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三因素发力致豪宅异军突起

2014年07月22日 07:18 来源：中国经济网——《证券日报》

　　一边是房地产市场不断遇冷，导致房地产企业“中考”成绩不容乐观；另一边是高端楼盘异军突起，如本报昨日报道称：上海天价豪宅每平方米直逼30万元。

　　其实，不止是上海，像北京，高端住宅同样异军突起，如以笔者可查的数据显示，5月份北京市高端住宅的总成交面积为2.7万平方米，环比上涨9.4%，同比上涨24.78%，套均面积为185.55平方米。从成交面积区间来看，300平方米至400平方米户型成交占比增加，达到10.27%，为2011年以来最高值；400平方米以上户型成交3套。同时，从全市单价超过10万元的顶级豪宅来看，4月份和5月份共成交了10套，而2013年全年这一数据仅为21套。

　　豪宅缘何异军突起？究其原因，笔者认为主要有三方面。其一，是限价令放松，令延期入市的项目纷纷进入市场。以北京市为例，据报道，7月7日保利地产位于北京市北三环蓟门桥的“保利海德公园”获得了预售审批，预售价格接近10万元/平方米。

　　其二，与一线城市的土地供应结构关联紧密，同时，在楼市不明朗的情况下，豪宅的抗跌和保值价值得以凸显。

　　同样以北京市为例，近几年，北京市的住宅用地供应以五环外为主，城市核心区低密豪宅用地供应更是凤毛麟角，因此，几乎每一次优质地块的上市无不引来众多房企的哄抢，城市核心区土地溢价率不断飙升。

　　稀缺决定着楼盘的升值空间。从豪宅市场的增量供给来看，近两年城市核心区出让的地块中，包括中赫·万柳书院、融创农展馆地块、西局、夏家胡同等地块，因其土地资源的不可再得，在地块出让过程中都经历了一番激烈竞争，才被开发商以高价摘得。

　　而随着“地王”的连番涌现，北京豪宅市场正在被重新定义。业界认为，在高地价助推下，未来这些地王项目的销售价格将高达10万元/平方米至30万元/平方米，由此对比当前城市核心区在售住宅项目的定价尚处于价格洼地，其价值长期看涨的势头明朗，成为能够吸引财富阶层出手的重要原因。如位于大望京板块的远洋万和公馆，作为目前五环内在售的高端别墅项目，其被众多业主认可的重要原因之一，就是其在区域内的唯一性。毕竟未来北京五环内几乎不再有全新的别墅产品入市。

　　其三，政府提出的调控“双轨制”已经开始实施，也成为豪宅市场升温的一个重要原因。我们看到，一方面，自住型商品房供应不断发力，另一方面，政府的“限高令”逐渐放松，政府不断认可豪宅产品在房地产市场中的地位。

　　在当前楼市不明朗的情况下，豪宅异军突起这已是不争的事实。但是，未来是否还会时不时地传出“天价”豪宅，豪宅是否还能继续受到大家的青睐，这一切依然有待观察。