近日,上海9家银行将二套房贷首付比例提至七成,意味着沪上二套房的购房“门槛”有所提高。
同策咨询研究部总监张宏伟对《国际金融报》记者表示,今年7月,上海房地产市场火热,房价上涨压力大,下半年政策层面出现转向,或抑制投资投机需求,第四季度有可能为上海楼市政策集中收紧的“窗口期”。
仍在3·30新政范围内
金融搜索平台融360近期监测数据显示,上海地区有27家银行提供房贷,其中农业银行、汇丰银行、交通银行、邮储银行、大华银行、中国银行、中信银行、渣打银行、恒生银行等9家银行不约而同地将二套房贷款首付比例提高至七成,房贷利率执行1.1倍;同时,兴业银行和光大银行则将二套房的首付比例提高至六成。目前最低仍为浙商银行的首付三成。总体来看,二套房贷首付四成的银行由上个月的8家减少至6家。而公积金二套房贷,目前仍执行首付比例四成起。
业内人士指出,商业银行将二套房首付款比例提高到最高水平,并不违背央行等部门此前发布的“3·30”房贷新政。今年3月30日,央行、住建部、银监会联合发布新规,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%。
除规定首付款比例外,“3·30”房贷新政还指出:“具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。”这意味着不仅最高比例没有限制,而且只要不低于40%,具体比例的划定权在商业银行。
北京中原市场研究部首席分析师张大伟表示,7月上海楼市的火热也蔓延至房贷市场,沪上银行对于购置首套房的信贷额度相对宽松,纷纷加大首套房优惠力度,提供更宽松的优惠门槛,使得多家银行利率优惠保持在九折以下。由于近期房价上涨压力增加,上海楼市成交量大,使得部分银行针对房地产部分的信贷额度有所减少,从而使部分银行采取提高二套房贷的首付比例、提高房贷利率等措施。
同策咨询研究部数据监测显示,1-6月上海市商品住宅累计成交面积约610.26万平方米,同比上涨50.24%;由于个案价格上涨、成交结构(“3·30”新政后,第二季度改善型中高端住宅放量,推升成交均价上升)推动,以及股市套利资金转投楼市等因素影响,今年上半年上海市商品住宅销售均价30926元/平方米,同比上涨17.47%。
“随着楼市持续升温,上海等一线城市的房价上涨压力有所增加。”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示,此时,部分银行收紧二套房的房贷政策,继续支持首套房、刚需置业者的购房需求,可以稳定房价、支持楼市健康持续发展。此外,这一变化或将加大公积金贷款的压力,部分购房者或将房贷转向公积金。
同时,业内人士认为,商业银行主要是看到了房价暴涨背后巨大的金融风险。本来一线城市房价多年来就未曾出现过明显下跌,楼市风险警报没有完全解除。在这种情况下,今年的“3·30”新政则彻底放松了二套房首付款比例。催生全国楼市特别是一线城市房价开始非理性泡沫式上涨,隐藏的风险可想而知。
市场分析人士认为,一向对金融风险极为敏感、风控较严的商业银行,必将敏锐地观察到这一点,及时采取风险防范措施是明智的选择。
北京并未调整
目前中国房贷政策比较宽松,首套房贷款利率下浮。而且众所周知,北上广等一线城市实行房产限购令,即外地户籍和境外人士最多限拥有一套住房;本地户籍与持人才居住证家庭,最多限拥有两套住房,且当全部还清一套房房贷之后,本地户籍购买二套房可执行首套房贷政策。因此,“二套房需求量其实不算太大。”张大伟对《国际金融报》记者说。
张大伟表示,目前北京二套房贷未现收紧,首付最低五成仍是主流。而上海也并非所有的银行全面收紧二套房贷首付,目前仅9家银行将首付比例提升至七成,占提供房贷银行总数的1/3。一些购房者完全可以去选择其他二套房首付未收紧的银行申请房贷。因此,目前沪上部分银行收紧二套房贷还不算政策性收紧。
