房企变革路径：效益取代规模

　　就在国内房企纷纷追求规模快速扩张之际，一些规模不大的上市房企却凭借着良好的盈利水平获得投资者的认同。

　　《每日经济新闻》记者发现，包括合景泰富（01813，HK）、龙光地产（03380，HK）在内的部分港股中型上市房企于日前发布2013年全年业绩，尽管这些公司销售规模并不起眼，但凭借着较高的毛利率与净利润率，公司股价获得投资者追捧，甚至走出比部分大型房企更靓丽的行情。

　　就在千亿房企扩展至七家，今年内甚至有可能出现“2000亿”房企之际，房地产企业到底应该更看重规模还是效益，再度引发业界反思。

　　利润增长获追捧

　　根据合景泰富2013年年报显示，公司去年实现营业收入约94.68亿元（人民币，下同），同比减少约2.2%，但实现净利润27.50亿元，同比上涨14.27%。

　　克而瑞研究中心分析师朱一鸣向《每日经济新闻》记者表示，尽管合景泰富营业收入出现轻微负增长，但同期毛利率稳定在36%的水平，净利润率达到29%，两项指标在内房股中处于相当高的水平，这主要得益于其提前在一二线经济发达城市实现布局，土地成本控制恰当，且公司在中高端领域拥有良好的品牌。

　　申银万国的研究报告认为，合景泰富每股核心收益增长20%至0.81港元，每股分派末期股息更是大幅增长93%至0.29港元，股息分派率从24%大幅增加至36%，以合景泰富3月17日的收盘价计算，股息率接近10%，稳健增长和高息率会吸引投资者重回市场。

　　对此，投资者给予正面回应，合景泰富股价在3月18、19日两日累计涨幅达到12%，在地产股一片狼藉的跌势中，成为走势最强劲的内房股之一。

　　类似的情况发生在龙光地产身上。根据公司日前发布的2013年年报显示，龙光地产2013年已确认收益为111.2亿元，同比增长68.8%，期内核心溢利为20.45亿元，同比大增上升73.6%，年内核心利润率为18.4%，较2012年全年17.9%的高点进一步增加0.5%。《每日经济新闻》记者发现，与近年来大多数内房股上市即破发相比，龙光地产自去年12月上市以后股价涨幅达到13%。

　　在盛富资本与协众国际总裁黄立冲看来，国内房地产企业在发展过程中往往很看重规模，规模越大常被认为是企业实力越强。但是站在资本市场的角度，投资者更看重的是回报，利润增长与利润率是投资者更看重的指标，这也是一些规模增长较快的企业，股价走势反而比不上一些盈利状况较好但规模不大的企业的最主要原因。

　　效益取代规模或成新趋势

　　克而瑞研究中心分析师杨晨青向记者表示，在房地产行业，规模与效益往往是博弈关系，在2011年前，部分房企如星河湾成功通过提高产品定位获取更高的毛利。但在2011年后，房企通过高周转赚取利润几乎成为行业共识，这也是以万科、恒大等为代表的千亿房企成功脱颖而出的最重要原因。

　　“然而，自2013年起，一些规模扩张型的企业发现利润的增长跟不上销售额的增长，有部分企业悄然在做战略调整，最典型的企业如恒大地产，公司以往的重心是在三四线城市跑量，但如今公司放慢了规模扩张的速度，并且逐步加大一线城市布局以追求更高利润，”杨晨青认为，如何在规模与利润中取得平衡将成为房地产行业未来的发展趋势。

　　谋求更高利润的还有龙头房企万科，公司在发布年报之时提出将探索“小股操盘”的轻资产发展模式以提升公司的净资产收益率。有业内人士认为，由于选择轻资产经营的开发商净资产收益率没有一家低于20%，美国铁狮门以不到5%的资本投入获得40%的项目收益，转型轻资产后的万科将获得更高的盈利能力，通过“小股操盘”甚至引入房地产基金合作开发将成为房地产企业增加盈利能力的一个重要方向。

　　此外，杨晨青认为，近年来一些中小型上市房企并没有走上规模化的道路，而是通过深耕某一个特定领域同样获得了良好的回报，典型的案例包括华侨城的旅游地产、朗诗地产的绿色地产、合景泰富的高端住宅，这也表明做大规模并非是房地产企业的唯一选择。

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　　“旧贵”们放低身段：高端房产收缩

　　3月17日，嘉里建设（00683，HK）公布了2013年的业绩：内地运营的酒店物业收入在较2012年增长接近一倍的情况下，毛利却转盈为亏，由前一年的盈利1966万元港币，下滑至亏损1207万元。

　　事实上，早在去年7月嘉里建设“一母同胞”的“兄弟”——香格里拉集团公布的中期业绩显示，在内地打击奢侈消费政策及新竞争对手的影响下，去年前六月核心盈利较前年同期下跌66%，并预计余下大部分时间将持续受影响。

　　同样是房地产高端消费领域龙头的恒隆地产（00101，HK），去年业绩也出现大幅下跌。在恒隆地产2013年业绩发布会上，董事长陈启宗表示，内地政策对公司短线发展很不利。

　　在本届政府持续大力推进反腐工作的同时，房地产行业的格局也在重新被定义。以恒隆地产、嘉里建设代表的“旧贵”们因为产品曲高和寡，逐步受到市场冷落。

　　高端消费下滑影响物业收益

　　随着“三公”消费得到遏制，目前，国内越来越多的中高端餐饮企业纷纷调整经营模式，迎合大众消费需求。公开资料显示，2013年，高端酒店的餐饮、宴会和差旅入住率整体下滑。700元以上人均消费占总量30%以上的湘鄂情也宣布进行全面业务转型，将放弃所有高端餐饮业务。

　　定位高端消费的商业企业收入下滑，难免拖累为之提供经营场所的高端商业地产开发商的投资收益。

　　由于高端消费锐减，上海核心区域的商业地产已经出现了大面积空置现象。《每日经济新闻》此前就报道过，淮海中路、南京西路的部分物业出现空铺潮。在内地开发持有了大量高端购物中心的恒隆地产，2013年的核心盈利下降了18%。

　　高端住宅市场的滞销压力

　　政策不仅冲击了投资持有高端商业物业的租金收入，也影响到了诸多高端住宅的开发销售。

　　克而瑞研究总监薛建雄曾告诉《每日经济新闻》记者，尽管去年上海房地产市场整体销售红火，但总价超高端的房地产开发项目依然难以摆脱滞销命运。他提供的数据显示，尽管2013年上海房地产市场成交量价齐升，但总价1800万元以上的超高端住宅销售却出现滞销，总成交面积较前一年减少了7万多平方米。

　　易居研究员严跃进表示，上述现象显然和中央目前的反腐倡廉、打击浪费之风等有关。在他看来，在目前市场亟须解决刚需的情况下，高端市场势必需要低调，因为此类产品容易受到关注，目前情况下，高端市场很难保持过去的自信。

　　诸多开发高端住宅项目的开发商，目前都在调整缩小面积，以控制总价。以高端住宅星河湾为例，原来其推出的产品面积大多在200平方米以上，去年公司推出的部分小户型面积却只有100多平方米。

　　其他高端项目的开发商也开始推出一些小面积产品。比如去年在上海销售名列前茅的融绿上海公司，去年末推出的部分产品面积就只有约90平方米。而成都高端住宅项目铂雅苑也选择调整项目定位，通过将精装房改成清水房调低售价的方式快速去化。