冯焱东：房地产正从“非常态”进入“常态”

　　◎冯焱东

　　今年以来，“新常态”成为中国经济的一个热门话题。新常态主要体现在四个方面：一是经济增长速度换挡回落，二是逐步优化结构，三是增长动力从要素驱动向创新驱动转型。四是面临楼市、地方债、金融等多重风险挑战。经济从“粗放型、高增长”的旧常态进入中高速的新常态，是经济发展的客观规律。日本、韩国都经历过这一过程，当时以上经济体都是从8%以上的增长率快速下降到4%左右的增长率。我国发展潜力较大，城镇化率较低，经济增速从10%左右下降到6%~8%区间这种“新常态”的可能性较大。作为企业来说，必须清醒认识到这一宏观形势的深刻转变，并调整思路主动适应这一变化，否则将难以适应环境变化，经营可能出现风险。

　　在宏观经济转型之际，房地产业也正在经历很大转型，但这种变化与其用“旧常态转向新常态”来描述，不如用“从非常态转向常态”来概括更为贴切。

　　房地产“非常态”/

　　投资销售非常规增长。1998年房改以来，我国房地产业发展十分迅猛，住房供应从严重短缺变为明显过剩。房子和车子是拉动消费的两大领头羊，近些年汽车消费处于增长爆发期，2013年汽车产量比2003年增长4.98倍。但房地产又比汽车增长快得多，房地产业2013年的投资、销售面积、销售额分别比2003年增长8.51倍、6.54倍、10.6倍，所以说1998年以来房地产投资和销售属于一种非常规或者说超常规增长。

　　价格大幅上涨。房价上涨大家普遍亲身感受到了。特别是2007年和2009年，房价像脱缰的野马疯狂上涨。在北上广深四大一线城市中心城区，2013年房价比2003年至少上涨了10倍以上。二线城市中心城区2013年房价比2003年普遍上涨6~10倍。三、四线城市涨幅稍低，大致在4~6倍左右。2013年末广义货币供应量余额为110.7万亿元，2003年末为22.12万亿元，增长5倍，显然在一二线城市房价的涨幅远超过了货币的膨胀。记忆犹新的是，2009年底杭州房价比年初上涨近100%。如此大的涨幅，绝不是一种常态，只能用非常态来表达。

　　项目几乎稳赚不赔，且利润高企。房地产往往被贴上暴利的标签，虽然个别房地产项目存在亏损，但绝大部分项目是盈利的，接近只赚不赔，而且部分项目利润高得惊人。一般行业销售毛利率可能在5%~20%，前些年房地产项目总销售毛利率达到20%~50%十分正常，在房地产融资杠杆作用下，开发商本金的回报率更高。这样高的利润率，几乎稳赚不赔，持续这么长时间，都是非常态。

　　以上三种情况的存在，使得过去10多年的房地产与其用“旧常态”来形容，不如用“非常态”来概括更为准确。

　　何为常态增长/

　　行业投资销售增长速度转向常态增长。在非常态时期，房地产投资增长迅猛，2003年至2013年间，投资增长超过19%有9年，其中5年超过25%。销售增长速度有时高得惊人，2005年全国房地产销售面积增长50.6%，2009年增长42.1%，即使在限购严格实施的2011年和2012年，全国房地产销售面积依然正增长，2013年更是增长了17.3%，销售额则增长了26.3%。过去15年来仅有2008年因全球金融危机而出现销售下滑，有其特殊性。

　　什么是常态增长，一是增长幅度相对平缓，投资增长保持在19%以上比较难，销售面积增长幅度低于15%的概率更大；二是部分年份销售可能会出现负增长，而投资负增长可能性很小。房地产周期波动的固有秉性不会改变，个别年份的大幅起落还可能发生。就每个单体城市而言，由于市场体量较小其波动幅度可能还会比较大，但幅度会有所收窄。

　　从中长期看，1998年房改以来一直到2013年，房地产总体处于上行阶段，在这个过程中，供应量不断积累扩大，房价迅速达到高位，超过居民承受能力，从2014年开始，房地产达到一个转折点，整体形势开始转向，也可以说房地产进入下半场，除少数一线城市外，大部分二线至四线城市产能过剩，房价收入比失衡，在宏观经济进入新常态、货币政策偏中性、投资投机受到明显抑制、劳动人口开始下降，房产税纳入税改议程之时，未来房地产投资销售大幅增长的可能性明显降低，近两三年大的趋势则是消化库存，房价快速上涨已失去基础。

