北京二手房的颓势已经持续了五个多月，至今依然复苏无望。记者近日调查发现，4月上旬二手房市场热度尚不及3月同期，全市各区域普遍出现业主调低挂牌价、议价空间扩大的现象，部分区域的个别房源价格降幅甚至达到了20%之多。即便是被视为“坚不可摧”的市区学区房，价格也在松动。持续低迷的成交态势，不仅令经纪公司开始考虑结构调整，更令不少新入行的经纪人们萌生退意，挥手中介行业。记者在采访中了解到，自住型商品房、新房分流、信贷收紧、需求观望严重等多重因素影响了二手房市场。业内预计，2季度二手房价格可能加速下调。
□市场表现【量价齐跌】
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房价松动个别房源价格下调
日前，记者在采访中发现，在当前需求观望进一步升级，购房者对于房价下降的预期有所增强，二手房市场整体偏冷的情况下，之前对于市场持乐观态度的业主对于房价的预期也出现了一定程度的松动，报价更趋向于合理与理性。部分业主，尤其是着急卖房的业主报价开始出现下调，买方在交易中的主动性有所增强。
“我们店里有两套房价格都调低了，其中一套直接从265万变成了245万，直降20万，三元桥这块二手房单价稳定在4.2万元左右，这套房平均下来，单价只有3.7万元，但看房人数量还不是很理想。”三元桥附近链家地产的经纪人说。
三环内的部分房源价格尚且松动的情况下，郊区的二手房房价更无需多言。记者近日在大兴区黄村区域链家某门店了解到，今年尤其是3月以来，大兴区域二手房成交量价均不乐观，市场呈现明显“买的少卖的多”局面，因此溢价空间增大。“跟几个月前相比，二手房挂牌和成交价都有2000元/平方米左右的下调”。该门店经理告诉记者，房源之间的分化也比较严重，一些户型差、交通不便、小区有明显硬伤的房源，价格下调幅度要更大一些。
在这种情况下，一些急需用钱或着急换房的业主，会做出较大幅度的价格让步，出现一些特价房源。该门店经理告诉记者，前段时间，在黄村往北的枣园区域，就成交了几套单价仅在2.2万元/平方米的特价房源，均为上世纪80年代老旧房源，这样的成交价格比平日要下调3000-4000元/平方米左右。
“天宫院区域逐渐释放出来的新楼盘分流了一大部分这里的二手房客源”，上述门店经理告诉记者，这些新楼盘低价开盘成为最大的吸引力。另外，由于大兴区二手房首付较低，因此购房人对银行贷款的依赖程度更高。而信贷的持续收紧，是制约市场成交的另一个因素。该经理告诉记者，4月至今，该门店仅成交3单买卖业务，而平时同期的成交量已接近10单。
不过，尽管目前市场相对冷清，中介经纪人认为二手房价并不存在继续大幅下调的可能性。不同于新房，二手房的业主都是个人，除非是着急用钱的会在价格上做出一些让步，不少卖家并不愿意通过大幅降价促成成交，他们宁愿将房源出租出去。因此，除了一些特价房源，不少二手房都处于僵持局面，买卖双方互不让步，互相观望。
据中原地产的统计，4月前两周，北京二手房成交均价再次出现下调，目前均价为3.1万；相比3月成交均价3.14万再次下调了1.2%。
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成交疲软一季度成交同比降七成
事实上，业主调低挂牌价的直接原因就是成交持续下跌带来了预期改变。据记者了解，从去年12月开始，二手房市场已经步入阴跌阶段。来自链家地产、中原地产等机构的数据显示，北京3月二手房成交套数为8943套，这一成交量创造了2009年全面网签来同期的最低值。这也是2013年6月后，再次出现连续3个月低于万套二手房成交的情况。叠加前两月的数据，2014年一季度，北京市二手住宅共成交23156套，较去年四季度下降30.1%，与去年同期相比下降七成左右，显然，一季度以来市场整体偏冷。
而成交下跌与需求低迷密切相关，根据统计，3月新增需求下降明显，一季度新增客源房源比降至2013年以来最低。根据链家地产市场研究部统计，3月日均新增客源量较2月下降6.8%，新增客源、房源比约为4.4：1，与上月相比下降0.8。同时2014年一季度新增客源房源整体比例为4.9:1，为2013年以来最低水平。
