地产跌理财伤 资金迁徙入股市

　　6年之后，万亿成交额再现，3478点就这样被踩在脚下。在结构调整以及经济转型的强烈预期下，A股牛市脉络日渐清晰。与此同时，利率市场化在本轮牛市初期两次降息的背景下呈现加速推进之势，无风险收益率下降让理财资金必须选择重新配置，房地产大周期向下拐点令大额资产流出成为必然。在地产跌、理财伤背景下，民间财富正加速向股票市场转移。

　　资金流出房地产

　　过去十年，地产一直是民间大额财富主要配置对象，经济也依靠地产黄金十年和基建投资实现腾飞。但伴随行业供过于求、政策收紧以及经济结构转型，地产黄金十年荡然无存。

　　《每日经济新闻》记者注意到，平安证券研报称，1998年取消住房实物分配以来，中国商品房市场在16年间共计完成87亿平方米商品住宅销售，人均居住面积由18平方米上升至32平方米，2010年～2014年，销售面积平均增速由前期的23%下滑至7.8%。从总的行业需求看，2005年～2010年，年均需求约12.8亿平方米，全国住宅年均销售面积6.9亿平方米，年均新开工面积8.29亿平方米，均远低于需求总量。不过，在2010年后，年均销售和新开工面积分别为10.4亿平方米和14.1亿平方米，超过13.1亿平方米的总需求水平，行业已不再处于供不应求阶段。

　　平安证券认为，从大周期看，供求关系决定地产市场景气度，货币政策影响的是行业短周期，当全局性供大于求来临时，宽松的货币政策只会加速风险累积。

　　此外，从当前购房者比例看，“反生育高峰”的18～25岁购房人口已占到总购房者比例的23%，36～55岁购房人口随着需求逐步满足，在市场上的力量已逐步萎缩。而三四线城市多年土地大幅出让，更让短期库存压力难以缓解。

　　国家统计局数据显示，截至2014年底，我国商品房待售面积已经达到6.2亿平方米，2014年全年商品房销售面积为12.1亿平方米；截至2013年底，我国商品房待售面积4.9亿平方米，2013年全年商品房销售面积为13亿平方米。分析人士认为，通过上述数据不难看出，当前商品房库存压力已远大于2014年初的水平。

　　从最新销售数据看，2015年1～2月，商品房销售面积为8764万平方米，同比降16.3%；销售额5972亿元，同比降15.8%；销售均价6818元/平方米，同比升0.6%，较去年全年下降0.8%。2月百城价格指数同比、环比双跌。“黄金十年已经过去，从趋势看，房地产行业已走入了景气度向下的周期，在时间跨度上或将长达10年甚至20年之久。短期一线城市房价回暖也只是阶段性反弹，总体行业趋势未来还将更冷。”一位券商行业分析师告诉《每日经济新闻》记者，楼市趋势性遇冷，前期投机资金必然大量撤离楼市。

　　华创证券宏观策略部主管牛播坤认为，中国或已迎来房地产新开工和销售面积增速的拐点，尽管这并不意味着未来新开工面积出现陡降，但新开工拐点到来意味着地产投资中枢的下滑、相关联的土地财政模式逐步终结，以及房地产领域的巨量资金向其他资产的再配置。

　　理财产品无风险收益下降

　　那么，资产再配置的过程将让资金流何处？

　　分析人士认为，一方面，在房地产遇到大周期性拐点的背景下，地产投资遇冷；另一方面，利率市场化加速，无风险收益下降也必将导致前期理财产品资金向其他领域再配置，其中一部分资金流向股市将是必然。

　　自2003年央行明确利率市场化改革以来，贷款利率已基本实现市场化，存款利率市场化也在逐步推进。2013年余额宝推出可以称之为改革的标志性事件，由于余额宝对活期存款的高度替代性以及较高的收益率，吸引了居民存款转移和人气聚集，各类理财产品规模迅速扩大，最后商业银行也加入了这场没有硝烟的战争。

　　在此期间，各类理财产品收益率大幅提升，甚至属于准货币基金的各类“宝宝”产品都一度出现超过6%的收益率。不过，2013年银监会下发8号文，要求理财产品投资非标准资产比重不得超过35%，这意味着65%的资产必须配置在债券、股票等标准化资产上。

　　分析人士认为，如果把理财产品收益率与同期限银行存款利率接轨来作为利率市场化发展的标志，以目前3%左右的一年期存款利率作为参照，再考虑1%的理财产品中间费用率，理财产品收益率下限预计在4%左右，与目前5%左右的水平相比，还有下降空间。

　　另一方面，《每日经济新闻》记者注意到，在本轮牛市初期，伴随着央行的降息、降准,利率市场化也在加速推进。2014年底，央行公布了《存款保险条例》（征求意见稿），这是在央行宣布非对称降息之后不久公布的，这也能侧面也看出金融改革加速。

　　李克强总理在3月15日答记者问时指出，“我们允许个案性金融风险的发生，按照市场方式进行清算。今年我们要出台存款保险条例，而且要进一步发展多层次资本市场，降低企业资金杠杆率，可以使金融更好为企业服务。”

　　分析人士指出，利率市场化是一个系统工程，不仅体现为放宽利率水平，也体现在重塑新的信用环境，即打破刚性兑付，让市场化利率水平所带来风险由市场化手段加以吸收。另一方面，存款保险制度推出，就是明确告诉存款人：存款有风险，当固定收益率产品甚至大额银行存款都不再100%保险时，一部分资金转向股市也将是必然。

　　券商：股债双牛将持续

　　民间财富对地产、以及理财产品资金配置正在向新的领域转移，股市无疑是重点之一。

　　在日前展博投资董事长陈锋的演讲中，有这样一段描述，“2014年居民新增财富的40%来自于房地产、30%以上配置于类固定收益产品，只有12%来自于股票。随着股市收益率的上升，配置提升空间广阔。”

　　兴业证券表示，央行要降低社会融资成本的目的还没有达到，同时“两会”透露出的货币政策宽松基调没有变化，所以央行的宽松仍会持续。

　　该券商分析道：股市涨了，老百姓愿意买股票，企业能通过IPO拿到钱；债市涨了，企业债发行利率下降，这才是降低社会融资成本。现在融资成本降下来了吗？没有，所以，股债还要继续涨。

　　兴业证券进一步分析了股市要涨的理由：因为股权类融资天生有更高的风险偏好，能够通过估值提升来吸引融资，所以，只有股市具备了造富效应，产业资本才能投到新兴产业里去，才能看到转型。

　　《每日经济新闻》记者注意到，海通证券也发布研报认为，由于人口红利结束、利率长期趋降，未来金融资产将成为居民财富增值主力战场，对金融资产的需求将持续膨胀，股债双牛有望长期持续。

　　国金证券认为，大到地产市场价格，小到某个股票板块的估值，资产价格的快速上涨可能引发新的资金持续跟风投入，并引发资产价格上涨预期自我实现，甚至脱离资产内在价值的变动。