首付贷产品抬高购房杠杆 业内提示违约风险

　　房贷放松的利好尚未完全落地，互联网金融便开始向这一领域渗透，首付贷产品便是其中代表。

　　据了解，绿地、世茂、金地、越秀等房地产商近期携手平安好房，推出了好房贷、好房宝等跨界产品，通过首付款分期、短期过桥借贷等方式，解决购房者首付款不足以及首付定金补贴等问题，以此促进房企销售资金的快速回笼。

　　此外，房金所目前也提供房保贷和房险贷两种首付贷款产品。房保贷由知名地产开发商提供本息担保，房险贷则由众安保险提供本息履约保障，前者年化收益率为8%，后者则为7.5%。

　　多位业内人士告诉 《每日经济新闻》记者，从目前的房市来看，首付分期无疑有助于降低购房门槛，提升整个市场的交易热情。不过，这会间接提高购房者的财务杠杆，降低其违约成本，甚至带来一部分不合格的购房人，放大房地产市场风险。在此背景下，一旦房价向下波动，贷款违约的可能性也就将大增。

　　平安好房：跨界产品助力房企回笼资金

　　项 目 一：好房贷 资金来源：陆金所等 资金用途：绿地缤纷广场

　　购房首付贷款方式：有抵押+无抵押

　　记者了解到，绿地缤纷广场项目由房地产开发商绿地集团推出，房屋单价38000元/平方米。平安好房提供的房贷款分为有抵押和无抵押两种，以有抵押贷款30万作为首付款，期限1年为例。通过好房贷给出的计算公式，30万元的首付款一年期利息总额仅为3000元（等额利息），每月还款250元，最后一期还款300250元，目前抵押贷款期限只有1年期。

　　相比有抵押贷款，无抵押贷款的利率则要高很多，最高贷款额度为30万，一年期利息总额20174.61元（等额本息），每月还贷26681.22元；两年期利息总额39643.28元，每月还款14151.8元；3年期利息总额59480.13元，每月还款9985.56元。各期限年化利率都是12.2%。

　　能够提供这样的贷款利率，主要得益于平安好房8月29日推出的互联网金融新品“好房贷”。

　　据了解，好房贷对有抵押贷款的最高贷款金额为抵押物评估价的7成，最长借款期限为12个月。好房贷对无抵押贷款的最高贷款金额为30万元，最长借款期限为36个月。

　　好房贷定位于“首付款资金解决方案”——即为购房者提供贴息借款来支付购房首付款。平安好房CEO庄诺表示，好房贷提供给绿地集团、世贸集团的客户100亿的贷款资金，资金成本仅为10%，陆金所是好房贷的主要资金来源。

　　在平安好房的宣传中，首付“零”利息被放在突出的位置上。那么，如何实现“零”利息呢？

　　庄诺此前曾透露，好房贷贷款利息分为由开发商全部贴息、开发商和客户共担、客户承担全部利息三种方式，最高可以为购房者做到零息首付贷款。为了帮助购房者轻松筹集首付，对一些签约楼盘，平安好房采取贴息特惠，最多可做到有抵押贷款一年零息、无抵押贷款三年零息。

　　“平安好房对贷款风险的管控点在抵押物，还有放款管控，保证贷款的安全。”平安好房首席互联网金融官韩晓称。除了首期分期贷款，好房贷的服务范围还包括按揭贷款、过桥贷款、赎楼贷款等。

　　除此之外，理财产品“好房宝”也能作为首付款使用。

　　据悉，“好房宝1号”首期计划发行规模30亿元，2万元一份，每人最多购买十份。基金购买者在180天内可以随时赎回，预计享有大华基金5%至6%的年化收益率。如果期间购买房产，平安好房将再追加6%至8%的房积金收益，所以预期年化综合收益率最高能达到14%。不过，目前该产品仅针对购买一手房的客户。

