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万科北京一楼盘入市价大幅低于预期

2014年03月19日 07:44    来源: 每经网-每日经济新闻     王杰

  继杭州、常州等二三线城市甩盘或大幅降价促销后,近期,北京部分楼盘也传出降价打折的信号。

  据媒体报道,北京南六环大兴天宫院区域的住总万科橙项目,毛坯房均价2.168万元/平方米,比之前万科预计的2.6万元/平方米的精装房价格低近5000元/平方米,即使去掉精装修价格,万科橙此次开盘价格也比预期低3000元/平方米左右,出乎市场预料。

  昨日(3月18日),中原地产市场研究总监张大伟告诉 《每日经济新闻》记者,从春节过后这一个多月时间看,当前房企与客群之间的博弈已出现了微妙的变化。

  在信贷收紧、“两会”言论、自住房供应等多方因素的冲击下,供需双方的市场预判出现转向,购房者观望情绪增多,而房企“让利跑量”的心理渐占上风,供需格局已悄然生变。

  集中推盘涨价动力不足

  “降价风往北吹?”《每日经济新闻》记者带着这样的疑问,走访了住总万科橙项目所在的北京南六环大兴天宫院区域。

  昨日下午1点,记者来到住总万科橙售楼处,当时连同记者仅有4名看房者。售楼处一位销售人员表示,该项目一期开盘两栋楼,共300余套房源,目前已售馨。二期开盘时间与价格尚待定。

  该销售人员不认可网上关于该项目降价的说法。她表示,万科橙是首次开盘,说降价没有参照物。

  就在当天,北京万科官方回应称,住总万科橙项目是北京万科在北京大兴区域的首个开发项目,为大兴区域的人居建设和城市配套优化而努力。2013年9月住总万科橙项目示范区开放,呈现以来深受市场客户关注和期待;2014年3月中旬,首期产品开盘销售,开盘销售均价为21680元/平方米,严格按照政府相关部门指导意见进行定价销售。北京万科始终坚持万科集团装修房战略,承担社会责任,住总万科橙项目本次开盘销售产品仍继续为客户提供装修房服务,但属客户自愿行为,不强制捆绑销售。

  张大伟认为,因为是纯新盘所以谈不上降价,但入市价格的确低于预期。亚豪机构副总经理任启鑫表示,这凸显了开发商降低购房门槛、平价跑量的心态。

  北京市住建委官网显示,该项目取得预售许可证的两个楼盘,11#住宅及公共服务设施楼的拟售均价为21176元/平方米,8#住宅楼的拟售均价为22176元/平方米。

  如果说住建委的拟售均价是万科涨价的“紧箍咒”,那么此区域大量刚需盘集中推出,也是涨价动力不足的诱因。《每日经济新闻》记者走访了该区域多个楼盘,这些楼盘的一个共同特点是去年就已提早蓄客,集中推盘。

  龙湖时代天街的销售人员表示,目前住宅仅有2套168平方米的户型,均价约在2.4万元/平方米左右。“万科橙的是期房,我们是现房销售,其实价格也差不多。”

  鑫苑鑫都汇的置业顾问告诉记者,一期项目开盘在2月份,均价21000元/平方米左右,是毛坯交房,从去年就已经开始蓄客。

  中国水电·云立方项目售楼处沙盘已被撤掉,“我们是2月底卖完的,售价是21000元/平方米左右。”一位销售人员表示,该楼盘也属毛坯项目。

  在金融街·融汇售楼处,售楼员表示,目前仅有几套大户型在售,售价在22000元/平方米左右,但属精装在售。

  一位在该区域有项目的开发商透露,这边都是刚需盘,销售策略还是快跑、高周转。

  一二线楼市变化或出乎预期

  亚豪机构数据显示,春节后,包括住总万科橙在内,大兴天宫院板块已有5个项目扎堆开盘,截至目前天宫院共供应商品住宅2806套,不仅占到当期市场总供应量的53%,推货量也位居北京楼市各大板块之首。

  张大伟表示,去年全国一线城市土地成交额创历史新高,达到了5127亿元,土地价格也创纪录,这种情况下企业负债明显提高,房企利润率下滑,而且如果市场不景气,房企也必须增加供应。

  任启鑫认为,从目前来看,资金面、市场面、政策面在短期内不会出现较大转变,受此影响,未来“平价跑量”的刚需盘,将会由天宫院逐步扩展至其他区域。

  中原市场研究部统计数据显示,今年以来截至3月16日,54城市合计住宅签约45万套,同比去年同期的58.5万套下调比例达到了23%,其中一线城市、二线城市跌幅均达到36%、35%。

  记者采访了解到,多位意向购房者打算将置业计划推后。

  张大伟分析称,一二线城市的购房需求并不刚性,相比三四线城市,一线、二线房价处于高位,大部分购房者都要借助贷款等信贷工具,一旦信贷收紧,需求可能会明显萎缩,若因为信贷等因素出现普遍观望,出现2008年、2011年的调整并非完全没有可能。他认为,房企对销售业绩的需要,可能导致一二线市场跑量更重要。

  目前,30家房企公布了前2月销售业绩,2月份30家房企销售业绩合计665亿元,环比1月份的1082.88亿元下调了39%。此外,国房景气指数也再度下滑,回落至96.91,比去年12月份回落0.30点。

  相比三四线城市中小房企扎堆,一线城市的企业大部分是上市房企,对业绩的要求更高,一旦没有销售量,股价就可能出现下跌。这些因素的存在,可能导致一二线城市的楼市变化出乎市场预料。


(责任编辑: 魏京婷 )

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