央行：优先满足首套房贷 避免调控“误伤”刚需

　　刘士余：合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平。

　　及时审批和发放符合条件的个人住房贷款

　　中国人民银行副行长刘士余12日主持召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。

　　业内人士认为，央行从住房贷款刚需端入手提出指导意见，有利于改善民生，有利于缓解房地产市场投资销售下滑带来的经济增速下行和金融风险压力。

　　敦促银行及时发放房贷

　　工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等15家商业银行负责人参加了会议。会议充分肯定近年来商业银行认真贯彻落实国务院关于房地产市场调控的决策部署、严格执行差别化住房信贷政策取得的积极成效，并对进一步改善住房金融服务工作提出以下要求：合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平；提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款；有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析等。

　　中国银行国际金融研究所宏观经济研究主管温彬表示，去年以来，个人住房贷款市场出现首套房贷利率上浮、部分银行停贷现象。房地产销售回落，也对当前经济走势形成压力。

　　央行此举意在从个人住贷刚需端入手提供针对性支持。

　　业内人士表示，前期房贷政策实质性收紧，对冲近期房价下调对购房者的利好，相当于购房成本没有降低，不利于消化楼市库存。

　　在央行发出的政策信号中，“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”最受关注。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，有关部门一直支持首套房贷。但是，在去年银行闹钱荒后，资金成本上升，即便是基准利率的房贷都属微利。下半年房贷政策应趋松，但不要奢望过松。

　　房贷需求依然强劲

　　一季度，房贷需求依然强劲。央行数据显示，一季度末个人住房贷款比年初增加4500亿元，同比多增338亿元，3月末增速为20.4%，已连续11个月超过20%。

　　银行执行上浮利率贷款比例大幅上升。央行日前发布的《2014年第一季度中国货币政策执行报告》显示，一季度，执行下浮、基准利率的贷款占比有所下降，执行上浮利率的贷款占比上升。3月，一般贷款中执行下浮、基准利率的贷款占比分别为8.35%和21.40%，比上年12月分别下降4.12和2.72个百分点；执行上浮利率的贷款占比为70.25%，比上年12月上升6.84个百分点。

　　温彬认为，银行信贷投放属于市场化行为。一方面，对定价高的贷款自然提供较多额度；另一方面，目前贷款利率上浮不只限于个人住房贷款利率。今年以来，公司类贷款利率上浮比例更高。尽管央行提出了指导原则，但在实际操作中，银行尚需在信贷额度供应和维持低利率之间寻求平衡。

　　房地产调控以结构性政策为主

　　温彬表示，近年来房地产融资对银行的依赖日渐下降。除银行外，房地产部门还通过影子银行、信托产品、境外融资等渠道融资。此前针对房地产信贷调控出台的政策都是有针对性的结构性政策。在个贷方面主要支持居民真实刚性需求，在房地产开发市场上主要支持棚户区改造、保障房等既促进民生、又能弥补房地产商业性投资减速带来的投资下滑压力的项目。未来若央行出台房地产领域政策，应会体现结构性、针对性方针。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，今年以来，房地产市场始终处于供需双双低迷的状态。国家统计局昨日发布的数据表明，这种势头尚未有改善迹象。此时央行发布的政策信息，的确能提振市场信心。2012年上半年，央行曾表态满足首次购房家庭贷款需求。以此为起点，出现一波持续两年的房地产旺市。但是，此次情况有明显不同。一方面，央行的表态只提及按揭贷款，未提到房地产开发贷款。因此，业内预计开发贷仍将按现行额度控制进行管理，房地产企业日趋紧张的资金状况不会有根本改善。另一方面，如今的市场基础与两年前无法相提并论。当时的市场处于萧条后的低点，如今的市场刚开始降温，并处在下行通道中。

　　就在央行发布上述信息前，南宁、铜陵、天津滨海新区等地出台“救市”措施。

　　张大伟认为，未来若政策松绑，主要有6大方向：非户籍资格审查放松；限购范围放松；调整普通住宅界定标准；限价政策放松；提供购房落户及优惠等；公积金政策松动。但与此同时，限购、最低首付比例等“红线”不会被突破。