地产板块积极预期升温 基本面抑制反弹高度

　　受相关利好预期提振，昨日房地产板块逆市反弹，以1.13%的涨幅居于申万一级行业首位。分析人士指出，今年以来，在地产行业整体偏弱，市场分化加剧的背景下，部分地方楼市政策放松预期升温，再加上当前地产板块仍有估值修复空间，地产股短期有望迎来反弹机会。但受制于业绩下滑、库存压力等基本面因素，反弹高度或相对有限。

　　地产板块积极预期升温

　　去年以来，房地产悲观预期持续升温，引致地产股跌跌不休。今年以来，地产板块迎来了两波反弹行情 ，其间更是担当过2000点保卫战的先锋。截至昨日收盘，申万房地产指数今年以来跌幅为1.84%，相对于沪深300和沪综指今年以来6.66%和3.08的跌幅，显得相对抗跌。

　　今年以来，受到流动性偏紧、购房者观望情绪升温以及2013年同期基数较大等因素的影响，房企一季度业绩增速同比有所回落，且房地产市场呈现出明显的城市与区域的分化格局。从城市角度看，二线城市的表现无论同比与环比均优于一线城市；从区域角度看，受区域规划概念的影响，环渤海地区成交环比上升，长三角地区环比下降，中部地区成交也呈现上升态势。

　　在地产市场转冷的背景下，地方房地产调控放松预期逐渐提升。继南宁市之后，天津滨海新区、杭州、无锡、宁波、铜陵、佛山以及福州、郑州等也都采取了调整限购资格认定、扩大符合购房资格群体范围、通过户籍改革侧面突破、不同需求市场差别化限购、税收优惠和公积金首付比例降低等微调放松措施以扶持地产市场。

　　而于5月12日召开的住房金融服务专题座谈会上，央行要求各商业银行及时审批、发放个人住房贷款的消息，更进一步被认为是稳定房地产市场的强烈信号。此次窗口指导有望从终端向房地产注入流动性，并可能部分缓解今年以来地产行业的资金面紧张格局。

　　随着一系列利好政策预期的出现，投资者情绪有所转暖，地产板块或将借此契机迎来阶段反弹。

　　基本面抑制反弹高度

　　虽然今年以来的两波反弹使得地产板块的估值水平得到了一定程度修复，但对比2012年二季度以来的本轮地产小周期，板块估值仍有修复空间。

　　数据显示，截至昨日收盘，地产板块的市盈率(TTM)为11.02倍，略低于2012年2季度以来的平均值13.15倍，仍具有一定估值优势。而且，从溢价率指标来看，当前房地产行业相对于沪深300指数的估值溢价率为1.37倍，在本轮小周期中也处于中游水平。且地产行业在周期行业中业绩锁定性较强，这对估值也有一定支撑作用。

　　但由于当前地产行业的基本面压力仍然较大，预计后市地产板块反弹的高度或受限。一方面，在房企业绩增速放缓的同时，存货压力也在持续加大。海通证券指出，2013年A股房地产企业营业总收入达到7584亿元，同比增长28%；今年一季度A股房地产企业营业总收入达到1107亿元，同比增长10%，增长势头出现一定放缓。2013年上市地产企业累计存货达到19000亿元，2014年一季度上市地产企业累计存货达到20944亿元，处于近3年以来的最高水平，且增速亦保持在20%以上。如果二季度销售不能有效推进，预计上市公司三、四季度会面临更加严重的存货压力。

　　另一方面，虽然企业的负债结构有所改善，但当前行业的负债情况仍十分严峻。据兴业证券统计，地产行业净负债率由上季度末的78%大幅上升到93%，达到历史峰值；从货币现金比例上看，今年一季度末货币现金比例为10.9%，接近历史低位。从企业的负债结构上看，短期借款/货币现金的比例为107%，这是2012年2季度本轮地产小周期上行以来，首次出现货币现金无法覆盖短期借款的情况。

　　分析人士指出，在后市地产股投资机会的把握上，可遵照区域概念和龙头股这两条主线。一方面，自2007年以来，行业集中度继续提升，龙头公司市场占有率处于持续提升状态。且负债率较低的龙头公司估值，在产业资本的支持下得到修正的空间预计更大。另一方面，今年以来，京津冀一体化、自贸区概念和长江水道概念等区域概念持续受到资金炒作，未来随着区域规划具体细则出台与推进，这些区域概念仍有望不断走强，具备这些区域概念的地产股值得关注。