赵秀池：不动产登记难令房价应声而落

　　◎赵秀池

　　近日国土资源部宣布了不动产统一登记的时间表：2014年建立基础性制度，2015年推进实施过渡，2016年全面实施。在2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。

　　去年有业界大佬曾表示，若实施不动产统一登记制度，房价马上会跌，真会如此吗？笔者认为，不动产统一登记的实施不会对房价造成直接影响，更不会令房价应声而落。

　　不动产登记制度是国外物权管理的一种常见形式，我国也一直采取，只不过我国的不动产登记是根据 《土地管理法》、《城市房地产管理法》等分别登记，登记工作分属不同部门。现在需要做的是把分散登记的各类不动产进行整合、联网，这对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府管理效率和管理水平都具有重要意义，也是贯彻落实十八届三中全会提出的“完善产权保护制度”等安排必须要做的一项基础性工作。

　　根据科斯定理，只要产权明确，交易费用为零，则市场配置资源才是有效的。要发挥市场在资源配置中的决定性作用，就必须完善市场经济的基本制度。产权明确、完全信息是使市场能够有效配置资源的先决条件。

　　市场的价格是由供求关系来决定的，统一的不动产登记制度的建立，是否对房价造成影响，关键取决于该制度是否对房地产供求关系造成影响。如果有影响，则会影响房价，否则，则不会对房价造成什么影响。

　　笔者认为，不动产统一登记制度的实施，可以起到摸清家底，全面掌握不动产信息的作用，使将来的房地产调控更有理有据，但并不能改变房地产市场的供求关系。因此，房价也不会因为不动产统一登记制度的建立应声而落。目前我国正处于城镇化加速时期，到城镇化完成之时，还有二三十年的路要走。

　　根据李克强总理的《政府工作报告》，当前的重点是推进以人为核心的新型城镇化。在这样的背景下，我国城镇人口在不断增加，城镇住房的需求在不断加大，住房的供求矛盾仍然还很突出，尤其是一、二线城市，由于对人口有较强的吸引力，所以，在较长一段时间内，住房仍会处于供不应求状态，因此，房价还在不断攀升。根据3月份国家统计局公布的数据，70个大中城市新建商品住房与去年同月相比，上涨的城市有69个，只有温州一个城市下跌；二手房也是如此，与去年同月相比，70个大中城市中，价格上涨的城市有68个，价格下降的只有温州和牡丹江。

　　还有人认为，不动产统一登记制度的建立为征收房产税打下了基础，而房产税可以代替限购手段的应用，从而成为抑制房价上涨的重要手段。笔者认为，房产税既不能代替限购手段，也不能抑制房价上涨，在卖方市场中，反而会成为房价上涨的推手。

　　从重庆与上海的房产税试点来看，房产税的征收，并没有改变这两个城市房价上涨的趋势。国外也没有因为征收房产税而使房价下降的先例。原因在于，在住房供不应求状态下，房产税是可以转嫁给购房人的，征收房产税反而会推高房价。

　　房产税也不一定能够逼出空置房，限制投资与投机。这是因为，只要住房价格的升幅高于房产税，则把住房作为投资品就会有利可图，人们就不会放弃通过投资房地产获利的机会。除非房产税的税率等于或高于房价的升幅，而制定这样精确的税率难度是相当大的。

　　根据十八届三中全会的精神，要“完善税收制度”，“加快房地产税立法并适时推进改革”。合理的税收制度安排确实能够起到增加财政收入，调节财富差距，有效调节人们的市场经济行为的作用，未来经过顶层设计的房地产税也会成为房地产长效调控机制的一部分。

　　（作者为首都经济贸易大学教授）