二三线城市限购明紧暗松将成主调

　　继南宁、滨海、杭州萧山、无锡四城放松限购后,安徽铜陵也加入这个队伍。分析人士预计,下半年或成为楼市微调的窗口期,调控政策明紧暗松将是一种主调,但对市场的刺激作用有限;分类调控的重点是依靠市场构建长效机制。

　　5城市松绑限购

　　安徽省铜陵市政府日前出台《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》,在住房公积金贷款、契税补贴等方面制定了一系列政策,并从5月1日起实施。

　　《意见》指出,2014年5月1日至12月31日,在铜陵市(含铜陵县和开发区)购买家庭唯一普通商品住房(含二手住房,普通商品住房是指单套建筑面积144平方米及以下)的,由同级财政按房价1%的比例给予契税补贴。

　　公积金贷款方面,《意见》表示,个人缴存住房公积金期限由过去连续缴存6个月以上,放宽为个人连续缴存3个月以上;单职工家庭最高可申请公积金贷款额度由25万元提高到30万元;此外,降低首次申请个人公积金贷款首付比例至20%。

　　在铜陵之前,已有南宁、无锡、天津滨海等地调整限购范围。

　　销售遇冷库存高企

　　根据中原地产研究中心统计数据,五一假期3天,重点监测的54个城市新建商品住宅签约套数为9887套,同比下降超30%,一二线城市下降幅度最大。

　　2014年起,全国商品房销售面积及销售额增速已连续3个月下降。国家统计局数据显示,一季度,商品房销售面积2.01亿平方米,销售额13263亿元,同比分别下降3.8%和5.2%,其中住宅销售面积、金额分别下降5.7%、7.7%。截至3月末,商品房待售面积5.2亿平方米,相比2013年增加3000万平方米。这是2005年以来,商品房待售面积的最高值。

　　以二线城市福州为例,福州市房地产交易登记中心数据显示,3月份福州一手房成交1556套,同比下滑40%左右。截至5月5日,福州五城区可售商品住宅25292套,相比年初上涨约40%。按照目前市场消化的速度,仅消化新房库存就需要15个多月。

　　“这次房地产市场的低迷不仅仅是成交量和价格的下跌,而是一系列数据的全面回落。”经济学者马光远预测,今年房价全面下跌是大概率事件。

　　数据显示,今年1月至3月,全国房地产开发投资15339亿元,同比增速比1-2月份回落2.5个百分点;住宅新开工面积同比下降27.2%;房地产开发企业到位资金同比增长6.6%,增速比去年全年下滑近20%。

　　对市场的刺激作用有限

　　业内普遍认为,在目前地方经济深度依赖土地财政的情况下,“分类调控”“双向调控”该如何调,应具体区分。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为,今年下半年或成为楼市微调的窗口期。二季度的楼市若持续低迷,按照今年“双向调控”思路,对于库存量偏大的城市或区域,不排除出台一些“微调”的定向宽松政策。

　　中国社科院日前发布的《2014年房地产蓝皮书》预计,特大城市特别是超大城市限购限贷政策将延续。

　　“放松限购政策可以起到暂缓房企资金紧张之危。”福州大学房地产研究所所长王阿忠表示,目前一些上市房企负债率升至高位,一些地产开发商的资产负债率甚至超过了70%的警戒线。房地产资金链的风险正在高位聚集。

　　中原地产首席分析师张大伟预计,未来调控政策明紧暗松将是一种主基调。不过,由于二三线城市户籍政策相对宽松,限购政策松绑对市场的刺激作用有限,信贷政策的调整对市场影响作用更大。

　　CRIC研究中心分析师张子吉认为,要彻底解决楼市中存在的矛盾,最根本的还是市场调节,政府应着眼长远,加快推进房地产调控长效机制建设。应该制定一个时间表、路线图,综合考虑统一不动产登记制度、建立城乡统一的建设用地市场、加快房地产税立法并适时推进改革等措施,最终稳定市场预期。