这种做法也许只是某些银行因自身额度等问题而进行的个例调整。并且只是二套房贷首付调整而非一套房贷,因此还不能算作是行业变化,对房地产市场的影响也有限。“倘若市场上一些不了解房地产的人士对此产生误解,反而会影响市场预期。”张大伟说。
“北京地区二套房贷款政策不会有太明显变化。”对于北京二套房政策整体未有大幅收紧,张大伟认为,北京地区的二套房贷政策相对宽松,大多数消费者会选择将首套房贷还清再进行二套房贷。且北京地区的房价涨幅较上海而言也相对较低,所以北京地区二套房贷并未有太大变化。
上海楼市政策惹关注
从去年第四季度至今年上半年,政策层面开始定向宽松,需求开始激活,楼市基本面开始出现快速好转;在今年7月初,政策层面开始警示房价已经很高,下半年要抑制投资投机需求,政策层面开始出现转向,开始出现收紧的信号。
在中共上海市第十届委员会第九次全体会议上,上海市委书记韩正指出,要减少对房地产业发展的依赖;同时密切关注房地产市场走势,在支持居民自住和改善的刚性需求的同时,坚决执行限购政策和抑制投资投机性需求,防止市场炒作激发非理性需求。上海房价已经很高,控制房价是上海调控房地产市场平稳健康发展的重要目标。
而在今年3月全国两会期间,上海市政府对于上海楼市的态度较为“中庸”,并没有明确提及“抑制非理性需求、房价已经很高”等类似的观点。据此,同策咨询研究部总监张宏伟判断:“这是上海楼市政策开始出现收紧的一个信号。”
如今,上海楼市基本面好转已经成为定局。那么,当国家意识到未来尤其是下半年上海楼市房价会快速上涨之时,楼市调控政策出现“阶段性”收紧也是理所当然。
四季度或成“窗口期”
那么,上海楼市政策面到底是否变化以及何时收紧?
同策咨询研究部总监张宏伟认为,首要关注的应该是商品房库存去化周期及其背后的房价上涨压力。届时,上海楼市调控政策将在“分类指导”下向收紧方向迈进。
从库存去化周期来看,当前尤其是第二季度以来,上海商品住宅市场成交量出现大幅回升,这也就意味着市场去化速度的提升,市场去化周期降低及去库存压力降低。
同策咨询研究部数据显示,截至7月30日,上海市商品住宅库存量虽然仍高达1201.38万平方米,但是,由于6-7月半年报行情的出现,市场去化速度已经有所提高,7月底市场去化周期已经缩短至8.48个月。这说明,短期内上海楼市去库存的压力减轻,未来上海商品住宅基本面将呈现快速反弹趋势。
张宏伟说,从下半年楼市走势来看,由于上海楼市去库存压力下降,市场去化周期已经下降到10个月以下。根据同策咨询研究部的研究结果,当一个城市楼市去化周期低于8个月时,房价将步入快速上涨通道(上半年深圳就是这样的行情)。而当前上海楼市去化周期已经接近8个月,这也就意味着随着下半年市场去化速度的提高,随着股市套利资金转投楼市,市场去化周期将进一步回落,下半年市场将处于“无房可售”的局面,届时,势必会再现买涨不买跌,投资投机性需求或许将再次搅动上海楼市。
同时,从房企的推盘周期来看,6月份半年报行情之后,开发商推盘节奏明显放缓,再加上天气原因,第三季度并不是开发商集中推盘的时间段,从8月初推盘及成交情况来看也确实有所回落。从观察来看,大多数开发商将推盘量放在了9月份以后,这意味着下半年量价齐升的买涨不买跌行情有可能会在第四季度出现。
从上述分析来看,下半年尤其是第四季度成为房价上涨压力最大的时间段。因此,从政策面收紧的“窗口期”来看,第四季度或成为上海楼市政策面集中收紧的“窗口期”。而从收紧的“分类指导”政策趋势来看,严格执行楼市限购政策、重新收紧高端楼盘预售许可证的审批、收窄“3·30”房贷新政的执行力度(二套房贷政策已经开始收紧)、收窄房贷利率的优惠程度、调节土地拍卖方式来控制地价过快上涨对房价的影响等,都有可能成为第四季度政策的发力点,从而短期内抑制投资投机性需求,防止房价过快上涨。来源:国际金融报
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