南京市11日公布七条调控措施，其中“按季度分解控制房价涨幅”、加强郊区市场管理等具体内容让人耳目一新。专家认为，分类调控将是今年房地产政策的主旋律，不排除其他房价上涨较快的城市将出台更加灵活、更有针对性的调控措施。
限房价稳地价调控依然从严
南京市11日披露的《关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知》显示，此次南京调控新政共包含七条具体措施。其中包括未来五年南京全市商品住宅年均用地在500公顷以上，其中90平方米以下户型占比达到50％以上；按季度分解控制房价涨幅；新建精装房需申报装修价格及装修标准，由专业机构进行第三方装修价格评估；加强郊区市场管理等具体内容。
多位地产界分析人士认为，南京市调控思路仍然是“限房价、稳地价、增加保障房供应”，而开年即打“预防针”，说明南京仍面临较大房价上涨压力。统计数据显示，截至今年1月，南京市新建商品住宅价格已连续19个月上涨，仅去年一年就上涨了15.6％，在70个大中城市中，南京涨幅仅次于上海、北京、广州、深圳和厦门。另外，南京库存量非常低，目前仅为3.2万套，而且其中还包含大量车位、商业等产品。因此整体上仍然是供小于求的状态，房价上行压力较大。
针对一些房价持续上涨的热点城市，住建部副部长齐骥日前表示，这些城市今年1、2月份的数据显示，虽然楼市交易量有所下降，但价格上涨依然明显。从供需来看，仍旧呈现不平衡态势。对于这类城市，应千方百计增加供应，尤其是中小套型供应。与此同时，为缓解供求不足的矛盾，此类城市仍将继续采取限购、限贷等调控措施。
因此南京市明确要求，如出现多个高价项目或造成指数较大上涨的楼盘，采取分时分流，合理引导。
分类调控期待更多惠及刚需
住建部部长姜伟新透露，今年房地产调控思路倾向于“双向调控”。政府工作报告也提出，未来将针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求。而记者在采访中了解到，一些大中城市的市民期待分类调控政策能够更多地惠及刚性需求。
上海白领何颖是被限购的对象，因为单身，且是外地户口。“我已经在这个城市工作5年了，很想扎下根，可是现有的政策让我只能靠租房安居。”何颖称，跑了多家房产中介咨询，对方给出的建议都是先结婚再买房，或是花两万元委托中介办理假结婚证。希望分类调控政策能更多考虑像我这样的刚性需求。
李阳去年大学毕业在南京工作，为了结婚他最近正在看房。他认为，这些政策对规范房地产市场有一定的影响，但是像他这样的刚需最希望看到的是供应量真正增加，房价真正保持稳定，而不是以保障房增加量来充数，普通楼盘真正提供更多简装修和小户型。
南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远认为，市场最根本的矛盾是供应不足与需求旺盛的矛盾。南京此次明确增加土地供应是解决市场缺房、缺地的根本出路，逐渐会显现出效果。“90／50”政策微调供应结构，保证中小套型比例，以及加大保障性住房的建设力度，保障住房困难家庭和引进人才的基本住房需求，都是为了更多地惠及刚性需求。另外，规范开发企业成品住宅的申报指导，对精装修价格实行价格评估制度，也是为了保障购房者的权益。
南京市住建委有关负责人表示，未来调控需要根据市场规律更加精细化，做好住房供应体系建设。
齐骥近日也表示：房价上涨压力较大的热点城市仍然暴露出供应不足、供需矛盾突出的问题。今年要千方百计增加普通商品住房供应，特别是中小套型商品房供应。
购房者的降价预期明显上升
两会前夕，一家银行暂停房地产夹层融资的公告，和杭州、常州等地三个楼盘降价促销，加上部分市场人士“楼市崩盘论”、“拐点论”的言论，一些售房者着急出手，已购房者惊慌失措，生怕接了“最后一棒”，准备购房者开始持币观望，而证券市场房地产股也集体重挫。
在南京，据江苏365地产家居网的一项网络调查统计，约有59.72％的网友认为“金三银四”南京房价会受到杭州等地降价的影响而出现降价。购房者的降价预期明显上升，观望情绪开始出现。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，在分类调控的政策指导下，预计今年应能看到部分三四线城市放松既有调控，甚至还会有个别城市出台新的刺激措施。而一二线城市，至少在上半年，看不到放松的可能性。如果下半年市场降温明显，则可能有二线城市表面不松，在执行中暗松。
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逾10座超高楼年内落成
近日，仲量联行的官方微信公布“福田太平金融大厦正式预租赁”的消息，引起业内人士的关注。据仲量联行预测，今年会有超过10座高层甲级写字楼竣工投入使用。
来自高力国际的统计，2014年深圳将有6个甲级写字楼竣工，其中有4个项目总建筑面积超过10万平方米。
业内人士分析，2013年，由于经济增速放缓，在全国大部分主要城市的写字楼市场经历需求下滑的情况下，深圳写字楼市场仍继续保持上升趋势，体现经济市场充满活力。2013年甲级写字楼整体平均租金约为超200元/平方米/月，预计未来一年的租金会保持超过5个百分点的稳步上扬。
南山区楼宇经济潜力大
记者采访获悉，2013年深圳新增供应量约为46万平方米，其中约85%集中在福田。而高力国际预测，深圳甲级写字楼未来三年总供应量高达276万平方米，主要集中在南山区。2015年—2016年，即将建成的甲级写字楼项目包括海洋石油大厦、平安IFC、卓越后海金融中心等。
高力国际深圳代理部董事简家宏表示，预计2014年、2015年市场将出现供小于求的局面，继续推高市场售价。目前，深圳主要的商务区中，福田区的租金和售价明显高于其它两个区域，从年投资回报率来看，福田区也明显高于其它两个主要商务区。随着未来几年，南山深圳湾一系列高端项目的入市，预计南山区甲级写字楼租售价格会有一定提升；前海合作区拍地屡次拍出新地王，未来写字楼价格必定会有新高度。
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总部自用消化新增供应
随大量甲级写字楼入市，业内人士预测甲级写字楼租金和销售价格仍持续上涨。
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另一方面，夏春毅预期，2014年企业总部自用需求占整体需求的比重将加大，支撑甲级写字楼净吸纳量增加。统计显示，2014年将有66万平方米新增供应竣工，其中约50%新增供应为总部大厦，较2013年占比大幅上升，新落成项目主要集中在福田CBD及南山后海。2014年新增供应量洪峰令空置率面临上升压力，但是，企业自用面积以及来自国内外企业稳定的新增写字楼需求将消化部分新增供应。
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