　　对于房地产销售面积在2013年是否已达到历史高峰，则需要进一步观察。中国城镇化潜力巨大，住宅和各类产业地产的发展空间还比较广阔，未必一定走下坡路。2014年预计销售面积小幅下降，其实成交量也是历史第二，将超过2012年。

　　价格双向波动。房地产投资和销售进入常态波动后，房地产这匹“烈马”开始有所驯服，房地产行业从“非常规行业”开始成为一个“常规行业”。在这个阶段房价快速上涨的可能性已经很小，价格双向波动的可能性明显增大，但一般不会大幅上涨和下跌。少数库存过大、价格过高、产业基础支撑不够的城市房价下跌幅度可能会大一些。

　　利润下降，项目有赚有赔。从前两点可以看出，房地产投资总体回报率将下降，房地产利润率逐步向社会平均利润率过渡。市场经济条件下一个行业有波动、有盈有亏是正常的，黄金十年对房地产形成的思维惯性和错觉必须打破。

　　开发商和区域、业态分化更加明显。房地产进入常态后，开发商将加快分化，专业功底深厚的公司将脱颖而出。能随行就市、高周转、市场研究和定位能力营销能力强、融资渠道多、重视现金流、负债率控制得比较理性、应对周期波动得当的公司将在行业常态中进一步扩大市场份额。反之则将落伍甚至退出、破产。

　　就区域而言，一线城市有其特殊资源和优势，需求旺盛，供求不会出现大的失衡，价格会双向波动，但总体存在一定价格上涨压力。二线城市资源集中，产业发达，交通发达，但供应量普遍过大，房价虚高，产能和价格都需要消化。三、四线城市房地产往往超前于当地经济发展，供应量很大，需求相对有限，大部分为人口净流出城市，行业调整需要时间。

　　就业态来说，住宅比重将进一步下降，各种产业地产进一步扩张。需要关注的是，商业、旅游度假等产业地产的泡沫也比较大，产业地产技术含量较高，需要谨慎经营。

　　政府的双向调控特征更加明显。1998年至2003年，政策主要是鼓励房地产发展；2003年至2008年上半年，调控政策主基调是引导行业健康发展，抑制房地产过热，但还是支持为主；2008年下半年到2009年，政府主要是刺激房地产；2010年至2014年中，主要是通过限购限贷政策抑制投资投机，控制泡沫为主要导向；2014年中以后，主要方向是鼓励去库存，分类调控，引导大中小城市和小城镇均衡发展。未来中央政府的双向调控特征预计会更加明显，既要控制房价泡沫，又要调节供应量泡沫，既要房地产支持经济增长，又要防止房地产出现崩盘，房地产调控面临一个相对复杂的形势，中央政府将在长效政策机制基础上，根据形势变化相机做出政策选择。15年来房地产发展很快，但积累的问题很多，病得比较重，问题开始爆发，此时国家不会再去刺激，简单打激素，但会治病救人，顺应市场自身发展规律，采取一些措施让它尽量软着陆，促进行业慢慢自我修复。

　　房地产进入常态后，开发商应注重以下几个方面：1、高度重视风险管理。房地产发展进入常态阶段后，利润在降低，风险有所加大，此时开发商必须重视风险管理。2、提升专业能力和管理水平。以前形势总体较好，不需要技术含量也可以赚钱，以后开发商主要依赖专业功底和管理能力。3、从盈利模式上看，开发商要更加重视高周转模式。4、加强政策和市场研究，提高应对周期的能力。企业要加强对周期的研究，提高驾驭周期和应对的能力。房地产企业倒闭，一般都是不适应周期震荡造成的。严格地讲我国的房地产开发商和金融机构还没遇到真正的、完整的房地产周期波动，2008年和2011年两次太短，很多公司活过来不是应对得好，而是快撑不下去时政策反转了、市场反转了，这一轮周期对大部分城市和开发商来说可能是真正的考验，需要抛弃幻想，积极防御。5、紧贴三大相关趋势积极探索新亮点。当下，新型城镇化、互联网与实业及消费的融合、金融的普惠化和综合经营是几个大趋势，房地产必须在摸索中前进。6、调整心态，思维要及时切换为“常态”模式。稳赚不赔、高利润预期、价格单向上涨、粗放管理就能赚钱等观点都要及时抛弃，开发商要接受有赚有赔、平均利润、价格有涨有跌才能更好地适应新形势，精细化管理才能获得良好效益。

　　（作者为民生银行地产研究院首席研究员）