房地产REITs的功能

　　作为继债券、股票、现金资产之后的第四类资产，REITs（房地产信托投资基金）在大类资产配置方面，给那些看好房地产收益却又担心买房影响自身资金流动性的投资者以全新的选择。

　　REITs是一种好的资产证券化方式，就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为证券资产的金融交易过程。当你购买REITs时，你不仅购买了不动产的收益权，你还投资了物业背后的证券。举例来说，即便你花了购买几块砖头的钱，也能够分享到整个东方广场的物业收益，只要它被装进了REITs。

　　投资REITs的门槛较低，国内首只公募REITs“鹏华前海万科REITs”的门槛是10万元。它的发行意味着公募基金投资范围拓展到了房地产领域，是将商业地产资产证券化的重要实践。一只REITs产品就像一个“篮子”，能将各种优质房地产资产容纳其中，分享这些资产的长久收益。

　　REITs的功用有两方面：一是基于主动的基金管理，由金融机构或者基金管理人主导，为广大投资人提供主动投资产品；二是融资后能够用于房地产企业转型。

　　从成熟市场的经验来看，好的REITs产品需要好的基金管理和资产管理，两者缺一不可。有观点认为，直接持有不动产能比投资REITs赚更多钱。但现实生活中，多数人没有时间或缺乏经验运营不动产。由于REITs产品具有分散化和流动性的特点，产品也要求专业管理团队和投资者之间提高信息透明度，在某种程度上降低了管理者和投资者之间的利益冲突。

　　REITs的优势还在于其在资产配置中具有分散风险的功能。资料显示REITs产品收益与股票指数的相关性不高。统计显示，美国REITs产品和标普500指数在1980年至2010年间的相关性仅为0.55，说明这类资产相对于股指波动性不大。另外，REITs与债券比，它的价值会因不动产价格增长及租金收入的增加而变动，债券在投资前的收益似乎都已经确定。（经济日报 记者周琳）