股市资金流入楼市 高端物业最受益

　　从今年一季度末开始，房地产市场销售情况逐步好转，呈量价齐升局面。坊间认为，股市走强是促成这一轮楼市火爆的诱因。

　　◎每经实习记者 吴若凡

　　今年上半年，利好政策的出台让楼市回暖提速，与此同时，沪指冲击5000点后震荡加剧，一些投资者选择获利了结并转投楼市。

　　数据显示，今年前4月，上海单套成交总价大于1000万元的豪宅成交套数为1261套，同比增长73%，远高于新房总体成交套数9%的增幅。而从股市指数看，今年1~4月，上证指数上涨37%，中小板指上涨60%，创业板指更是大涨94%。股市与豪宅市场的表现相关性明显。

　　那么，除了豪宅市场，今年上半年股市资金是否大量流入楼市，近期股市调整又是否会让下半年的楼市表现更靓丽？

　　从去年下半年至今，上证综指涨幅最高达到154%，与此同时，楼市也从冰点快速回暖。从今年一季度末开始，房地产市场销售情况逐步好转，呈量价齐升局面。坊间认为，股市走强是促成这一轮楼市火爆的诱因。

　　那么，股市与楼市之间究竟是不是正相关关系？《每日经济新闻》房地产研究小组以“股市与楼市关系”为关键词，为您揭示真相。

　　股市楼市同涨因素：大环境+流动性

　　继去年底开启降息周期之后，2015年上半年又经历了三次降息、两次降准，受此影响，房地产市场成交量提升，股指在5月前也一路上扬。

　　中原地产的数据显示，今年全国商品房销售量累计同比跌幅逐月收窄，1~5月商品房销售额同比实现正增长，其中住宅销售额增幅达5.1%，重点城市住宅成交表现突出，其中以深圳为首的一线城市，在5月房价涨幅更是创下历史新高。

　　对此，中原集团研究总监刘渊向《每日经济新闻》记者表示，这样的局面，表明当前经济增速放缓且面临转型之际，房地产行业的支柱作用再次被强化。“330新政”是上半年成交走势的一个分水岭。尤其是针对二手住宅转让的营业税免征年限从5年缩短至2年，促使大批存量房提前入市，进而提升了市场活跃度。在一大批政策的提振和略为宽松的货币环境下，下半年楼市将继续稳步回升。

　　从宏观上看，楼市和股市都是整体经济的反映。股市被称为宏观经济的“晴雨表”，楼市则是社会总财富的反映。

　　刘渊表示，宏观上的流动性增强，加上股市上涨带来的财富效应，都会投射到楼市上。但刘渊进一步表示，股市对楼市的影响其实并不直接，主要原因是参与交易的人群不同。股市一般是投资类人群，楼市目前以自住类人群为主，两类人群进入市场的诉求不同，因而联动性不强。但从长期来看，当群众的总体财富增加，就会反映在购房需求上。

　　中原地产研究总监宋会雍向《每日经济新闻》记者表示，楼市的提振是受政策刺激刚需，以及改善型需求对未来市场上行的预期所导致的。简言之，房市和股市同步上涨纯属巧合。

　　至于坊间流传的股市获利资金大量涌向楼市的说法，宋会雍表示，从中原地产部分门店的实际成交看，这类资金的比例很低。房地产市场需求的释放，并没有伴随投资客数量增长。从数据上看，2007年楼市投资客占到了30%~40%，如今则不足5%。

　　对于6月28日的央行“双降”政策，宋会雍认为，这主要是刺激投资进而释放流动性，但当前楼市投资类资金并不占主体，因此该政策对楼市作用有限。

　　由此可以看出，过去十年股市、楼市的增长是建立在中国经济持续增长的基础之上，此外，货币的流动性也对这两个市场有直接影响。当整体流动性提高时，社会投资意愿增强，对股市和楼市都有正面影响，反之亦然。

　　下半年：高端项目成交继续活跃

　　政策的支持不仅利好股市，也将成为楼市复苏节奏延续的重要基础。

　　股市及楼市作为资金流入的两大主要领域，一荣俱荣的走势已经在上半年上演，今年下半场的表现会怎样？

　　首先，单价10万元以上的豪宅成交情况值得分析。

　　以上海为例，自今年初以来，上海千万以上价格的豪宅表现抢眼，增幅跑赢整体市场。数据显示，2015年前4月，上海单套成交总价大于1000万元的豪宅成交套数为1261套，同比增长73%，远高于新房总体成交套数9%的增幅。而从股市指数看，今年1~4月，上证指数上涨37%，中小板指上涨60%，创业板指更是大涨94%。股市与豪宅市场的表现正相关明显。

　　中原地产数据显示，6月1日到6月7日，上海单价10万元以上的豪宅成交10套；6月8日到15日，成交22套；6月15日到6月22日，成交19套；6月22日到7月1日，成交套数猛增至44套。

　　6月中旬开始，上证指数出现调整，而6月22日当周是临界点，该周的豪宅成交量大涨，说明股市越是调整，资金抽离越多。其中部分大资金的去处是高端物业，而非刚需盘或二手住宅。

　　其次，中原地产数据显示，2015年前5月，北京、上海、广州和深圳90平方米以下的二手住宅成交套数，占二手住宅总成交套数的比例，分别为48%、58%、58%和65%。除北京与去年持平外，其余城市小户型比重较去年均有不同程度的下降，其中上海降幅最大。由此可见，中小户型刚需性产品仍为市场成交主力，但改善型产品成交占比有所上升。

　　宋会雍预计下半年货币政策将继续保持相对宽松，目前政策利好的效应还没有释放殆尽，一线城市房价仍然处在上行通道，买方心态乐观。他进一步表示，预计七、八月楼市成交量会出现下滑，九、十月重新向上拉升，中间可能有一定的停滞期。

　　刘渊向《每日经济新闻》记者表示，下半年房市将延续目前的活跃行情，但不排除地方政府出台微调政策避免市场过热。比如6月底，深圳四大国有银行已上调首套房贷利率。他预计，今年全年一线城市房价相较年初会有10%的上涨，整体成交量相比去年增加20%。

　　另外，虽然一线城市仍然执行限购政策，但随着利好政策的持续出台，一线城市二手房市场持续升温，投资性资本有回归势头，而中高端大户型产品则是需求较为集中的物业，下半年成交将持续活跃。