王健林年底或重返首富宝座

　　9月23日，胡润中国百富榜发布，借助阿里巴巴上市，阿里巴巴集团董事会主席马云及家族以500%的涨幅、1500亿元人民币资产成为中国大陆新首富。而万达集团董事长王健林则以50亿元之差居于次席。不过，随着万达商业地产将创年内港股最大IPO，首富之争短期或见分晓。亿翰智库张化东、克而瑞机构朱一鸣认为，在资本市场和产品市场建立双品牌以及获得较低成本的资金，是万达商业上市的重要原因。此次未打包上市的电商、文化和金融业务或将单独上市。

　　首富之争年底见分晓

　　IPO造富神话连续上演。

　　就在马云跑到香港为阿里巴巴 IPO 路演演讲的第二天，王健林旗下的核心企业大连万达商业地产股份有限公司已将招股书提交香港交易所。

　　作为内地最大的商业地产公司，万达这次上市资产中包括物业销售、物业租赁与管理、酒店经营等板块，根据招股书，截至2014年6月末，万达商业地产总资产5040亿元，累计持有物业1684万平方米。其中，2014年上半年净利润49.17亿元，预期全年净利润不少于199.33亿元。

　　据悉，万达商业地产最早将于今年年底在香港挂牌上市，筹资规模有望在50亿到60亿美元之间。按照最低发行10%股份的比例计算，万达商业地产的市值最高将达600亿美元。

　　按公开的资料显示，本次IPO前，万达商业地产由万达集团持股51.07%，王健林直接持股7.93%（另外，王健林妻子林宁持股3.72%）。而万达集团由大连合兴持股99.76%，王健林直接持股0.24%。至于这个大连合兴，王健林直接持有其98%股权，另外2%由其子王思聪持有。由此测算出，王健林直接持有万达商业地产57.98%的股权，算上其妻子和儿子的股份，则超过62.88%。

　　仅计算王健林直接持有的个人股份57.98%的价值，按照万达商业地产计划IPO目前的最高估值600亿美元计算，王健林的个人财富将超过马云。

　　也就是说，年底万达商业实现上市后，王健林或重回首富宝座。

　　上市降低融资成本

　　万达商业地产招股书显示，截至2014年6月末，万达商业地产还有747.61亿元的现金余额，可谓一家名副其实的“现金奶牛”，既然有那么多的现金储备，万达为何还是如此急迫的上市融资?

　　对此，王健林的解释是主要为了使万达成为一家透明的公司，让市场看到万达是一家什么样的企业，其次是看清万达的财务模型，更重要的是看到万达的成长性，因为万达的产业都是高增长。

　　“除了公司‘透明化’之外，万达上市有品牌强化的动因，在资本市场和产品市场建立双品牌；此外，在港上市可以获得较低成本的资金。” 亿翰智库中国上市房企研究中心副主任张化东昨日接受记者采访时如是说。

　　“从短期来看，万达商业手持现金以及银行授信额度足以覆盖一年内到期的342亿元债务。但从长期来看，当前万达商业的融资成本约在8.8%左右，2013年的利息支出达97.98亿元——当年净利润才100.86亿元。相比之下，其他龙头房企如万科、绿地的融资成本仅在5%左右。且万达好用高成本的信托进行融资，占比达25%。” 克而瑞机构分析师朱一鸣认为，高额的融资成本吞噬着万达的利润，因此万达急需通过上市和海外发债降低融资成本——这才是多年来万达辗转A股和港股间谋求资本市场一席之地的真正原因。

　　未整体上市“留了一手”？

　　此前曾有传言万达整个集团将整体上市，根据万达商业地产此次的上市架构来看，万达集团旗下众多的业务板块中，仅包括了万达广场、万达城、海外物业、万达酒店集团（香港）、英国圣汐游艇公司；而万达院线、大歌星、文化旅游、儿童产业及百货和美国AMC等并不在这一序列。

　　未能实现集团整体上市，万达是否“留了一手”？

　　张化东认为，购物中心、豪华酒店和销售物业是组成此次万达商业地产上市的主体部分，而没有纳入进来的众多板块，包括院线、百货等，尚未到业绩收获期，未来都不排除单独运作上市的可能。

　　朱一鸣对万达的电商、文化和金融业务未能列入上市主题，表示“失望”，认为万达板块整体盈利能力下降，产品及运营模式有待改善。此外，持有物业经营效益较低，未来前景不明。

　　万达从2005年就想要上市，目前拥有两家上市公司，但是万达主业商业地产业务至今仍未上市。万达商业地产和万达院线甚至都“主动”折戟A股IPO。

　　尽管商业地产历来是万达集团旗下的重头戏，但在此次万达商业地产的招股书中，处处显露“去地产化”痕迹。王健林也在此前多个场合表示，万达不是单纯的开发商，而是人们线下生活消费及文化娱乐的综合消费平台提供商。

　　与万科争抢大佬位置

　　根据已经公布的招股书显示，按照商业及住宅物业合同销售额计算，2011年、2012年、2013年及2014年上半年，万达商业地产合同销售额分别为902亿元、1012亿元、1264亿元及567亿元。此外，截至2014年6月30日，万达商业地产总持有面积（包括在建）达到2950万平方米，其中已完工1684万平方米。

　　今年全年，万达要冲刺的是商业地产收入1182亿元，总收入1519亿元，资产超过5000亿元。

　　仅从数字上可以看出，目前万达商业地产的销售数据在国内仅次于万科，而物业持有面积（包括在建）已经超越全球最大商业物业管理公司——美国西蒙公司2450万平方米。

　　58同城房产研究部预测，随着万达商业地产衍生业务及新业态占比越来越多，未来3~5年内销售额也将实现较大跨越。

　　穆迪投资者服务公司预计，随着下半年收入确认的提升，万达商业地产EBITDA/利息覆盖率将重回3倍左右水平。该公司下半年收入确认计划规模达900~1000亿元左右，其中90%来自已预售项目。

　　张化东表示，虽然万达销售业绩和万科有得一拼，但是二者销售主要来源分别是商业和住宅，万达今年想要在总体业绩上超过万科，尚有难度。