碧桂园联手平安推房产众筹金融产品

　　继此前斥资62亿港元入股碧桂园成为第二大股东后，中国平安与碧桂园在业务层面也逐步进入实质性合作阶段。

　　5月29日，由中国平安旗下的平安好房发起的房地产众筹联盟正式成立，这个联盟聚集了万科、绿地、碧桂园等数十家国内知名房企。同时，碧桂园宣布联合中国平安共同推出国内首款房产众筹金融产品，试点项目为碧桂园位于上海的嘉定项目。

　　平安好房首席执行官庄诺在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，房产众筹将颠覆房地产的传统开发模式，一方面大大降低开发商的投入成本，实现真正的轻资产运营，另一方面能提前锁定意向客户，提高项目的销售去化速度。

　　若众筹可降1/3成本

　　按照传统的房地产开发流程，开发商在拿地后根据地块特点进行项目规划，然后寻找融资用于开发建设，待项目建设达到预售条件后，再寻找意向客户。

　　庄诺表示，平安的房产众筹大概流程是，开发商拿地后与平安好房谈合作，平安好房从中挑选合适的项目，再根据合作对象提出的要求，设计出符合需求的金融产品，放到平安前海众筹平台实现募集，以此提前圈定意向客户，融资完成后，项目开工。

　　据悉，目前市面上开发商的众筹仅仅停留在营销、价格层面上，而这次碧桂园是真正意义上的开发众筹。这其中，碧桂园主要负责项目的规划与建造，众筹产品的设计与销售都由平安好房负责。

　　按照庄诺的设想，碧桂园上海嘉定项目将以“1平方米”作为众筹单位，投资者可以购买，在楼盘完成后，就拥有了某一套楼房整体或部分的权益。之后，投资者可以选择众筹权利转为产权，直接拥有该套住房，或者是委托开发商卖房后转成收益权。据悉，具体的产品细节，双方仍在制定中，预计6月下旬正式对外公布。

　　利用众筹开发，意味着开发商能真正实现轻资产运营。庄诺告诉记者，以碧桂园的项目为例，从拿完地后开始众筹，一直到房子建成，周期为18个月，其中资金募集期最长为一个月。如果募集到的资金足以覆盖项目的整体开发资金需求，则碧桂园无需承担巨大的资金压力，从而实现向代建营运者的角色转型。由于众筹产品的发售对象均为意向客户，碧桂园同时也能提前锁定项目意向客户，降低后续销售压力。

　　此外，由于众筹模式节省了融资成本与营销成本，开发商能在不损害利润率的前提下，制定更优惠的售价。根据庄诺的预想，在传统的地产开发模式中，拿地成本是硬性支出，众筹的作用体现在节约融资成本、部分营销成本及其他运营成本，由于拿来建房的众筹资金并没有融资成本，锁定客源也不需要做太多市场营销，最终节约的成本可能达到房价的三分之一。

　　客户接受度成考验

　　尽管众筹开发对开发商带来的好处显而易见，但对客户而言，能否产生足够的吸引力仍有待观察。

　　以针对碧桂园的众筹产品为例。庄诺表示，目前产品的细节仍在制定中，收益率取决于房屋的定价，在核算成本之后，根据房屋每平方米的售价来商定众筹价格。

　　谈到发行渠道问题，庄诺表示，平安自身就拥有一亿多的客户信息，同时平安好房网注册用户就达100多万，平安会在好房网平台发布产品同时想这些客户推送信息。

　　易居研究院分析师严跃进表示，此类产品后续销售以及产品分配的环节，对于产品的定价会有争议。毕竟过去传统的住房模式是先定价，再有市场成交。而现在这个模式其实是颠倒过来了，购房者先认购房屋，而最后的定价并没有马上公布，实际上也无法公布，这是有一定的风险的，最后不排除有争议现象的出现。

　　同时，严跃进还认为，此类产品在政策推进过程中是否能够获得相关地方政府的支持，也有待考验。

　　睿信致成管理咨询公司合伙人、总裁薛迥文表示，金融机构为风险设计产品定价，找到相应的风险偏好顾客群。产品的设计需要市场能够要接受，才能找到对应风险偏好的购买者。