国家统计局21日发布的数据显示,在楼市传统的“金九银十”到来之际,全国住宅销售量和土地出让面积均出现明显下滑。
然而,随着各地楼市“限购令”陆续解禁,以及中国人民银行放松住房信贷政策,专家普遍认为,全国楼市成交已现筑底回稳之势,四季度市场回升应是大概率的。
房地产开发和销售数据堪忧
统计显示,今年前三季度,全国房地产开发投资68751亿元,同比名义增长12.5%,与去年全年比下降7.3个百分点;住宅新开工面积91754万平方米,下降13.5%;全国住宅销售面积67669万平方米,同比下降10.3%;房地产开发企业土地购置面积24014万平方米,同比下降4.6%。
易居中国执行总裁丁祖昱分析称,前三季度房地产数据并不乐观。虽然房地产开发投资增速仍保持在“两位数”,但该数据的持续大幅放缓将影响明年的住宅新开工面积。
“特别值得关注的是,前三季度土地出让面积不断下降,这将对明年的房地产开发投资造成很大影响,进而拖累宏观经济增速。”
数据同时显示,1至9月份,房地产开发企业土地成交价款同比增长11.5%,增速同比回落1.3个百分点。
中国房地产信息集团研究中心认为,整体上,地产开发商在9月拿地并不积极,观望情绪依旧。一方面,各房企的土地储备比较充足,当下其主要精力集中在去库存、拼业绩;另一方面,在市场日益趋冷的环境下,各房企在财务上更加谨慎,纷纷加速存货周转减少拿地,以增加流动资金应对市场波动。
库存“飙升”,创近5年新高
统计显示,9月末,全国商品房待售面积57148万平方米,同比增长28%。业内人士认为,目前,虽然各地陆续松绑“限购”,央行及银监会也已发文松绑“限贷”,但各种政策利好并未改变房地产市场的供求关系。
上海易居房地产研究院发布的《9月份新建商品住宅库存报告》指出,截至9月底,全国35个重点城市的新建商品住宅库存总量环比增长4%,同比增长23.8%,库存呈“飙升”的态势,并创近5年新高。
数据显示,31个城市库存出现了同比增长,其中南昌、温州和九江等3个城市的库存同比增幅甚至达到99.3%、60.3%和60.1%。
然而,报告同时显示,9月份,35个城市月度新增供应量大于成交量。其中9月份成交量为1778万平方米,虽创今年新高,但相比近3000万平方米的新增供应量来说,仍有许多未消化的供应转化为库存。
此外,9月份,35个城市新建商品住宅存销比为17.7个月,这也意味着市场需要用17.7个月的时间才能消化完这些库存。而在8月份,该存销比数值为17.5个月。易居研究员严跃进表示,这意味着9月份去库存的速度有所放缓。
上海中原地产研究咨询部高级研究员孙黎则认为,随着房贷新政的逐步落实,房企去库存的动力将明显增强,尤其是一些改善型楼盘的库存压力将率先释放。四季度全国住宅库存的去化周期将见顶,各地住宅的去库存压力将有所缓解。
房贷“松绑”,开发商“自救” 四季度回升可期
专家普遍认为,央行发布松绑限贷政策或成2014年楼市分水岭。从刚刚过去的“十一黄金周”来看,楼市在部分区域已呈现出回暖之势。
世联行数据显示,10月6日至10月12日,上海商品住宅成交24.73万平方米,环比上涨110.1%;价格方面,成交均价为26336元/平方米,环比下跌11%。
从开发商方面看,房企在限购政策取消后,对于去库存的信心逐渐增强。多家开发商表示,已从9月下旬开始密集推盘,欲把握“银十”,在10月份冲刺销售业绩。
一家大型房企副总经理告诉记者,目前,楼市成交已现筑底之势,其中固然有取消限购及“限贷”松绑的影响,但开发商的“自救”扮演着更为关键的角色。由于多地库存去化周期依然偏大,因此10月份,大多数城市的房企还会积极降价。
克而瑞研究中心发布的《2014年前3季度中国房地产企业销售TOP50排行榜》显示,2014年前三季度,近6成房企的销售均价较上半年出现下滑。销售均价降幅在10%以内的房企有26家,多数企业更是在第三季度采取了降价措施;降幅在10%以上的企业达到6家。
龙湖集团品牌与营销部总经理袁春表示,在今年低迷的行情之下,房企销售压力较大,多数企业将加大降价促销力度。“为了应对去年以来的‘三高市场’——供应量高、上市量高、价格高,再加上今年的上市量,去库存成为企业的当务之急。”
东方证券房地产行业首席分析师竺劲表示,四季度将会是一个销售黄金窗口期,积累了大半年的需求将成为四季度市场回升的主力军。竺劲表示,“在短时间内,由于预期的改善以及按揭贷款的进一步发放,整个市场会处于较好状态。”
丁祖昱预计,今年四季度的楼市成交量应至少与去年同期持平。
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