个人房产证券化或将逐渐升温

　　中国债券信息网近日发布的 《招元2015年第一期个人住房抵押贷款证券化信托资产支持证券发行文件》显示，招商银行将于6日在银行间市场招标发行约31.5亿元RMBS （住宅房贷担保证券)。此次招行发行的RMBS是2012年资产证券化业务重启以来市场发行的第二单RMBS。

　　根据发行文件，此次招商银行RMBS分为优先A-1、优先A-2、优先B及次级档，其中以优先A-2为主，占比80.7%。中债资信和联合资信分别给予了优先级各档AAA、AAA、AA-的评级；次级资产支持证券未予评级。

　　据了解，本期交易的入池资产涉及招商银行向8907户借款人发放的8920笔人民币个人住房抵押贷款，单笔贷款最高本金余额为976.25万元，加权平均年利率6.75%，贷款剩余期限不超过10年不少于0.5年，加权平均剩余期限6.6年，其中2014年新发放贷款占比为40.74%。

　　业内人士认为，招商银行住宅房贷担保证券40.74%入池资产为2014年新发放的住房贷款，此类贷款已还款的期数少，尚未进入贷款成熟期，借款人违约成本低，预期违约水平略高于成熟期贷款。

　　此外，此次的债券入池资产未办理变更登记。中债资信在评级报告中认为，发起机构转让本次证券化信托财产时，暂未办理抵押权转让变更登记，而是在贷款违约后再办理变更登记，但发起机构承诺当无法对抗对抵押房产主张权利的善意第三方时，将住房贷款作为不合格资产予以赎回。

　　虽然2005年3月21日央行即已宣布MBS(抵押贷款证券化)试点正式启动，但10年来仅有建行和邮储银行成功发行了此类产品。其中，建行在2005年和2007年发行了2期RMBS，而邮储银行则在2014年7月发行了1期RMBS。

　　“RMBS的期限较长、收益率也并不算高，此前在国内发展速度并不快。”海通证券分析师陈瑞明对经济导报记者表示，随着备案制的进一步推进，RMBS产品的发行周期有望进一步缩短，未来发行量应该会逐步增加。