　　平安好房相关人士告诉 《每日经济新闻》记者，当前，购房主力主要来自刚需一族，但这些刚需购房者恰恰首付能力最弱。好房贷、好房宝等跨界产品，通过首付款分期、短期过桥借贷，解决了购房者首付款不足、以及首付定金补贴等问题，以此促进房企销售资金的快速回笼。

　　不过，按照监管规定，传统银行不能介入首付贷，那么，这是否违规呢？

　　据了解，好房网欲借用陆金所甚至大华基金的资金来做这部分区别于传统银行的业务，资金来源方面一个是平安银行，但更大一部分来自平安陆金所的P2P渠道。

　　尽管如此，首付贷的风险依然不容小视。

　　礼德财富CEO洪凯彬告诉记者，首付分期从目前的房市来看，无疑有助于降低购房门槛，提升整个市场的交易热情，但首付分期降低了购房人的违约成本，会让银行原来设计的风控防火墙失效。

　　对于首付贷的前景，洪凯彬表示，最近政策放松，二套房也可以正常申请贷款，对首付分期应该也会有冲击。另外，首付贷市场会受限于政策以及房市走势。

　　房金所：平台只做撮合 不支持无购房能力者

　　项 目 二：PP猫房保贷14001 项目融资：554万元 年化收益率：8% 理财期限：12个月

　　据了解，“PP猫房保贷14001”项目由新浪互联网金融理财平台微财富的合作伙伴房金所提供，借款用途为购买通过房金所确认的房地产项目的预售商品房部分首付款。本产品是由新浪微财富和房金所共同推出的P2P类理财产品，属于定期理财。由开发商提供本息连带担保责任，利息预付，到期还本。

　　房金所运营总监周海平告诉记者，房金所是由新浪、红杉资本和易居中国设立的，专业提供互联网金融服务的运营公司，是一个专注于房地产互联网金融的O2O服务平台。在“PP猫房保贷14001”项目中，如果借款人违约，开发商承诺不交房不办证，开发商与借款人法律关系如下：

　　根据借款人与开发商签订的违约责任声明，开发商就借款人该借款的所有义务与责任向投资人提供连带责任保证，如借款人逾期还款的，则开发商有权在已承担保证责任后向借款人追偿利息及（或）本金及（或）违约责任，借款人未清偿全部借款本金及利息前，借款人本次借款所购商品房的开发商有权不向借款人交付所购房屋并不予办理《房地产权证》。如果借款人逾期还款的，应根据与投资人签署的《借款合同》承担违约金，按逾期还款金额每日万分之六计算。

　　除此之外，投资人有权就享有的对于借款人的债权通过房金所或关联方进行债权的全部或部分转让，该债权转让次数不受限制。但若投资人取得的债权是通过房金所受让债权取得的，则须在受让取得该等债权且持有满7天后方能再转让该等债权。转让的债权必须是人民币5000元或以上金额的整数倍，且确定的该金额须满足转让的债权金额除以该金额小于200。

　　对于开发商是否收取一定的担保费，周海平告诉《每日经济新闻》记者，开发商提供担保没有担保费。平台作为纯撮合方，只收取一次性借款额1%的服务费。加上给投资者的8%，借款人承担的综合成本并不高。

　　一位业内人士告诉记者，房金所推出首付贷产品，一方面是帮助购房者融资，另一方面也是为易居中国争取更多的房地产代理项目。

　　不过，由于首付贷款产品间接提高了购房者的财务杠杆，市场对此有些担心。洪凯彬表示，首付分期会带来一部分不合格的购房人，放大房地产市场风险。首付贷产品吸引力比一般的理财产品大，但不如其他的网贷产品。

　　对此，周海平表示，房金所推出首付贷款产品的主要目的不是为没钱的购房者借钱买房，不会支持没有购房能力的群体，只是提供资金短期拆借，实际解决的是购房者的短期资金短缺问题。他还表示，房金所对借款人资格审核严格，贷款实际上是专款专用，所有的借款都与楼盘相当，借款人都是可控的。