通州“限购令”刹住运河CBD二手房房价

　　《证券日报》记者在二手门店调查采访获悉，通州运河商务区二手住宅此前动辄上涨50万元现象已经被遏制住，目前一般议价范围可降低5万元-10万元

　　编者按：随着“北京行政副中心”身份的确认，通州房价也迎来了连续暴涨。不过，物极必反，8月14日晚，北京市住建委与通州区政府联合发布限购政策，并于8月15日起执行。由此，通州迎来全国首例区县最严限购。这一限购政策，将对买卖双方产生哪些影响呢？

　　■本报记者 王丽新

　　“以前‘一谈（交易）业主就提价’，现在这种二手房业主报价不断上涨的现象已经被遏制住。”链家某门店经理向《证券日报》记者透露，因为通州“限购令”才出来两天，除了个别急于换房的业主会将报价大幅度降低外，大部分业主报价与以前相比，议价空间基本可以降低5万元-10万元，不再出现以前一有客户想买房，业主马上提价，甚至毁约再卖的现象。

　　值得注意的是，据我爱我家通州区域门店反映，8月15日，通州二手房市场明显降温，二手房已经出现降价苗头，部分着急卖房的业主已经开始主动降价，降价幅度从10万元-20万元不等。

　　对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，预计未来通州二手房价将经历一波回调。另有链家通州某门店的销售经理也向《证券日报》记者透露，预计“限购令”颁布一个月后，通州二手住宅市场会出现一个低点，届时，此前涨势过热的二手住宅很可能跌回去涨价前水平，预计将出现单价下降2000元-3000元∕平方米的局面。

　　最严“限购令”刹住通州房价

　　8月14日晚，北京通州区域加强版限购令紧急落地，并于15日立即执行，无任何缓冲期。这个被称为史上最严厉的限购政策限制了大量购买需求。

　　简言之，京籍无房者、京籍拥有1套房且落户通州3年者（或连续三年在通州缴纳社保或个税者）、非京籍但在通州连续三年缴纳社保或个税者，以上四类人才有资格买通州房子。

　　对此，胡景晖表示，在全国限购都在放松或取消的大背景下，北京进一步收紧通州区域的限购，旨在遏制近期部分开发商和机构借“通州行政副中心”一事恶意炒高房价，扰乱市场的行为。

　　他进一步表示，通州的房价从2000年时的2000元/平方米，暴涨到今天的30000元/平方米，15年涨了15倍。从2003年的八通线通车，到2009年的国际新城规划，再到2015年行政副中心，15年间通州的房价每一次都是被预期炒高，然后又大幅回调。

　　值得注意的是，“限购令”实施两天，通州部分二手房业主已经开始下调报价。《证券日报》记者在通州调查获悉，虽然目前对通州二手市场的成交均价目前影响不大，但“这两天看房客户已经明显减少”，上述链家通州某门店经理向本报记者直言，个别急需换房的业主降价幅度较大，但大部分业主还未大幅降价，报价仍然较高。

　　不过，该人士直言，预计两个月后，随着市场预期的变化，预计成交价会有所下滑。

　　事实上，据链家网研究院表示，本次通州限购政策出台迅速，出乎市场预期，且限购条件十分苛刻，影响范围大，对于通州楼市将产生立竿见影的影响。

　　从链家网研究院的统计，通州的购房需求中，外地人购房占比明显高于其他城区，达到40%，其中在通州纳税的人群应不足10%。而本地人购房的结构中，基本均为外区居民，以首套居多，第二套房占比不足5%。粗略估算，限购升级后，市场成交量将下降40%左右，外地购房需求，以及本地二套需求基本被堵死。新房项目销售也将迅速遇冷。

　　“在运河商务区，此前动辄上涨50万元的部分二手住宅涨价势头已经被遏制住了。”上述链家通州某门店经理向《证券日报》记者表示，此前业主只要卖掉房子就会后悔，甚至出现毁约再卖，仍会卖的更高的现象，但现在若交易双方买卖意向比较强烈，议价空间明显增大，一般可下调5万元-10万元。

　　《证券日报》记者查阅链家网发现，此前报价一路上涨的武夷花园等位于运河商务区板块的二手房，现在报价都显示下降，但成交价并未见大幅下降。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟认为，从未来通州市场的量价发展看，因为过去有较多的二手房存量，限购政策可能会影响通州房价的涨幅。另外，通州缺失大盘和地王项目的拉动，但在多重利好影响下，及时限购收紧，房价也依然会有一定的涨幅。　　

　　周边房价将上涨？

　　“眼看着再过几个月就可以拥有买房资格了，我家人已经在通州买房，所以我也打算完成资格审核后，马上在通州买一套房。”一位想在通州购房人士向本报记者表示，“可一夜之间，‘限购令’来了，简直要哭死了，我现在只能去周边区域去看房了”。

　　事实上，这样的潜在刚性需求市场上确实存在一些，通州“限购令”将导致这部分需求外溢。

　　据我爱我家通州区域门店反映，8月15日（限购新政落地后第一个交易日），大部分改善型购房需求集体陷入沉默，受严格的限购条款影响，不得不取消改善计划。但对于部分着急改善的家庭来说，在短暂观望一段时间后，预计改善需求将向其他区域转移。

　　而来自我爱我家门店的信息已经显示，通州加强版“限购令”落地后，受“限购令”影响而无法在通州置业的购房需求已经开始外溢，通州周边区域楼市的客户关注度明显上升，周末两天，北京市区域的顺义和亦庄，环北京区域的燕郊、大厂和香河等区域的新房项目和二手房，客户咨询量、看房量明显增多，部分项目也开始准备涨价。

　　据悉，大厂部分项目的推盘售价预计从1万元/平方米上调到1.5万元/平方米，燕郊部分之前价格较低的楼盘也将随着这波涨价风潮把价格预计从1.3万元/平方米上调到1.7万元/平方米以上，部分楼盘售价预计达到2万元/平方米以上。

　　不过，张大伟对此有不同看法，他表示，通州“限购令”对燕郊、大厂的打击将非常大。他进一步解释道，目前购买环通州区域的购房者大部分是投资需求，按照过去经验，燕郊对比通州的房价比大约在1:2.5，也就是通州均价3万元/平方米的情况下，燕郊的价格预期应该在1.3万元/平方米左右。而现在燕郊的价格已经超过1.6万元/平方米。

　　鉴于此，张大伟认为，在这种情况下，如果通州价格平稳，燕郊市场可能会有大量投资者离场。