不过，从目前的情况来看，4月份或更不乐观。中原地产统计北京房地产交易管理网数据显示，4月1-14日北京二手房住宅签约套数为2964套，这一成交量是2009年以来（去年同期第一周暂停网签）成交量最低的4月开局。相比3月同期的3844套，同比下调幅度也达到了23%，成交量连续两周不足2000套，成交量整体疲软。
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经纪人被迫离职
二手房市场持续的成交低迷表现，直接影响了中介门店的收入，而中介经纪人更是最受影响，位于大兴黄村某中介门店经理告诉记者，近段时间，由于业绩压力，不少经纪人已经陆续离职。
“尤其是新人，一两个月也完不成一单，实在待不下去了。老员工有一些客户积累，勉强维持，而且经历过更糟的市场，所以心态上要相对好一些”。
4月14日上午10点，在西红门地铁附近某小规模中介公司门店里，记者以买房人身份刚一开口，就有包括店长在内的三个经纪人围了上来，纷纷介绍目前挂牌在售的房源。记者在门店前台的记录本上看到，最近的带客户看房记录仍然停留在4月11日，周末两天时间内，都没有经纪人带客户看房的外出记录。
记者随后进入附近的另一家中介门店里，十几个工位绝大多数都空空如也，偌大的门店里只有三个工作人员，其中一个工作人员告诉记者，由于最近生意不好，其他同事都还没有来上班。
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学区房不再坚挺
在二手房持续低迷的背景下，一贯坚挺的学区房也出现了松动。
记者调查发现，从去年四季度开始，北京房地产市场发出收紧信号，在政策趋向仍不明朗的情况下，多数购房者放缓入市节奏，二手房市场也进入冷淡期，学区房被“拖下水”。
孩子即将上小学的张先生，一直在西城寻觅合适的学区二手房。在经过去年上半年学区房一套难求的与业主随意涨价之后，张先生在近期明显感受到市场变化。
“西便门47平米房子，可上西城名校，业主报价310万，价格还可以再商量。”近日，位于西便门的张先生接连收到多家中介短信和电话提示。
“学区房出现这样的松动，在半年前是很难碰到。”张先生表示，“半年前，开始在西城看二手房，由于区域知名小学密集，西城的二手房一直非常抢手，此前看过车公庄附近的一套40多平米的二手房，当时业主报价是335万，业主一分钱不降，中介说有好几拨人打算要买，后来犹豫半天最后没买到。”
西城区某中介人员向记者表示，五六月份小学生即将报名入学，当前学区房再次成为购房者关注的焦点。可以预见，近期学区房购房者需求较为集中释放，成交量走高，尤其是热门、重点小学片区的学区房成交比例较高。不过，学区房经过几年的爆炒之后，高企的价格让不少购房者望而却步。而随着今年楼市观望的加剧，不少急于换房的二手房业主开始松动价格，加快出手。
□市场原因
【多因素加剧市场观望】
1
自住型商品房和新房分流
据记者了解，从去年12月至今，北京二手房市场复苏缓慢，回暖动力不足，与自住型商品房和新房市场的分流有一定关系。在本身市场观望情绪浓厚的情况下，近期自住型商品房供应大增以及新盘低价开盘，又促使需求观望升级，购房者推迟入市的比例增加。
伟业我爱我家副总裁胡景晖告诉记者，新房项目较集中的远郊区县，由于一季度成交的低迷，越来越多的楼盘采取低价入市平价走量的销售策略，新房价格的回调促使这些区域的二手房成交价格也出现了一定程度的回落。
据链家地产市场研究部统计，2014年一季度近郊区二手房成交占比为29.7%，较上季度下降0.5个百分点，与2013年一季度相比下降2.3个百分点。链家地产市场研究部张旭认为，通州、大兴等近郊区一般为刚需置业的首选，今年一季度近郊二手房成交占比下滑到30%以内，一定程度上说明了价格承受能力较低的刚需购房态度和意愿发生了一些变化，观望情绪也最浓。
2
信贷收紧
记者在多日的采访中发现，信贷收紧是二手房市场难以复苏的主要绊脚石。因二手房的购买门槛本身要高于新房，而多数置业者购买力有限，如果信贷跟不上，那么二手房市场复苏则无望，不少购房者不得不转入新房市场或者就此放弃。
