平安好房的房产众筹红线：不在买地前介入

　　据悉，碧桂园将与平安合作，拿出上海一地块采取众筹模式进行开发，而绿城已经在浙江进行众筹开发的试验。金融巨头平安自去年开始，就一直致力于发展房产众筹业务。平安好房CEO庄诺表示，近两月将有相关产品上线。

　　这些先行者，为何会选择众筹开发这一模式？在项目推进的过程中，又是如何控制金融、法律等方面风险的？

　　从去年开始，金融巨头中国平安就一直致力于发展房产众筹业务。根据《每日经济新闻》此前报道，平安信托内部人士介绍，包括绿地、世茂、万科在内的房企都曾与他们有过接触。

　　由于国内关于售房、集资的诸多法律限制，当前的房产众筹项目多停留在现房阶段。自去年12月出台股权众筹相关政策后，平安才得以在实际操作环节将房地产的众筹范围扩大。

　　平安好房CEO庄诺表示，政策出台前，没法操作众筹建房，现在可以尝试，近两月平安好房将有相关产品上线。

　　除了平安好房，中国平安董事长马明哲还通过子公司在深圳前海专门成立了众筹平台——深圳前海普惠众筹交易股份有限公司（以下简称平安前海众筹）。此前媒体报道称，该公司未来也将涉足房产众筹。

　　在平安的房产众筹路线中，一条逻辑线清晰可见：从海外众筹试水，到国内现房销售，砍掉营销费用后，通过众筹建房以及集团内协作，着手降低开发过程中的融资成本，解决开发商对轻资产运营模式的需求。此外，平安好房还涉及消费和投资运营收益类的众筹。

　　砍营销费用 降融资成本

　　当面对居高不下的房价时，似乎只有众筹可以使之优惠一二。

　　在购房者所支付的房款中，土地与税费合计约占到五成以上，资金成本、建造成本、房企净利润各占约一成多，此外，营销费用可占3到5个百分点。其中，土地和税费是硬性支出，让房企自已承担也不现实，众筹设计者所希望的是降低营销费用和资金成本。

　　众筹初期，各类产品通过各种去中介化的方式，努力砍掉这3到5个百分点的营销费用，使开发商和购房者达成共赢。平安好房的系列众筹产品即是其中一个代表。

　　中国平安在马明哲的带领下，已划分出互联网金融和传统金融业务两大板块。前者将覆盖“医、食、住、行、玩”五大生活场景。就目前来看，平安好房正是马明哲在“住”这一生活场景布下的重要棋子。

　　去年8月，平安好房选择推出海外购房众筹作为突破口。由于是海外房产，其第一款地产类众筹产品“100美元享受美国房东待遇”，既迎合了时下客户海外置业的心态，又绕过了国内复杂的政策监管，颇具试水意义。

　　去年11月，平安好房转战国内，与龙头房企万科合作“平安&北部万科城”项目，用众筹的方式直接在线上卖房。

　　在该项目中，万科拿出广州北部万科城216套住宅，如果众筹金额达到1500万元的最低众筹额度，那么所有的众筹参与者都能享受到比目前周边市场价低近13%的优惠购房价。

　　截至去年12月24日，该项目总计吸引了2361人报名参与，216位用户认筹购买。公开数据显示，这次众筹卖房，累计募集金额达到1585.5万元，购买转化率为9%。

　　庄诺称，互联网平台有可能承担起未来虚拟售楼处的角色，将线下的展示厅搬到线上，对开发商来说，既节约了营销成本，又能通过众筹提早蓄客，进而将购房优惠让渡给每一个消费者。

　　不过，众筹买房只是平安众筹初始阶段的其中一步。在房产众筹领域，平安的野心不止于此。

　　去年11月，李克强总理在国务院常务会议上提出开展股权众筹融资试点。12月18日，中国证券业协会网站挂出《私募股权众筹融资管理办法（试行）（征求意见稿）》，明确了股权众筹平台净资产不得低于500万元，融资者或融资者发起设立的融资企业的股东人数累计不得超过200人，投资者为投资单个融资项目最低金额不低于100万元的单位或个人。

　　本来这一政策指向的是小微企业融资，如今却让一些房企巨头抢了风头。

　　据庄诺介绍，现在已经有好几个关于众筹建房的项目在谈，本月底就会推出一个。这些项目都是在拿地之后以股权众筹的方式介入，可以大幅度降低营销成本和融资成本，使总房价便宜10%~20%。

