汇率房价多次同进退 专家:汇率下跌非楼市转向主因

　　汇率房价多次“同进退” 人民币汇率波幅扩大 热钱流入成本上涨 但专家称汇率下跌非楼市转向主因

　　日前，央行宣布扩大人民币对美元的波幅，人民币汇率波动广受关注。与此同时，楼市一再“降温”多地打折促销的新闻也屡见报端。

　　记者从历年数据分析发现，我国楼市与人民币汇率变动情况多次“同进退”。业内专家深入解读表示，多年来人民币持续升值，已经导致大量热钱流入，而热钱最大“资金池”依然是房地产行业。在汇率贬值之时，国内房企海外融资成本提高、海外热钱流入放缓，对于国内房地产市场会形成一定的打击。

　　不过，也有专家预测，人民币汇率依然长期看好，只是短期可能有所反复，但是，由于房地产本身“积重难返”，此轮汇率下跌或成为楼市转向的“导火索”。

　　数据：5年内楼市两次低潮与汇率走势吻合

　　外汇交易中心最新数据显示，3月28日人民币对美元汇率中间价报6.1490，较前一交易日继续下跌25个基点，创下年内新低。而这样断崖式的下跌，已经从年后一直持续到现在。年初至今，人民币已经贬值了约2.6%

　　与此同时，国内的房地产市场涨幅开始出现迟滞，国家统计局数据显示，新建商品住宅（不含保障性住房）与上月相比，房价环比上涨的城市个数减少，一线城市环比涨幅不再领涨，全国房价涨幅在1月份之后继续收窄。而部分地区和楼盘开始出现打折促销乃至直接降价的迹象。

　　这并非个案。梳理此前的汇率走势及房地产走势，记者发现，人民币对美元汇率升值的步伐和国内房地产升值的步伐显示出明显的趋同。

　　易居房地产研究院副院长杨红旭提供数据显示，2005年汇改后，2006年至2013年，人民币对美元的历年升值幅度中，2007年升值幅度最大，当年中国经济、股市、楼市皆疯狂。

　　而其中，人民币升值的步伐曾经两度遭挫。2008年下半年至2010年上半年，由于遭逢国际金融危机，人民币停止升值，到2012年第二季度人民币升值趋缓，第三季度出现微幅贬值。而这与近年来房地产的两次低潮正好吻合。

　　为何人民币汇率和中国房地产市场能多年保持“同进退”？

　　资深投行及金融专家温天纳表示，人民币和房地产走势确实有一定的相关性。“首先汇率和利率是有很密切的关系，而人民币本身走强，对于人民币资产来讲都有吸引力的作用，对于外部的投资者追求人民币资产有很正面的影响。”

　　而资深热钱专家、广东省社会科学综合开发研究中心主任黎友焕也表示，人民币汇率多年来一路走强，使得境外热钱多年来保持巨大的净流入。“而这些热钱的去向，到目前为止，主要的资金池还是在房地产。”

　　分析：热钱净流入的拐点或将至 但难现外逃

　　人民币走跌，热钱是否开始从国内的地产市场撤出成为近期的焦点。

　　温天纳表示，而此次贬值是不是以一个较为长期的形态出现，现在还没有定论。如果人民币出现长期贬值，显然会导致热钱减少流入中国；如果延续下去，出现比较严重的贬值的预期，整个资金的流向可能会有所改变。“目前主要是看汇率是否在近期达到一个平衡，同时也要看美国QE退市的安排等。”

　　黎友焕则表示，根据自己的监控，2月份境外热钱依然保持净流入的状态，但是流入的量已经在减少，“这表明热钱已经对中国市场表现出谨慎的态度。”预计，3月份热钱应该依然会保持净流入的状态，马上转为净流出的可能性“不是很大”，但是未来热钱“净流出”的拐点一定会到来。

　　而杨红旭判断，人民币贬值只是暂时的，幅度不会太大，年内应该是小跌加盘整的格局，幅度难超10%。

　　预测：汇率长线升值依然看好

　　“从我现在的判断来看，长线人民币升值的预期是不变的。”温天纳判断。但是，对于长期和汇率“同进退，温天纳表示：“汇率是反映国家经济强弱的指数，房地产理论上不应该是和汇率有直接关系，中国市场这么大，没有理由是由外国投资者看人民币升值与否拉动。”

　　而黎友焕认为，汇率的下跌对热钱流入的积极性确实有影响，但不会影响热钱的外逃。许多境外热钱在国内投资房地产，也通过银行按揭。“事实上中国房地产已经是投机的市场，都是靠资金链拉动，热钱会在各个城市分散投资，因此目前三、四线楼市表现，肯定会传导到一、二线楼市。”

　　但是，他强调，目前部分地区房地产出现下跌，汇率下挫只是“导火线”，并非主要原因，而主要原因是房地产本身“积重难返”。

　　而杨红旭相对乐观。其认为，外资或热钱，直接购买中国物业的规模较小。不过，在人民币止升的背景下，今年外资进入房地产开发业的热情将有所降低，会对部分大型房企融资造成负面影响，但还不至于严重打压房价。

　　投资建议：汇率跌勿盲目投资海外地产

　　在人民币贬值的大背景下，国内投资者是否应该加码海外地产市场？

　　“就国内投资者拿着人民币投资而言，投资国内国外，确实不用特别的考虑，因为人民币贬值只是短期波动，对于地产投资主要是考虑不同国家、地区市场的趋势，汇率的因素比较小。至少目前而言，如果是拿着美元，想投资中国房地产，就要考虑一下了，至少今年并不是一个很好的年份。”杨红旭表示。

　　而黎友焕认为，从理论上看，中国投资者目前投资国外房地产肯定比中国房地产更合适，但是，由于每个国家的房地产政策和市场情况都不一样，中国人投资国外可能遇到更多的问题，因此也应该谨慎行事。