京城高端豪宅集中入市“抢食”

　　北京楼市的高端豪宅市场已提前到来。紧随保利海德公园人市赢得超过25亿元的认购额，包括泛海国际居住区二期、中赫万柳书院、万科如园项目楼王紫碧山房、融创紫荆壹号院等都拟议于近期集中人市销售。

　　在此之前，中国人民银行下发的关于调整首套住房认定标准的政策被业界视为北京高端豪宅集中人市的主要诱因之一。而包括保利海德公园等抢先开盘项目给同类产品带来的业绩压力，也促使更多同类产品集中人市，避免销售滞后。业界认为，经历了2014年上半年市场的总体惨淡，从2014年9月开始，随着保利海德公园等高端豪宅项目的人市热销，以及信贷政策调整等方面的因素，豪宅项目销售的市场窗口期已经先于刚需和改善型住宅市场提前到来。

　　“重量级”项目集中入市

　　尽管人民银行对于首套住房认定标准的调整似乎直接作用的利好是刚需住宅，但最先反应的却是北京的高端豪宅市场。按照业内一般认定标准，所谓高端豪宅物业即单价8万元/平方米以上，总价达到2000万元量级以上的住宅项目。

　　“从我们的市场监测看，在保利海德公园人市销售后，位于海淀区的万柳书院项目、融创的紫荆壹号院项目、万科如园的楼王产品紫碧山房、泛海国际居住区的二期都准备在近期人市销售，这儿个项目无论从单价还是总价，都是近期北京高端豪宅的‘重量级’项目。”10月23日，一位长期从事市场监测的经纪公司人士称。记者了解到，此轮豪宅人市集中人市的起点在于保利海德公园的人市销售。2014年9月，位于北京市海淀区蓟门桥的保利海德公园项目人市销售，销售均价95000元/平方米。海德公园项目开售之前，北京楼市长期处在冰冻状态。高端豪宅项目担心销售遇冷，均向后推迟了开盘日期。保利海德公园项目的认购25亿的业绩，出乎当时业界对市场的预期。

　　而在近期准备人市同类项目中，万柳书院项目系由此前的万柳地王脱胎而来，拟售价约在14万至15万/平方米的水平。泛海国际居住期二期，在距离一期开盘销售超过7年之后再度人市，拟议中的销售均价也超过9万元/平方米左右。

　　直接拉升商品住宅的成交均价

　　“我们认为，保利海德公园的热销，在一定程度上刺激了市场的预期，引发了市场和业内对高端豪宅市场的高度关注，进而让更多高端豪宅项目有信心在今年的最后三个月中人市销售，换取销售业绩，同时也顺道‘沾沾光’。”前述经纪公司市场研究人员称。

　　从9月中下旬开始，北京高端市场的成交状况确实表现不俗。亚豪机构统计数据显示，9月.22日B9.28日一周，成交均价在5万以上的公寓豪宅共成交80套，较前一周大幅增加49套，在全市总成交量的占比中也上涨了3个百分点。在市场并无新的自住房项目进人签约阶段，从而起到拉低成交均价水平的作用时，高端项目销量的大幅增加，直接将全市商品住宅的成交均价拉升至历史新高。

　　亚豪机构副总经理高姗表示，高端项目实现逆势增长，一方面来自于部分高端项目低于预期价格人市的刺激。这些近期开盘的高端项目虽然依然具备了稀缺城市资源的优势，但在市场低迷状态下人市却在定价上保守务实，高性价比成为拉动成交的重要原因，促使上周北京高端市场的销量激增。“另一方面，购买高端项目的这类客群主要为二次或多次置业，更为看重项目占据城市资源的不可替代价值以及保值增值能力，随着货币政策的适度宽松，财富阶层的流动资金状况有所好转之后开始重新考虑资产配置，在此背景下高端项目在区位优势下，辅以极具吸引力的价格，成为吸引改善型置业者人市的砝码。”高珊说。

　　豪宅改善型市场提早到来

　　9月以来高端豪宅市场的表现，似乎传递一个信号，即高端豪宅的市场窗口期较刚需、改善型市场更早到来。这似乎是央行首套房贷新政的一个意外效果。

　　“这次央行首套住房认定标准的调整，实际上给了商业银行很大的自由裁量的空间，市场当中7折利率基本上是没有的，而商业银行在放贷额度紧张状况没有改变的情况下，更倾向于能够承受更高利率水平的购房者，相比真正的首次购房者，那些已经还清贷款的购房者显然更有能力承受更高的利率负担，银行会倾向于对他们放款，而这些人恰恰很大一部分是高端豪宅的客户”前述经纪公司人士告诉记者。

　　在保利海德公园售楼处现场，一位正在签约的客户表示:新政解决了他贷款和资格两方面的问题，让他能够提前出手。记者了解到，目前保利海德公园的主力户型为约260B305平米世家平墅。自央行新的首套住房认定标准政策下发后，项目的咨询、认购数量，都有比较明显的正向变化，这也间接证实上述人士分析的逻辑所在。“像总价动辄3000万元以上的豪宅产品，其目标客户群体基本上是同质量化的，项目和项目之间的重叠会比较多，我们也担心，如果开盘再滞后，目标客户会被其他项目瓜分，从而使自己的项目陷人被动状态，这就是我们考虑在2014年4季度一定要人市的原因所在。”一位不愿具名的豪宅项目销售总监表示。