跨国巨头“跑马圈地”成都写字楼市场坐等价格反弹

　　本地写字楼供应量过多只是暂时现象，随着阿里、万达等行业龙头企业大规模地在成都消费市场“跑马圈地”，供需失衡的问题必然因需求端的上行而得到解决。这些企业的入驻，又会为本土企业提供大量商机，带动后者进一步做大。

　　跨国企业闻风而动

　　“2013年，阿里巴巴西部基地落地成都银泰城。2014年，在成都设立西南总部的国内公司有腾讯、携程，跨国企业如普华永道，另有消息称九元航空、米其林等也将把西南总部落户成都。”据第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级助理董事罗元均介绍，截至2014年，成都新增世界500强企业14家，外国常驻机构超25个，总数稳居中西部城市第一。“对于写字楼，特别是甲级写字楼，总部经济实力和对投资的吸引力是最大的支撑力。”在戴德梁行成都公司写字楼部董事陈苏文看来，不能否认成都是中国西南地区最能吸引投资的城市，开放型经济让这座城市成功吸引了260多家世界500强企业落户。

　　自2009年马云与成都高新区签署关于“西部基地”的协议时，阿里巴巴的“西部中心”便备受关注。当西部基地落地银泰城，银泰城方面坦言，阿里巴巴西部基地对银泰城的商铺、写字楼在招商、销售上都有影响。阿里巴巴西部基地带来的相关产业和企业或将落在银泰城写字楼。

　　万达瑞华中心方面向《每日经济新闻》记者透露，项目写字楼物业面对的客户都是国内外知名企业。去年9月首批开盘，截至目前总计销售10层。星汇广场方面也有消息称，其甲级写字楼产品“星汇国际”意向吸纳的客户为世界500强、国内外领袖企业、政府服务中心及大型金融机构。

　　另一方面，由于成都的写字楼租金比一线城市低很多，也使诸多考虑商务成本的企业，更倾向于在成都建立区域总部或地区性分公司。

　　罗元均认为，成都的城市潜力得到了不少国内知名公司、跨国公司的高度认可，这是写字楼需求的重要基础。

　　记者从《中国总部经济发展报告(2012～2013）》中注意到，成都目前总部经济发展实力已位居中西部城市第一位，力压重庆、西安等中西部城市排名全国第八。同时，2014年成都市出台的《成都市总部经济发展支持政策》也提出“加快建成以总部经济为特征、高端服务业为支撑的服务业核心城市”的发展目标。

　　当眼光放到西部，“成都效应”则更为明显。《中国城市60强》显示，办公楼发展已逐步从沿海城市向内陆城市倾斜，同时受益于较高的企业活跃度、中等收入家庭数量的增长、有利的商业运营环境、大量有才能的高学历人才以及优质的办公楼的供应，预期成都将继续保持中国西部办公楼市场的龙头地位。

　　“随着中国经济逐步转向服务业驱动的增长模式，内资企业的需求已达转折点，它们将是目前办公楼市场需求的主要驱动力。成都则将成为企业驻西部地区办事处的首选城市之一。”仲量联行指出。

　　一方面成都经济的增长潜力被广为看好，另一方面成都写字楼的低租金，也提升了城市的竞争力，企业在成都注册，可以享有更低廉的商务成本。

　　记者注意到，成都IFS作为成都CBD的地标性建筑，九龙仓在打造IFS时，将上海会德丰国际广场的办公楼管理经验和同等水平的硬件、管理、服务注入其中，但写字楼租金（含物业）在170元/月/平方米的水平，不到上海会德丰国际广场写字楼租金（405元/月/平方米）的一半。

　　即使是目前成都超甲级写字楼仁恒置地200元/月/平方米租金水平，与2014年北京甲级写字楼达309.4元/月/平方米、上海写字楼303元/月/平方米、深圳215.9元/月/平方米的写字楼租金水平，也有不小差距。

　　抄底仍需全方位考察

　　记者注意到，近期成都市政府给写字楼市场提供的政策环境也尤为宽松。《成都市人民政府办公厅关于印发促进楼宇经济高端发展支持政策的通知》规定2013年12月~2016年12月，将对评定达到或超过甲级写字楼宇标准的新建楼宇、入驻机构被认定为企业总部的楼宇、专业化特色楼宇、整体持有面积超过一定标准的楼宇、专业物业服务企业签约物业面积首次超过一定面积的楼宇，均给予一次性奖励。

　　《成都高新区推进“三次创业”利用楼宇资源加快主导产业发展的若干政策》中，也明确对主导产业企业入驻率达到一定标准、总部企业和世界500强入驻超40%、入驻企业年度“三税”之和达到1亿元等多种达标楼宇和楼宇升级措施，一次性给予10万~500万元不等的补贴。

　　接受记者采访的开发商、机构等人士均认同，从政策环境、城市潜力、市场现状等方面考量，目前的成都写字楼市场具备较大吸引力。

　　特别是目前，成都存在着价值被明显低估的写字楼板块。这些板块受到成都整体市场的低价拖累，但从总体供需看，区域写字楼的供给是不足的。“目前成都写字楼的高库存、高同质现象，多出现在中央商务区和城南一带，城北和城西的写字楼其实还是相对缺乏的。”青羊万达广场营销副总陈初银介绍，站在成都的城市潜力、经济发展和企业吸引力上，成都的部分写字楼板块未来有很大的投资潜力。

　　而罗元均预判，在经过此轮供应高峰后，核心区域的优质写字楼项目空置率、租金及租户结构等核心指标都将得到较为明显的改善。

　　但这是否就是“抄底”良机？万达瑞华相关负责人直言，房地产市场已进入白银时代，像以前那种抄底，全面大涨的局面基本不会出现。无论何种市场，选择写字楼品牌、地段、业态、稀缺度、品质等众多因素都需要考虑，没有足够投资价值、升值潜力，即使价格低廉，也不值得入手。