日前,深圳市土地房产交易中心以4亿元和2.8亿元的价格,挂牌出让了两块养老服务设施用地,分别溢价6倍和7倍。
分析人士指出,养老用地实行“招拍挂”,将导致养老院住房成本上升。如果养老院都以这种方式获取土地,那么今后只能为极少数富有老人提供服务。
土地溢价六七倍,成本转嫁谁背负
作为全国首次养老用地挂牌出让,深圳4月10日推出的两块土地吸引了35家企业参与竞标,最终以6倍和7倍的溢价成交。
这两块土地一块位于宝安中心区,占地面积10860平方米,另一块位于龙华新区民治街道,占地面积6920平方米。
深圳市规划和国土资源委员会地区规划处处长陈晓光说,养老用地上建的设施不同于居住用地上建的老年公寓,只能作为完整机构提供养老服务,产权不可分割出售。
深圳市民政局社会福利和社会事务处相关负责人告诉记者,这两块地已确定建设养老院。
起拍价6850万元的宝安地块经过21次出价,被前海人寿保险股份有限公司以4亿元拍得,楼面地价为每平方米14815元；起拍价4000万元的龙华地块经过25次出价,被深圳市融通信投资有限公司以2.8亿元拍得,楼面地价高达每平方米18397元。
如此“天价”成交,参与竞拍的深圳恩歌源投资发展有限公司经营部经理李德雄直呼,“没想到社会资本对养老用地的需求这么旺!如果地价这么高,社会福利用地与商业用地就没什么区别了。”
“羊毛出在羊身上。高地价产生的巨额利息成本,以及相应的建筑、安装、配套设施和服务成本,最后将转嫁到养老院的老人身上。”李德雄说。
单床月租过万元,谁家老人住得起
出让合同要求,宝安地块最少要配备500张养老床位,龙华地块最少要配备300张养老床位。深圳市民政局有关负责人说,按照约定的容积率,养老床位数量上浮幅度很小。
参与此次竞标的深圳市洲际通事业发展有限公司董事长黄干达说,根据建筑面积和床位数计算,龙华地块一个床位占地50平方米,仅地价成本就高达93万元,工程成本约20万元,其中建安成本按每平方米4000元计算,一个床位的固定投资需要113万元。
“折算到单月,一个床位地价成本为1500元,工程成本约900元,银行利息为6000元,运营费用约2000元到3000元。”黄干达说,“一个床位的基本成本已达到每月11000元。”
深圳市民政局社会福利和社会事务处相关负责人在接受记者采访时坦承,“我们是想在这两块地上建设高端养老院,锁定能拉动本地消费的富裕人群。”他表示,“相比较目前北上广的高端养老院,月收费1万多元的价格并不算高。”
根据规划,到2020年,深圳市将兴建70处机构养老设施。这意味着要新增约40个机构养老设施。而深圳市规划和国土资源委员会相关负责人表示,新增的养老用地倾向于采用招拍挂的方式出让。
深圳市房地产研究中心主任王锋说,“拍卖就是水涨船高,很容易推高地价,从而进一步推高养老院的服务价格。”
“一个月花得起一万多元住养老院的老人能有多少?”深圳龙岗街道敬老院院长叶柏良说。
创造养老需求,释放消费潜能
伴随着老龄化社会的来临,“老有所养”已成为迫切的民生问题。截至2013年年底,我国60岁以上老人达2.02亿人,占总人口比重为14.9%。然而,我国养老设施供不应求。据民政部统计,截至2013年11月底,全国养老床位仅为500万张。
专家指出,如果养老用地的成本过高,养老院的服务价格“水涨船高”,而高收入的老人毕竟是少数,绝大部老人是享受不起的。当前,增加中等价位的养老机构,解决普通老人居家养老的困难,已经成为当务之急。
中国人民大学教授、中国老年学会副会长杜鹏认为,在普惠性养老机构仍然紧缺的情况下,养老用地通过挂牌方式出让,可能会导致养老资源向极少数富裕老人倾斜。
分析人士认为,义务教育期间,一些中小学通过“掐尖”方式获取优质生源,导致了教育资源分配不均衡。在养老服务领域,民营企业办养老,“掐尖”“择老”似乎并不违法,但对大多数老人来说“可望而不可即”。
王锋指出,办学校和办养老,都有一个资源配置问题,我国普通老人拥有巨大的养老消费潜能,克服经济发展的阻力需要启动消费,满足这些老人的养老需求。
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