房地产商各出奇招促销 全国首现对赌“降价险”楼盘

　　珠江·四季悦城项目推首个“保险房”，即由保险公司为购房者承担买房降价风险，公司称降价即赔付一成房款

　　■本报记者 王丽新

　　全国第一个对赌“降价险”的楼盘在北京楼市出现！7月9日下午，《证券日报》记者从珠江地产获悉，珠江地产旗下位于北京通州区的珠江·四季悦城项目推出中国首个“保险房”，即由保险公司为购房者承担买房降价风险，在约定时间内，该楼盘同样房源若降价，购房者最高可获得购买房产总价的10%的赔付款。

　　事实上，《证券日报》记者6月份曾实地走访过该项目，为了加快销售速度，珠江地产于今年6月份率先打出了购房零首付的营销牌，一个月之后，该项目再次成为全国第一个对赌“降价险”的项目。

　　“这不是一个噱头。” 珠江地产营销总监刘芸岐向记者表示，“因为‘降价险’是我们与珠江投资集团旗下珠江人保共同推出的险种，这相当于客户从我这里买了房就上了保险”，这“并不是每一个开发商喊一个‘降价险’就可以喊出来的”。

　　北京惊现对赌“降价险”楼盘

　　事实上，北京楼市成交量快速下滑后，各大开发商为了加快销售速度，抢占弱市下的市场份额，零首付、降价促销战等各种营销手段花样百出，但推出为购房者上房产“降价险”的现象却是头一遭。

　　珠江地产相关人士向《证券日报》记者透露，珠江·四季悦城内部称此次活动为“购房保值计划”，包括“买房降价险” 和“无理由退房”。

　　而“降价险”是珠江地产联合珠江投资集团旗下子公司珠江人保共同推出的。其具体内容为，购房者如果选择“降价险”的方式购买珠江·四季悦城的房子，支付九成房款即可买房，余下10%作为保证金由购房者保留。到约定的交房时间前四个月（2015年6月底）内，如果房价没下降，总房款的10%的保证金再由购房者交给开发商。如果房价下降了，则由珠江人保代购房者向开发商支付余款，无需购房者返还保证金。

　　“这是公司与珠江投资集团协商了很长时间才敲定的计划。”珠江地产内部人士向《证券日报》记者透露，“我们敢于保价卖房，是因为我们对推盘节奏有信心”，首先，“我们对房价的大势有自己的判断”；其次，“我们对于自己项目的成本核算有自信，认为可以坚持下去”。

　　刘芸岐向记者透露，珠江·四季悦城拿地楼面价约为1万元/平方米，而当前附近区域内有些开发商拿地价格远远高于珠江地产，“我如果按照现在的价格反测算，加上税费也不高，所以对利润空间有信心”。

　　值得一提的是，刘芸岐强调道，“这不是一个噱头，因为客户从我这里买了房就是上了保险”，若明年房子降价，珠江人保直接可以代购房者做出赔付。

　　降价即赔付

　　“只要出现降价就会直接减去购房者总房款价10%的钱。”刘芸岐表示，即使房价仅仅降了100元钱，珠江人保也将赔付总房款10%的资金，这是一个真正的“降价险”，如果不这样执行，就成了开发商的噱头了。

　　值得注意的是，如何判定房价是否下降？

　　对此，珠江地产表示，以交房前四个月购房者所购买的房源与相邻楼栋的在售相同楼层、相同朝向房源价格相对比来判定。比如说，与南向房、东向房相似的楼层出现了降价，珠江地产就视为降价，这“在协议里都会写清楚”。

　　对此，有业内人士表示质疑，如果到明年7月份的时候，项目清盘了，那么这个衡量降价的标准难道以二手房的售价为依据吗？

　　“项目的推盘是有计划的，预计2015年10月份交房。”刘芸岐表示，“为了实现更高的利润率，项目销售周期锁定为两年半，因此将于2016年上半年清盘，这样符合项目回笼资金和实现销售目标的计划”。

　　除此之外，珠江·四季悦城项目还推出了“无理由退房”政策，在购房后一年内至交楼前，如果房价下跌很大，难以通过“降价险”补差价，购房者可以申请无理由退房。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟认为，降温导致市场出现了这种促销活动，大部分项目去化放缓，若直接降价则容易引发开发商与购房者的纠纷，这种对赌“降价险”的做法则可以在一定程度上提高项目的热度。

　　不过，这种非实质性降价，只是进行价格担保的实际意义不大，对市场的作用有限。此外，即使房价下降了，开发商也完全可以锁定与售出 “降价险”的房产类似房源的销售价格，以此实现通过非实质性降价而提高成交量的目的。