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。

　　事实上，记者在保定楼市调查时曾发现，“五证齐全”这种必要销售条件甚至会成为开发商售楼的营销最具竞争力的优势，而有的楼盘一个证都没有还能够销售。

　　此外，某全国性房企高层向《证券日报》记者透露，一些环北京地区是公司非常想进驻的城市，但有些城市的土地资源已经被当地开发商瓜分完毕，想获得合适土地非常难，因此难以推进对环北京地区的布局计划。

　　记者在燕郊实地采访时曾从销售员处获悉，有些开发商一个项目开发周期很长，虽称边开发边拿地，但其实早就“锁定”了项目周边的土地，对项目的拿地开发、开盘节奏、销售周期、甚至土地获取时间、缴纳土地款的节奏都有较强的掌控能力，能够低成本获得土地，通过炒作让其不断升值，从而享受高溢价空间。

　　《证券日报》记者在廊坊廊和坊项目调查时获悉，该项目体量不大，目前几乎全部建成，2011年开始销售住宅，至今仍未清盘，即使把70年住宅用地改成精装酒店式公寓销售，去化率仍旧不高，而大量商业类物业至今未开盘。

　　“项目产权还剩下65年左右。”廊和坊销售人员向《证券日报》记者表示。实际上，这意味着该项目拿地已经约有5年之久，按照中端产品定位的小型综合体项目开发周期，应该进入尾盘清算阶段了。