2013年底国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出，要开展老年人住房反向抵押养老保险试点，即“以房养老”。分析认为，“以房养老”是政府保基本之外的一种市场行为，本质上是一种金融创新产品，属于商业养老保险，有条件的老年人可以自由选择。然而，借“以房养老”概念，部分地区出现了以“养老”名义，游说老年人抵押个人住房进行消费贷款，贷款购买无金融从业牌照的私人企业发行的“理财产品”，获取“分红”，疑似非法集资的行为。专家提醒，这样的行为暗藏群体性、道德性等三重风险，应引起重视并强化监管。
无牌公司游说老人抵押房产“理财”
重庆尊享老年产业有限公司(以下简称“尊享公司”)就是推出了“既能保留产权，又能获得收益”的“养老产品”：老人将名下住房抵押，获得贷款可自己处理，也可交由尊享公司“理财”；公司承诺每月定时为老人偿还银行利息，并每月回报理财额度千分之五(年化收益6%)的“红利”回报；理财到期后，本金归还银行，住房产权重新回到老人手中。
业务人员游说，“以房养老”是国家明确支持的项目，而该公司是政府授牌的“以房养老”试点单位。然而记者调查发现，该公司的“试点”牌匾由重庆市老年基金会发放，该基金会没有政府职能。记者查询得知，重庆尊享养老产业有限公司成立于2013年12月20日，经营范围为“养老项目开发；利用企业自有资金从事对外投资(不得从事银行、证券、保险等需要取得许可或审批的金融业务)”。经多部门查询，尊享公司并未获得重庆辖区内金融服务营业资质。按照《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》等法律法规规定，未经监督管理机构批准，任何单位或者个人不得从事银行、证券、保险等需要取得许可或审批的金融业务。
无独有偶，北京、杭州等地均出现了类似项目，借“以房养老”政策概念的推出，引导老年人将房产抵押变现后投入借贷平台、理财项目等。虽然未得到许可，但在收获红利的同时，仍能持有住房的产权，这一看似两全的方法引起了众多中老年产权人兴趣。年近6旬的刘冠平告诉记者，“以前也听说过‘以房养老’，但是老了要把房子给银行，怕女儿不乐意，这样一来，既能自己有点余钱，又能把房子给女儿，我挺愿意的。”
尊享公司业务员还给记者打起“强心针”，称公司以房养老试点项目得到了保险公司保险保障，“本金有保证”并出示了一份太平洋保险保单，但记者短信咨询太平洋保险重庆分公司，该公司明确，该财产性保险第一受益人为重庆尊享老年产业集团，并未为老人个人提供风险覆盖。
“押房理财”存三重风险
专家认为，“以房养老”是经国家审批的保险创新产品，有保险公司信用背书；而类似尊享公司的“押房理财”则是无资质公司的自发“理财”，本质上是完全不同的项目，将“押房理财”冠以“以房养老”，是对概念的故意混淆，将导致三重风险。
一是老人面临居无定所，债务乃至法务风险。一旦公司经营不善倒闭，老人将面临房屋产权被冻结；而根据相关规定违反申请用途的“消费贷款”申请人将被银行诉讼追责，平静安稳的老年生活将被扰乱。二是银行面临抵押不足风险。银行业人士告诉记者，这一类模式的风险在于，根据最高人民法院关于民事执行相关规定，被执行人生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不能拍卖变现或抵债，这可能导致银行债权无法实现。三是经营方涉嫌非法集资风险。最高人民法院主要依据非法性、利诱性、不特定社会公众性等规则判断是否存在集资行为，这类“两全”模式与熟人社会的民事借贷关系不同，通过了一定方式向社会公众进行了宣传，存在违涉嫌非法吸收公众存款的法律风险。
重庆大学法学院经济法研究中心副主任陈晴认为，稳健而非收益是考量养老金管理的第一要素，这类公司不具备金融从业资质，从事的是“押房理财”，却打着“以房养老”的名号，实质上是混淆了政策概念，一旦经营不善，将给老年人带来“老无所居”的风险。对于此类机构，地方金融监管部门应加强监管，避免造成不良影响。
以房养老实为反向抵押
“以房养老”最早出现在20世纪80年代美国，实质上是一种“以产权换现金”的金融产品创新，因资金流向与传统商品房抵押贷款相反，又被称为反抵押。传统的住房分期抵押贷款，是买房者在支付卖房者一定的房款后，其差额款通过以所购房屋作抵押向银行贷款支付给卖房者，然后由买房者在一个较长时间内分期偿还给银行。
而反向抵押贷款刚好相反。所谓以房养老，是一种产权换现金的模式，拥有房屋产权的老年人，把房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，由相应的金融机构综合评估借款人的年龄、预计寿命、健康状况、房屋的现在价值及未来的增值折旧等因素后，将房屋的价值化整为零，一次性或每月或每年支付给房主一笔固定的钱，一直到房主去世为止。
在整个抵押期间，房主将继续享有房屋的居住权，并负责维修。当房主去世后，相应地，金融机构将获得房屋的产权，并对房屋进行处置，可以销售、出租或拍卖，所得用来偿还贷款的本息，金融机构同时享有房屋的升值部分。值得注意的是，无论正反向抵押贷款，均为产权人直接与金融机构发生借贷关系。国内最早研究“以房养老”反向抵押学者、浙江大学经济学院教授柴效武认为，反抵押贷款为老年人的养老提供了稳定的现金来源，可大大提高老年人的生活质量，同时对于盘活社会沉淀资产、实现社会资源的更优配置。
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