一块尚未修建的土地，该如何估值？这本来不是一个难题，但在航天通信（600677，收盘价11.51元）的运作之下，开创了一个奇迹——依据设计图纸，将尚未办理产权证的土地，连同计划要建设的房屋，一起做了巨额增值的价值评估！而且还据此做了资本运作！还据此做了业绩预告！
这是位于杭州萧山区一栋未开工修建的大楼，其图纸设计修建28000平方米的办公楼和140个地下车位，却被评估出了4.35亿元的价值，这使得航天通信在2013年11月刚出资2800万元设立的项目公司，在一个月后将股权转让出去时 “瞬间”获得了2.75亿元现金。2800万元变为2.75亿元，这笔交易就是因为这一神奇的评估！
一栋还停留在图纸上的大楼，是否能够“画”出数亿价值呢？
空中楼阁评估增值882%/
2013年12月31日，航天通信发布公告，航天通信与其全资子公司杭州中汇共同持有的天泽房地产对应45%股权价值评估为3.54亿元，增值额3.18亿元，增值率882.41%。
这份由银信资产评估有限公司出具的评估报告显示，评估范围为该部分股权对应的天泽房地产部分未来房地产及应付土地款差价，具体为办公楼面积28000平方米，建筑层数22层，主楼层高3.8米，设计一层为大厅及商业用房、二层商业用房、三层及以上为写字楼。主楼每层平均1159平方米，设计电梯5台，每层设公共卫生间一处。地下室为二层，并和其他楼群地下室成整体。该幢楼装修标准按甲级写字楼装修，项目公司股东会决议约定装修费用2100元/平方米。评估基准日为2013年11月30日。
《每日经济新闻》记者注意到，从报告来看，本次评估采用市场法按评估基准日可比实例交易价格经修正后的价值确定委估对象对应的房地产价值最终评估结果。
因此，对于天泽房地产45%股权的评估，银信资产评估有限公司给予的评估为，28000平方米办公楼的评估单价为15000元，评估值4.20亿元；地下车位140个，评估单价11万元，评估值1540万元；应付土地款差价为-8183.02万元；因此，航天通信及全资子公司杭州中汇持有的对应天泽房地产45%股权评估值为3.54亿元。因此此次航天通信转让的35%股权转让价格为2.75亿元，而天泽房地产2013年11月成立时航天通信35%股权只出资了2800万元。
未盖房产评出数亿天价/
《每日经济新闻》记者注意到，这其中存在着两个重大疑点：一、此次评估产权依据的其中之一为土地使用权证书复印件，可是天泽房地产截至评估基准日都还未办结土地权证；二、本次评估对应的房地产尚未开发，对于一幢尚处于“图纸中”的大楼，如何能够评估其存在的价值。
一方面，根据评估报告书，此次评估的产权依据为：项目公司企业法人营业执照、验资报告；土地使用权证书复印件；项目公司提供的各类资产清查评估申报明细表；其他有关产权证明。
其中重要的一项是土地使用权证书复印件。
然而根据航天通信2013年12月31日发布的 《关于合作建房事宜进展情况的公告》显示，2013年11月14日，项目公司杭州天泽房地产开发有限公司注册成立；2013年12月11日，项目公司天泽房产供地手续履行完毕并办结土地权证。
也就是说，天泽房地产供地手续履行完毕并办结土地权证时是晚于此次评估基准日2013年11月30日的。那么，在评估基准日，天泽房地产的供地手续和土地权证并没有办理完毕。在这样的情况下，“产权依据”里怎么会出现一份还没有拿到手上的土地使用权证书复印件？
另一方面，在评估报告中“评估程序实施过程和情况”中提到，本公司接受资产评估委托后，选派评估人员，组成项目评估小组开展评估工作。其中现场调查一栏特别提到：“根据评估业务的具体情况对评估对象进行必要的勘查，包括对不动产和其他实物资产进行必要的现场勘查，了解资产的使用状况及性能”。
然而，众多方面证明，作为最重要的不动产之一的办公大楼，尚未动工，更不可能进行现场勘查了。
银信资产评估有限公司还在这份评估报告中的特别事项说明：“截止至评估基准日，由于该项目刚取得土地使用权，尚未进行初步设计。”同时，在评估方法的选择里，报告再次指出：“本次评估对象对应的房地产尚未开发”。与此同时，天泽房地产2013年12月11日才办结土地权证，而此次评估基准日早于其办结土地权证之前，更不可能对这块土地进行开发。因此，多方证明，截至评估基准日，这栋办公大楼还存在于“图纸中”。然而，这栋“纸面”的办公大楼、加上这块评估基准日时还未办结土地权证的土地，竟然仍被评出了3.54亿元的“天价”。
注册评估师称不符合评估准则/
《每日经济新闻》记者咨询数位资深注册评估师，他们均表示这并不符合评估准则。一位成都地区杨姓注册评估师向记者表示，虽然不知道别的评估公司是如何做评估的，但是我们做评估的一个基本原则是，有证可依。具体来说，就是如果要评估土地，我们要看到土地的土地证，要评估房产，我们要看到房产证，如果只有一块土地，我们就只能对土地价值进行评估，当然如果土地上面有正在修建的房产，但尚未完工，这部分可能按在建工程进行评估，但是如果房产都还没开始修建，是不可能对房产进行评估的。在评估基准日，我们会对所有的评估对象现场勘查并且拍照，不可能说图纸上的东西就来进行评估。如果对图纸设计进行评估，假设一个极端的现象，我们进行了评估后，这个房产迟迟未建，或者没钱了不修了，那么数年后这里都只有土地价值，没有房产价值，那这是完全违反规则的。
与此同时，记者通过公开电话咨询国内大型评估机构中联资产评估集团，其相关负责人员表示按照当时的评估基准日的状况进行评估，评估基准日时有土地，就能评估土地价值，有房产，就能评估房产价值，如果房子还没修建是不能评估的，要等房子修好后才能进行评估。
而另一位张姓资深注册评估师也表示，被评估物不存在的评估，实际案例中还没见过，这违反了评估准则。
对此，记者也多次致电航天通信董秘徐宏伟寻求解答，但他表示公告已经说清楚所有事情，未予解答便挂掉了记者电话。航天通信如此大费周章进行“另类”评估，其背后逻辑何在？《每日经济新闻》将继续关注。
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