楼市高唱“冰与火之歌”回暖脚步能否穿越2015？

　　◎每经记者 杜冉乐

　　2015年过半，我们不仅经历了上证指数从3350点到5178点再到3795点的过山车行情，也共同见证了楼市由冷变热的“奇迹”。《每日经济新闻》房地产研究小组通过“快速回暖”、“一线城市”、“互联网+”、“房产+”、“融资”及“股市资金”等关键词，盘点2015年上半年楼市表现，并结合一些可预判的趋势，预测下半年市场走向。

　　光耀地产卷入资金链危机，融创收购佳兆业，地产股再融资闸门敞开……2015年上半年全国楼市唱起了“冰与火”之歌。

　　这种“胶着”状态正被近期席卷一线城市的购房热打破，并且购房热潮已开始向1.5线城市蔓延。

　　6月28日，《每日经济新闻》记者路过成都万科城售楼部时发现，看房客人头攒动，这里虽不是主城，但不少看房客冲着学区房、地铁房等优势而来，也有不少人在股市中碰了一鼻子灰，遂将目光投向楼市。

　　这只是当前楼市回暖的一个缩影。国家统计局最新披露的数据显示，5月末商品房待售面积约65666万平方米，比4月末减少15万平方米，这是本轮楼市自2014年中调整以来的首次环比下滑。

　　随着供求结构逐渐改善，加上近期A股暴跌，楼市的回暖比预期的来得更快。那么，这种回暖是趋势性的还是结构性的？下半年楼市如何走？降息、营改增等政策将为下半年楼市带来哪些影响？

　　回暖蔓延至1.5线城市

　　万科城位于成都高新西区，号称是万科集团在成都试水的首个UP系创新产品，附近有一个鼎鼎有名的成都外国语学校。记者路过这里时，该校正在高调宣传其刚刚诞生的2015年四川省高考文科状元。另外，成都地铁二号线百草路站也经过这里。

　　在万科城售楼部，一位前来看房的吴先生说，“我现在住的面积有点小，前段时间从股市赚了一点，想买个大点的。娃娃现在也快上中学了，想给他一个好的成长环境。”

　　成都万科营销部相关负责人表示，目前万科城正处于蓄客阶段，之前也没过多宣传，没想到人气会这么高。《每日经济新闻》记者近期调查了解到，类似吴先生的购房者不在少数。

　　去年底，著名经济学家郎咸平在成都演讲时曾谈到，房地产仍是最保值的，买房须坚持几个原则，比如学区房、刚需房、地铁房等。

　　进入6月份，国内前30强房企蓝光地产在成都14个楼盘“杀价”，业内称之为“刚需清盘”行动，引来市场疯狂抢购。

　　由此看来，价格仍是当前刺激住房消费的最关键因素。虽然各地楼市总体仍供大于求，但类似成都这种“供需两旺”的，还包括武汉、南京等其他1.5线城市乃至不少二线城市。

　　中铁二局房地产集团副总经理刘斌告诉《每日经济新闻》记者，像成都等城市的房价目前还没有暴涨暴跌，供需比较稳定，涨幅明显的主要是一线城市。

　　记者注意到，近期北上广深四个一线城市房价率先领涨，深圳等部分城市更是“日光盘”、“时光盘”频出。

　　库存首现环比下滑

　　年初，国家统计局发布的数据显示，截至2014年末，全国商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米，同比增长26.1%，三项指标均创历史新高。

　　6月24日，国家统计局公布的数据显示，今年5月末商品房待售面积约65666万平方米，比4月末减少15万平方米，这是本轮楼市调整以来，商品房待售面积首次减少。同时，70个大中城市房价下跌幅度同比、环比均收窄，房价稳步上涨的城市个数增加，且最高涨幅均创新高。

　　全国房地产商会联盟执行主席顾云昌告诉《每日经济新闻》记者，这属于市场本身的调节作用，加上政策驱动，从楼市周期来看，目前出现了总体回暖的态势。

　　“目前，楼市应该进入一个新的回暖小周期的开端，一个小周期一般为3年，去年初真正转冷至今刚好一年半。大周期就是白银时代，总体供大于求，现在楼市即使趋热，也不会过热。”顾云昌说。

　　中洲控股副总经理、董秘尹善峰向《每日经济新闻》记者表示，“我们在惠州、上海、成都区域的项目销售均有回暖，尤其是惠州和上海，回暖趋势明显。这与当前时间节点上的政策支持有关系，我们的产品也契合了消费者首次置业、改善型住房等需求。”

　　楼市企稳回暖的背后，首先是政策的回暖。

　　去年11月，央行时隔两年首次降息；今年3月央行再次降息，同时祭出以降低首付比例为重点的“3·30”新政；5月11日、6月28日，央行再度连续降息。业内专家认为，央行进入降息通道，首先利好楼市。

　　一位去年9月份在成都买了房的刘姓业主告诉《每日经济新闻》记者，“这几次降息下来，原本月供需要还3400元，等到明年申请房贷的建设银行调息之后，月供只需要3000元，大大降低了还款压力。上次公积金贷款没用上，如果利率稳定，我还想买一套大的。”

　　并购融合大势所趋

　　央行连续降息，加上各地住房公积金新政频出，让外界误认为当前楼市进入“政策市”，甚至有舆论认为这是“救市”之举。

　　但中国城市产业发展联盟主席陈宝存并不认同这一看法。他解释说，限购、限价等房地产市场的行政性调控手段今后会陆续退出，让市场决定房价高低才是楼市稳健发展的根基。虽然近期地方政府采取了很多措施，但更多是对开发商和消费者的“减负”。“地方政府应在‘减负’上多做些文章。”陈宝存强调说，扶持一些重点房企，比如实力较强、开发经验与模式较为先进的房企，让更多的中小房企从市场调整中自我淘汰掉。

　　从一些上市房企来看，包括中茵股份、绿景控股、莱茵置业、宜华健康、华业资本、万方发展、中房股份、万通地产等中小房企正在跨界转型，开始淡化其本身的房地产背景，部分甚至退出了地产行业。

　　前不久九鼎投资控股中江地产，让业内看到了资本的凶猛。而更多的非上市中小房企也开始被整合收购，比如百强房企经典地产已被华信资产收购，中渝物业被恒大地产吞并。

　　在陈宝存看来，房企并购整合是当前必然趋势，只有这样才能走向成熟。

　　顾云昌认为，目前一线城市快速回暖，二三线城市相对沉寂，部分三线城市仍在“冬天”，未来区域分化会更加明显。

　　那么，营改增等涉房的重大政策变革，将对房地产市场产生怎样的影响？业内对此看法不一。

　　刘斌表示，房企营改增让监管趋于合理，使预收款进入监管账户，专款专用。以前房企都有其税收筹划和清算体系，可以实现不同项目的资金调配，但现在行不通了，这样一来会进一步加剧房企的资金压力，但融资成本增加有限。

　　顾云昌认为，营改增要求房企集约经营，减轻负担，解决的是政府与房企的关系，有助于推动地产行业逐步走向成熟，但对楼市供求并无实质性影响。他同时指出，国家应继续深化改革，明确保障房非市场化机制及法律界限。