叶檀：根治房地产腐败 最好让市场说话

　　2013年以来，中央已部署了三轮巡视。今年7月，2014年中央第二轮巡视启动，这也是十八大以来的第四轮中央巡视。8月4日，《中国经济周刊》刊文指出房地产与腐败关系密切。根据中央巡视组的反馈情况和各地方的整改通报，整体上看，在前三轮被巡视的21个省份中，有20个省份发现了房地产业腐败，占比达95%。

　　事实证明，房地产是腐败高发区。房地产是地方政府手中最大宗、最值钱的资产，地方政府可以进行土地交易，得到地方财政收入。房地产领域腐败多，说明官员在房地产领域寻租价格高、获利厚，符合经济学原理。

　　财政部公布的2013年全国财政决算表显示，地方政府土地出让金收入决算数为3.9073万亿元，是预算数的152.6%。2011年，全国土地出让金高达3.1万亿元，2012年降到2.7万亿元。土地出让金占国有土地使用权出让收入的95%，作为衡量地方政府依赖土地财政的重要指标，2013年国有土地使用权出让收入达到4.1266万亿元的历史纪录，同比增长约45%。

　　如果以千分之二的保守佣金估算腐败租金，仅以土地出让金一项计算，有78.146亿元，这点钱在土地财政的大海里，一点痕迹也不会露。这还是最保守的估计，如果以土地款、工程款的10%计算租金，租金数量非常可怕。

　　找个土地贪腐犯容易，进行制度制约不容易。

　　最好的办法是让市场说话，把租金降到零，减少土地贪腐的内在动力。如果土地市场自由交易，政府官员的手插不到市场，即使有租金，数额也会低得多，甚至可以忽略不计。

　　政府对市场的管制越少，租金就越低。7月8日披露的 《国务院关于促进市场公平竞争维护市场正常秩序的若干意见》，涉及改革市场准入制度、大力减少行政审批事项等内容，明确要求制定市场准入负面清单，法无禁止即为许可，各类主体可平等进入市场。在行业准入方面，在市场门槛方面，政府不再插手，行政执法管的是企业是否遵守游戏规则。

　　负面清单管理方式推进不很理想，在土地市场根本就无法推行，地方政府拥有土地事实上的所有权，所有的环节从规划、审批、征地、生地变熟地，政府是土地市场最重要的审批者与交易者，除非土地所有制变革，否则，土地市场就是一个天然的寻租场。

　　既然如此，最好的办法是让寻租场透明，让寻租场中有不同的利益诉求相互制约，提高寻租成本。

　　不妨来看看香港地区的土地市场。在1997年香港回归之前，香港卖地扩大贫富差距，却未造成普遍贪腐。一则税收对公共财政重要性高于卖地，从1971/1972年度到1997/1998年度的27年间，香港政府卖地收入累计2554.23亿元，占同期财政总收入的13.5%。因此，政府不会偏袒开发商，还要顾及到其他企业的生存环境。二则香港有廉政公署作为鹰眼，盯着公职人员。三则香港有“立法会”，政府的猫腻有其他利益群体盯紧。

　　英国土地归英女王所有，个人和私人机构仅拥有土地使用权，但英国的土地使用权可以自由交易，使用权受到法律的严格保护，以至于国民常常忘记自己获得的不过是使用权，而非所有权。如果政府或公共机构进行法定建设，需要通过强制购买来获得土地使用权，这一交易透明公平，受到法律保护。

　　境内外的先进经验，加上中国本土特色，中国土地市场改革思路大致如下：中国的土地管理部门属于国土资源部，国土资源部负监督之责；同时作为中纪委负有全权督查之责；人大代表权力机构对政府有否决权；法律作为公平的救济底线，捍卫老百姓完整的土地使用权。