1月份已经定了一套房的王先生对此深有感触，两个多月过去了，他的贷款问题依然未能如期办好。而银行给予的利率也从最初承诺的85折变成9.5折，然后是基准，一直到目前的要求上浮。“最初经纪人说我能拿到8.5折，但贷款迟迟办不下来，卡着我的各种证明，以至于现在都要求上浮利率了，如果再办不下来，我就放弃了，定金和中介费我都不要了，彻底不买房了，太麻烦了。”王先生说。
统计机构的数据也验证了王先生的烦恼。据链家地产市场研究部统计，3月北京市二手房交易中商业贷款的比例为36.91%，进入2014年以来，商业贷款的比例逐月降低。张旭告诉记者，信贷政策自去年四季度收紧以来，至今还未有任何放松迹象，这使得购房者的贷款成本进一步增加，部分资金承受能力有限的刚需购房者被挤出市场。
“从购房成本上看，2012年、2013年房价连续两年快速上涨，套均总价不断攀升。并且，2013年北京二手房市场的价格涨幅超过了受到限价影响的新建住宅，其购买门槛本来就比新房高，这就是说楼市在信贷收紧影响下，北京房价上涨开始乏力，特别是受到贷款影响最大的二手房。”张大伟称。
胡景晖也表示，受市场成交结构的影响，在市场偏冷情况下购房人群主要是需求较迫切的刚需人群，二手房因具有配套、区位等优势因素，总价、均价往往比新房偏高。由于目前银行信贷从紧，二手房贷款难度较大，利率也较高，使得购房人对房价更为敏感，或被迫放弃二手房。
受信贷收紧、新房和自住型商品房入市诸多因素的影响，二手房市场需求观望情绪浓厚，成交量复苏缓慢的情况在4月上旬依旧持续。由于购买人群的观望，部分出售房屋欲望较强烈的业主在心理上已能接受一定程度的议价空间，过去一年“不议价”的成交关系格局被打破。
3
房源分化
随着自住型商品房供应提速，加上楼市信贷政策明显收紧，一些新房项目低价入市，有效地减少了二手房的潜在需求。
据链家地产市场研究部张旭透露，“在本身市场观望情绪浓厚的情况下，近期个别新盘项目低价开盘，又使需求观望升级。购房者推迟入市的比例增加，是造成目前市场恢复缓慢的重要原因之一。”
随着二手房置业门槛日渐提高，为了孩子入学、老人看病等换房需求在二手房需求中的比重日渐提高。记者调查显示，由于二手房对首付要求比较高，因此刚需较少，活跃在二手房市场的很大比例是换房业主。在一些中介门店，换房客户占到了七到八成，有一居换两居、两居换三居，或者从郊区往城区换房，这些换房客都选择的是先卖房再买房的方法。
此外，从置业区位上看，城区二手房比例进一步提高，统计显示，西城、东城由于鲜有新房供应，二手房在整个住宅比例进一步提高，而通州、大兴等近郊区一般为刚需置业的首选，今年一季度近郊二手房成交占比下滑到30%以内，在一定程度上说明了价格承受能力较低的刚需购房态度和意愿发生了变化，观望情绪加重。
□市场预判
【业内观点不一】
中原地产首席分析师张大伟
截至目前，购房者观望情绪持续，二手房房源挂牌议价空间继续增加，新挂牌房源已经连续数月价格出现下调，因为各地降价案例的出现，导致北京楼市观望情绪浓郁。新增客户量相比一季度平均继续下调了10%，这将影响2014年二季度的成交量将依然处于低迷状态。预计4月北京二手房成交量将继续在万套以下。随着新建住宅供应的增加，以及可能愈来愈多的自住房上市，二手房价格可能在2季度出现下调加速的可能性。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖
北京楼市经历了一季度市场成交的相对冷淡，成交量持续低迷。随着新房市场一些楼盘的低价入市，二手房市场的价格也出现了松动的势头。未来一段时间，远郊区县，以及一些高总价大户型房源较为集中的城市核心区域的二手房价进一步出现回落的可能性增大。
链家地产市场研究部张旭
近期成交量下降、价格松动主要是受到信贷收紧、自住型商品住房、降价舆论等共同作用，带动需求观望，价格预期有所转变。短期来看，买卖双方博弈态势还会延续一段时间。此轮调整有助于买卖双方尤其是业主方形成更为合理和理性的房价预期，未来房价上涨的趋势将有所放缓，预计二季度末市场或有所复苏。
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