　　深圳市前海筹人谷互联网金融服务有限公司CEO卢政称，现在多是产权众筹，通过资产管理计划，几个人可以一起购房，不过，这些都是在项目拿到预售许可证之后进行的，按照现行房屋出售政策，在建之前房企不能买卖物业。住建部有明确规定，禁止开发商在未取得预售许可证的情况下以任何形式向客户收取资金。

　　绕政策风险 避项目纠纷

　　那么，庄诺所指的众筹建房模型是怎样的？如何规避金融、法律方面的风险，并预控可能产生的纠纷？

　　深圳房地产律师张茂荣认为，由于现在大部分房企的工程款是通过抵押在建工程向银行贷款，如果众筹提供的资金仅是弥补部分项目开发资金缺口，那么降低融资成本作用有限。众筹提供的资金总额若想覆盖整个项目，又因体量过大触碰到融资对象不得超过200人这一政策红线。

　　庄诺介绍称，他们目前在谈的一些众筹产品足以覆盖开发商一个完整项目所需资金。他们有一个20人的团队已经研究半年多，针对各种可能出现的风险设计了诸多方案，甚至细化到如果众筹者在众筹期间碰上离婚进而被财产冻结的情况，所以关于资金体量与人数限制之间的矛盾，也是早有预案。

　　据他介绍，解决方案有多套，比如将项目切割成一栋一栋，一栋不超过200个住户；或者把项目包装成保险、债券或者余额宝这样的金融产品，将众筹建房的行为变成购买金融产品。

　　庄诺介绍，种种设计背后的逻辑在于，众筹者不直接接触开发商，投资者所面对的是有金融巨头中国平安背书的平安好房。这样一来，众筹的购房款停留在平安好房的平台，由平安好房以其他方式参与物业建设。

　　另一个风险在于，由于原材料、建造成本、工程款等在开发过程中存在变动，不确定因素太多，所以后期很容易因为核算成本引起纠纷。

　　在张茂荣看来，众筹平台与开发商之间可以有两种合作方式：一种是对等的合作关系；另一种是合作成立项目开发公司。

　　他认为，如果众筹平台与开发商共同成立项目开发公司，最大的风险也就是分红纠纷；但如果众筹者仅是开发商的合作伙伴，平台如何向参与众筹的散户解释成本增加问题，这就比较棘手。

　　就连万达这种房企巨头都对核算开发成本很头疼，万达董事长王健林曾公开表示，为了解决核算成本与预算不匹配的问题，他们制定了交钥匙工程，即先和总包确定总工程款，然后将所有工作委托给总包，盈亏由总包自负，万达只负责监督和收房。

　　而对于平安好房而言，它只是开发商的合作伙伴，又将如何解决前期众筹金额与后期核算成本不匹配的问题？

　　庄诺称，他们会为建造成本设置一个资金上限，如果超过这一幅度，由开发商承担多出部分。这样来看，似乎与万达的解决思路一致。

　　不在买地前介入

　　据庄诺介绍，众筹模式可以满足开发商的两类需求：一是对于大开发商而言，众筹可以为其提前锁定客户，加快去化速度，降低实际负债比例，符合正在流行的工业4.0（产品定制化）。二是对于中小开发商而言，可解决其融资难的问题。不过，就目前来看，平安好房的合作房企均为国内前十强。

　　在平安的地产众筹布局中，还有一个因素不容忽视，即已在陆金所挂牌但还未投入运营的平安前海众筹，该平台聚集了平安陆金所、投行、证券、不动产、互联网等诸多子公司员工，也将涉及房产众筹业务。

　　该平台的定位究竟是什么？会与平安好房产生怎样的协作？目前平安还没有公开表态。平安集团仅透露，“公司期待抓住这个新业务领域的机遇，为市场提供创新的金融产品和服务。”

　　那么，平安介入房地产的界限在哪儿？就目前来看，平安好房明确表态不会在买地之前介入。庄诺称，因为土地招拍挂中不确定因素太多。

　　不过，卢政认为，只要产品结构合理，能够覆盖可能出现的风险，事先确定拍地的投资上限，并找到开发商配合，也可以在买地之前介入，如果拍地价格超过上限，则退还众筹资金。