多地推进铁路土地资源综合开发 概念股跃跃欲试

　　编者按：国家关于铁路土地资源综合开发文件成型下发之际，各地就轨道交通土地资源利用计划正逐步展开。多省市也已表示或出台政策，希望通过铁路沿线土地开发弥补铁路建设资金不足。不过有专家指出，开发铁路土地资源需不同部门间协调规划，政策的操作细节需待顶层设计进一步明确后方可实施。

　　多地跃跃欲试

　　据悉，铁路土地综合开发方案目前已上报国务院，有望在近期出台。国土资源部副部长胡存智近日表示，最近由国土资源部，国家发改委、建设部、原铁道部共同起草的《关于支持铁路站场土地综合开发》的文件已经成型，并已经出台。胡存智指出，对轨道交通站场上盖、附近的土地进行综合一体开发，能形成综合开发新型城镇的格局，国土资源部会给予大力支持。

　　天津国资委6日发布消息称，重组后的天津市轨道交通集团已于7月23日正式挂牌运营。下一步将从提升服务等方面进行初步研究，推进各项适应网络化运营要求的管理模式改革。此外，在资源开发和土地整理方面，依托轨道交通建设优势，做好轨道交通上盖资源开发，提高资产收益率；认真梳理28宗整理地块，盘活土地资源，实现资金回笼。

　　2013年8月，国务院发布《关于改革铁路投融资体制 加快推进铁路建设的意见》。《意见》提到“地方政府要支持铁路企业进行车站及线路用地一体规划，以开发收益支持铁路发展”，并部署国土资源部、住房城乡建设部、财政部负责制定政策细则。此后，包括广东、福建、江西、安徽、四川等省明确提出要通过铁路沿线土地开发来弥补铁路建设资金不足。

　　标准普尔主权及政府公共产业评级董事钟良认为，内地可以借鉴港铁公司对地铁沿线土地开发的经验。有实力的地方政府可以在开发区兴建地铁，通过超前发展基础设施来发展沿线房地产，从而创造土地出让收益，带动就业和创造经济效益，转而反哺地铁公司。相关资料显示，作为香港最大的土地储备商，2013年港铁公司在香港境内总收入为254.61亿港元。除客运票务收入外，车站商务和物业租赁及管理的收入达83.66亿港元，占总收入32.9%。

　　实施细则仍待落实

　　不仅是地方政府，部分公司也开始迈出轨道交通土地开发的步伐。今年2月，公开对外招标的中国铁路总公司土地评估和土地授权经营资产处置项目评估机构选聘正式开标，标志着中国铁路总公司开始启动土地开发。而绿地集团在7月底也宣布与申通地铁(行情,问诊)、上海建工(行情,问诊)等企业签署合作协议，并牵头成立“绿地地铁投资发展公司”的联合体，开始在中国多个城市开展地铁投资开发业务。

　　北京交通大学教授赵坚表示，借鉴国外的经验，城际铁路的建设可以与沿线房地产的开发结合起来，但目前我国城际铁路推行土地开发模式尤其是在火车站附近进行高密度开发将面临一些挑战。“土地的管理归国土部门管，城市建设归建设部门管，建设部门和规划部门对城市有一个整体规划，城市规划若不调整的话，火车站附近要进行高密度的开发很难进行”。

　　实际上，尽管企业和地方政府对铁路土地开发显示出积极信号，但具体实施细则仍有待细化。福建省去年9月发布有关改革铁路投融资体制加快铁路建设发展八条措施中就明确，支持合资铁路公司盘活铁路用地资源，鼓励对现有铁路建设用地的地上、地下空间进行综合开发。根据土地利用总体规划和城市总体规划统筹安排铁路车站及线路周边用地，适度提高开发建设强度。支持省铁路投资有限责任公司与地方政府对铁路沿线土地进行综合开发利用，有关税费给予优惠和减免。但其中涉及的相关配套政策仍有待出台。

　　宏源证券(行情,问诊)分析认为，铁路沿线土地开发只是一小部分。铁路废弃和利用率不高站段才是主要土地蓄水池。此外，铁路土地改革只解决增量问题。增量问题在投融资改革以内，但是系统的历史存量土地问题更大，存量土地问题解决才能为铁路经营改革铺路。分析人士指出，按照国土部门的规定，交通用地不能用于商业用地。如开展铁路土地综合开发，这些政策需要作出调整。此外，由于部分二三线城市尚未形成围绕地铁消费的习惯，因此在这些城市开展轨道交通土地开发还需考虑市场本身的风险。

　　上海建工(行情,问诊):业绩增长显疲态

　　上海建工2013年全年实现收入1，020.36亿元，同比增幅为9.5%；归属上市公司股东净利润16.18亿元，同比增幅为1.1%，扣除非经常性损益的ROE为9.87%，比去年同期减少0.63个百分点。公布业绩与我们此前预期基本一致。2013年公司新签合同额达到了1，408亿元，较2012年增长16.5%。公司房地产业务的飞速增长是全年业绩的重要保障，同时建筑施工业和城市基础设施投资建设业务毛利率的明显提升也改善了公司的盈利水平。展望2014年，公司整体收入预计还将小幅增长，但由于地产调控和整个基础建设投资面临的不确定性，公司的业绩持续增长压力很大。公司近期公布了非公开发行的方案，对未来业绩摊薄比较明显。我们预计公司14-16年每股收益（增发摊薄前）分别为0.631、0.685和0.735元，下调后的目标价6.50元对应10.3倍2014年市盈率，维持公司的持有评级。

　　支撑评级的要点。

　　2013年全年公司综合毛利率为7.7%，同比升1.22个百分点；营业利润率为1.6%，同比降0.05个百分点；净利润率为1.6%，同比降0.13个百分点。

　　管理费用率为3.2%，较2012年上升0.49个百分点；财务费用率为0.2%，较2012年上升0.11个百分点，期间费用率整体为3.8%，较去年同期升0.72个百分点。

　　2013年公司经营活动现金流入净额为21.96亿元，与2012年同期比较净流人减少53%。公司第四季度单季度经营活动的现金流入净额为45.71亿元，同比下滑21%。报告期内新签合同额1，408亿元，同比增长16.5%，上海以外地区新签占比为28.4%，海外市场新签合同额为42亿元，占新签合同总额的3.5%。全年新签房产销售合同累计65亿元，销售面积达到61万平方米，新开工面积107万平方米，新增可开发面积117万平方米。

　　公司累计签署BT合同额41.5亿。

　　截至2013年末，公司资产负债率为85.2%，偿债压力加大，公司近期也公布了非公开发行方案，拟以不低于5.56元/股的价格，向不超过10名投资者非公开发行不超过719，424，460股，发行完毕后，公司的资产负债率有望下降至81%左右，但是发行后对公司2014年业绩摊薄明显，我们预计将摊薄15%左右。

　　2014年公司生产经营的预期目标包括新签合同额1，518亿元、加大既有项目的投资和回款进度等。公司维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金约为160亿元，新增融资需求约为120亿元，整体而言，公司业绩增长的压力仍大。

　　评级面临的主要风险。

　　宏观政策调整下建设需求放缓。

　　估值。

　　预计公司2014-2016年每股收益（增发摊薄前）分别为0.631、0.685、0.735元，目标价由7.06元下调至6.50元，对应10.3倍2014年市盈率，维持持有评级。