北京农展馆地王项目获预售证 均价16万/平方米只是开始

　　在拿地15个月后，北京农展馆地王获得了“进场证”。

　　昨日（12月14日），《每日经济新闻》记者从北京市住建委网站上看到，刚刚过去的周末，北京市共有五个项目获得了预售许可证，观澜嘉苑项目是其中之一。该项目地块便是在去年9月，由融创中国以21亿元总价加27.8万平方米异地医院楼建设费获得，实际成交总价为43.24亿元，最终实际楼面价高达7.3万元/平方米，成为单价地王。目前首期入市的价格获批为165023元／平方米。

　　“获批的单价目前在北京期房项目是最高的，现房还有更高的。”亚豪机构市场总监郭毅对 《每日经济新闻》记者表示，在其看来，农展馆地块入市获批的价格符合之前的预期。

　　获证速度超出预期

　　根据北京市住建委网站显示，观澜嘉苑项目本次共获批51套房源，其中包括35套住宅以及16套商业。其中，住宅产品户型在245~383平方米，商业产品的主力面积则分为200平方米左右、250平方米左右以及300平方米左右三种。

　　记者注意到，在获批的房源中，其中一套4单元602室房源，预售均价为19万元，合计建筑面积为373.89平方米，这套均价最高的房源总额大约在7107万元。而最低的一套1号楼302室，总价也为3763万元。

　　由于现房销售不受预售价格审批的限制，所以目前该项目获批的16万元拟售均价并非北京市场上最贵的房子，但这已是目前北京商品住宅销售中获批的最高预售均价。“目前入市的住宅只有几十套，后期的价格会更高。”一位高端市场分析人士对《每日经济新闻》记者指出，一期对于房企来说都希望走量回笼资金，同时也是为了后期销售做铺垫，16万元的均价并非农展馆项目的“终点”。

　　2013年10月，融创中国董事长孙宏斌在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，如果项目售价是15万元/平方米，利润并不高，临湖的部分房源售价将超过30万元/平方米。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟算了一笔账，农展馆地块合计建筑面积为59152平方米（其中有部分不可售），如果按照均价16.5万元计算，项目总货值在97.6亿元左右，如果后续项目有一定溢价，总货值势必突破100亿元。如果按照43亿元的拿地成本，5亿元的建安成本，各种税费管理成本大约5亿~10亿元，剩下的盈利多少就取决于销售周期长短所影响的资金成本。

　　在多位业内人士看来，农展馆项目取证的速度超出预期，“但卖的话应该要明年了，需要周期来预热市场蓄客。”上述分析人士认为。就此，记者昨日也联系了融创中国方面，但对于该项目入市的情况，融创中国相关人士并未回复。

　　顶级豪宅竞争加剧

　　作为今年首个入市的昔日地王项目，位于北京蓟门桥的保利海德公园在今年6月14日获得了预售审批，最高拟售均价为9.7万元/平方米，这也是今年北京住宅项目获批的首个最高单价。但这一纪录并未维持多久。

　　在多位高端项目负责人看来，“9·30房贷新政”对于改善性需求的释放加速了北京高端项目入市的脚步。

　　对此，嘉源置业营销总监张大东对记者表示，高端市场价格是否上涨主要取决于市场，从长期而言，高端市场是一个十分稳健的市场。

　　“从整体市场来看，2014年北京顶级豪宅 （一般指单价超过10万元∕平方米，单套总价超过3000万元的住宅）市场稳定且跑赢房地产‘大市’。”郭毅向记者表示，据亚豪机构统计数据显示，近三年来，北京豪宅市场成交量一直较为稳定，单套总价3000万元以上的产品年均去化数量在100套至200套之间。

　　伴随着农展馆项目的获准入市，去年成交的多宗高价地块都将陆续在明年入市，包括万柳地王以及龙湖与泰禾的西局地块及夏家胡同地块等。对于明年北京豪宅市场的走势，多位豪宅项目的营销负责人均向记者表示，明年单价超过10万元∕平方米的高端项目将会扎堆入市，顶级豪宅之间的竞争也将更加激烈。