马光远：银行停止个人房贷根源是房地产风险在加大

　　【导读】央行和银监会要求，各家银行不许停止个人房贷，市场解读为保护刚需。经济之声评论：别让“假刚需”伤害“真刚需”。

　　据经济之声《央广财经评论》报道，国家统计局公布，今年1-4月份，商品房销售面积同比下降6.9%，降幅比1-3月份扩大3.1个百分点。房地产开发企业土地购置面积同比下降7.9%，降幅比1-3月份扩大5.6个百分点。同时，有资料称，5月12日，央行召集了商业银行行长，要求各银行合理发放个人住房贷款，央行副行长刘士余主持会议并表示，根据市场需求，优先确保住房消费贷款的资源配置。

　　经济之声特约评论员、经济学博士马光远对这些数据进行解读。

　　经济之声：您觉得银行为什么要停止个人房贷，据您了解，现在有哪些银行这么做了？

　　马光远：首先，因为大家对今年以来整个房地产市场的表现认为是风险在加大，这是最根本的原因。如果风险不大，对银行来讲的话，不管这个房贷能赚多少钱，毕竟是一个赚钱的产品。第二，从今年的整个流动性的来看，全年整个流动性都会比较紧张。对于银行来讲，在额度有限情况下，还有一个资源配置问题。也就是他要把他的信贷要放到最赚钱的地方，要放到最优化的地方去。所以，对银行来讲的话，它可能会挤压个人房贷这一块，尽管可能赚钱，但又是赚钱空间并不是很大的产品。因此，银行出现停贷的情况是可以理解的。

　　经济之声：银行和银监会这一次又为什么不许银行这么做？是保护刚需还是保护经济？

　　马光远：在整个房地产风险已经比较明显的情况下，下一步要稳定房地产的整个预期来讲，无论对于房地产本身而言，还是对于宏观经济而言都是比较重要的。所以，不仅仅央行银监会等金融部门，可能有相应的其他部门都会想办法来稳定整个房地产市场。我们看到，整个调子讲要保居住需求，居住需求实际上曾经出现过很多次。比如，房地产市场往上的时候，我们的相应政策部门，总是讲要保首套住房、居住需求；但是到最后会演变成全面的放开。

　　曾记得2008年，在整个形势非常危险的情况下，我们当时提出的房地产救市政策，仍然是要保居住需求，再加上一个叫改善性需求。但是从来没有提要投资什么都可以，可后来，所有的需求最后享受都是起点利率，都是非常优惠的银行信贷。

　　所以，我担心名义上是为了保居住需求，事实上可能就是为了救房地产。在这种情况下，为了消除大家的疑虑，我们在政策上能不能更加透明一点。因为这个会是内部的一个会，内部的一个会通过各种各样的途径把这个话传出来，大家认为这是一个窗口指导，但是很多情况下我们知道我们的窗口指导在很多情况，这个指导本身第一个不透明。第二，在执行过程中会走差。因此，我们非常担心可能是打着这种保居住需求的名义，到最后演变成一个全面的放松。

　　经济之声：我们有一位听众也总结的挺好。他说在联系之前两条新闻，一个是年初一线城市的商业股份银行停止了房贷。第二就是利率市场化这个背景。这就好比一对情侣，他们最初在一起的时候，说我不在乎你的缺点，因为我爱你，结果分手了，说你的缺点我都无法忍受了，每一段自由经济都会有个血的教训。刚刚您也说到房地产火爆的时候，不少投机的资金它会冒充这个假刚需。所以很多人就很担心，这一次这个监管层名义上是保障个人房贷的，那么那些假刚需会不会通过各种渠道冒出来，损害到真刚需的这个本意。您觉得这次我们有没有信心能够把这个调控住？

　　马光远：第一，我们真的不知道现在这种政策的导向究竟是什么。因为我不愿意用刚需，刚需是伪概念，当房价特别高的时候，你没钱的时候，你没有任何需求的，只有居住需求。要保居住需求，我们的这个政策导向是不是很明确，是不是真的就为了保居住需求，而不是说因为整个三四线城市。我们看到现在很多房子卖不出去，那么卖不出去以后，为了救整个房地产，为了救地方政府，为了救土地财政，这个必须搞清楚。

　　第二，如果我们的立场很坚决，就是为了保居住需求，那么我们这种政策执行起来需要很强的一个执行力。比如，央行和银监会这么要求，但是到了地方上会不会变样，这是一个很大的问题。根据过去很多年，我们每一次房地产政策松动以后各种各样的表现来看，这样的政策最终跑冒滴漏现象会非常严重。

　　因此，我们现在如果真的要救房地产的话，如果说整个房地产预期出现了很大的改变，我们需要稳定这种预期的话，起码应该遵守两个原则。第一，市场原则，就是市场的底线不要突破。比如说现在很多商业银行，它们认为如果整个房地产市场风险很大了，它们就判断要减少这方面的贷款，这是一种完全的市场行为。有关部门有没有权利去要求商业银行这么做，这要打一个问号的，所以市场原则不能突破。

　　第二，不能突破底线，就是说如果真的整个房地产下降影响宏观经济，可能引发系统风险的话，那么我们有理由也有必要去对整个房地产预期做一个调整，这也是合理的。但是如果说，我们仅仅打着居住需求的旗号，然后最后搞一个全面松动的话，对政策伤害特别大，对我们三中全会提出的市场在资源配置中起决定性作用的伤害也是非常大的。所以，我们的政策应该更加透明一点，导向应该更加清楚一点，目的性应该更加明确一点，这样可能会好一点。