2000套增量入市 京城豪宅上演“肉搏战”

　　2015年以前，北京网签均价在10万元以上的项目历史总和为117套，顶豪市场压力不言而喻。

　　近日，保利海德公园正式推出其楼王产品，这是今年首个推新的城市顶级豪宅项目，年内还将有20个左右顶豪等待入市。据亚豪机构统计显示，2015年内北京将有约20个“十万级”的顶级豪宅面市，其中仅新增项目大概便可提供2000套房源，总货值或在800亿元左右。

　　约2000套增量“肉搏”

　　多位顶级豪宅项目负责人向记者坦言，所操盘项目不得不在年内入市，并且承担着一定的去化任务，因此今年营销压力巨大。然而，与其他顶豪相比，保利海德公园延续了去年的热销态势，开年至今再次完成4.9亿元的签约额，受到市场的持续热捧。今年计划推出260㎡和305㎡楼王产品，目前项目剩下10亿元左右的货值，压力相对较小。

　　紧随保利之后，龙湖？西宸原著亦将在4月亮相，或成为北京第二个问世的顶豪项目。此外，万柳书院将在5月初做好园林景观，等6月份建好会所也将真正面世。从下半年开始，北京顶豪将一个个揭开面纱。据悉，保利首开东坝项目预计在9、10月份入市，而去年获批16万元拟售均价的融创农展馆项目也很快将推盘。

　　除此之外，北京顶豪市场还有首开瑯樾、中粮瑞府、恒大华府、骏豪？中央公园广场、远洋刘娘府项目、泰禾西局项目等楼盘计划在年内入市或推新。

　　顶豪市场初现新格局

　　新一批顶豪800亿元的货值将超过了去年北京商品房成交总额的1/3，行业集中度在2015年急剧提升。由此，北京顶豪市场版图也被重铸。 在一位资深顶豪操盘手看来，顶豪大有“三足鼎立”的趋势，即主要热点区域为海淀西北、朝阳东北、丰台三地。海淀不仅依托中关村产业和互联网经济，更有百年历史文化底蕴，但海淀没有土地增量；朝阳有金融企业汇集，孙河、东坝两地近年来炙手可热；土地价值处于洼地的丰台未来将有广阔的市场。

　　事实上，保利海德公园、万柳书院皆集于海淀，而保利东坝项目、首开琅樾、中粮瑞府和恒大华府都集中在朝阳东坝或孙河区域，丰台则即将诞生华润亚林西、龙湖西宸原著、泰禾西局项目等。除了区域分化以外，顶豪产品也有显著区分，据了解，今年推新和入市的近20个顶豪项目中，绝大多数以公寓为主。亚豪机构总监郭毅认为，四环外低密城市别墅产品比较稀缺，高密度公寓竞争会相对较弱。保利海德公园项目负责人则表示，为了让产品更有竞争力，保利再度回归别墅市场，将东坝项目打造成了170-200平方米叠拼和230-270平方米联排的纯别墅项目。

　　开发商开始玩命“突围”

　　郭毅指出，新增顶豪项目均为大开发商所有，由于有着回款要求，因而不少不仅货值高还需加快周转，营销总监压力可见一斑。上述资深顶豪操盘手强调，企业普遍都将压力视作动力，可以肯定的是，新增产品比以往产品都有很大的提升，在增值服务、营销渠道乃至推广渠道上，开发商都有新的探索。

　　保利海德公园项目负责人举例称，北京保利今年的两个顶级豪宅项目在这方面都有所准备。保利海德公园楼王产品将进一步提升性价比，在顶级豪宅普遍踏过10万门槛时，其销售均价在9~10万之间；而在保利海德公园的基础上，保利对东坝项目产品进行了二次升级，后者还将延续前者引入国际式物管服务。

　　“现在不是随便给个噱头，购房者就会相信的时代。”一位业内人士感言，顶豪销售不仅仅考验的是营销功力，它要求我们的产品一定要有附加值，比如文化元素、各类服务升级。谋求突围并不意味悲观，相反，顶级豪宅市场今年或大有可为。来自中原地产的一组数据指出，此前北京历史上均价超10万的项目，其网签套数的纪录是23套。但是去年年底，有单个顶豪项目，仅两个多月的时间就刷新历史记录。随着2015年顶级豪宅的相继入市，或许还将产生更多纪录。