楼市股市是否会玩“跷跷板”

　　近日，部分商业银行传出房贷政策收紧的消息，杭州等二三线城市房价出现下跌。在市场看空楼市的同时，人们将关注的目光投向股市。有业内人士乐观分析，自2007年10月15日以来，大盘从6124.04点下跌至2008年10月28日的1664.93点，再反弹至3478.01点后再下跌至2013年6月25日的1849.65点。目前，市场利空调整已经得到宣泄和完全体现，上升趋势已经显现。

　　然而，已上涨了十几年的中国楼市是否将转向滞涨甚至下行，在资本趋利的驱动下，楼市和股市会成为“跷跷板”，投资者是否会在时隔数年之后再次将目光投向已经处于底部的股市呢？

　　楼市价格出现松动势头

　　近期以来，有关商业银行对房地产市场的态度发生变化的传言搅乱了A股市场。尽管包括工商银行、交通银行在内的十多家商业银行集体发布公告表示：政策没有变化，并未停止房贷。然而，沪深两市双双跳水，大盘失守2100点的表现，让投资者感到楼市风向正在发生变化。

　　楼市风险是否真的越来越近了？对此，武汉科技大学金融证券研究所所长董登新对本报记者表示，近十年来中国房地产大开发已演变为房地产大泡沫，房价不跌的预期更加助推了房价暴涨。与此同时，大量银行贷款和社会资金被沉淀在涉房类融资上，房贷存量远超出了银行资产可承载的风险范围，短贷长用、拆东墙补西墙的房地产开发资金链，变得越来越高成本、高杠杆、高风险。

　　正是在这样的背景下，银行开始提前防范楼市潜在风险。董登新说，为及早控制或防范房贷风险，银行开始提高房贷门槛，提高房贷利率，收紧房贷额度。很显然，银行开始隔离房地产泡沫风险的这些做法，是自主的，也是低调的，政府不会干预，但房地产开发商却因此感到紧张不安，这也是房市开始转入悲观的重要原因之一。

　　“两市”存在逆互动关系

　　然而，没有只涨不跌的市场和商品，也同样没有只跌不涨的市场和商品。中国房地产市场已经上涨了十几年，A股市场却连续4年在全球排名倒数第三。

　　“为什么中国人在选择保值增值的商品进行投资储备时会一味地偏爱房地产，而将股市视为鸡肋呢？”农业银行总行高级经济师何志成表示，房地产市场十几年大牛市，尤其是在几次对抗系统性金融风险和通货膨胀风险时的骄人战绩，已经用事实告诉了每一个市场参与者：投资房地产，只赚不赔。但房价几乎连续上涨十几年，期间没有出现较大幅度、较长时间的调整，未必说明宏观经济基本面很好，相反却有孕育巨大泡沫的嫌疑。

　　随着楼市上涨空间日益缩小，投资者是否会转而投奔股市呢？对此，董登新认为，为了规避房地产泡沫风险，大量社会游资及私募股权基金应该从楼市抽离，同时做出新的投资选择，最理想的“避难所”应该是仍处在大底部的中国股市。因此，房市下跌有利于资金向股市回流。

　　“股市和楼市存在‘跷跷板’效应。” 在何志成看来，未来几年我国仍然是流动性偏松的大环境。多余的流动性不让它去股市都不可能，更何况股市也是稳定信心和预期的一个重要方面。股市能不能替代房地产，成为吸纳流动性的主要蓄水池，是中国经济未来维持较快速度增长的重要因素。

　　股市长期走势较为乐观

　　随着市场看空楼市的声音不断增多，房地产市场会否出现转折，开启下行通道呢？对此，董登新认为，从长远来看，中国房地产市场最理想运行格局应该是“以时间换空间”，即通过三五年甚至更长时期的房价“滞涨”，以避免房价短时期内暴跌的动荡与恐慌，同时等待国民人均收入的“补涨”，并以此来消化目前已然高得离谱的房价。这种以时间换空间的调整，对国民经济、银行、企业和家庭的冲击相对较小。

　　何志成也认为，房地产崩盘以及股市大幅度下跌，都将影响全球包括中国投资者对中国经济未来的信心和预期，因此保持市场稳定非常重要。同时，也要汲取2008年至2009年的教训，要让市场发挥真实效应，多调整一段时间，将泡沫多挤压一点，有利于经济转型和可持续发展。为了稳经济，必须输入流动性，而多余的流动性又不可能继续涌入房地产，所以要曲线救市，让股市起到稳市场的作用。

　　对A股市场未来长期走势，董登新充满信心。他表示，在全面推行注册制、新股退市制度以及借壳上市新规的进程中，在国家经济转型、产业升级的大背景下，A股应能走出一轮长周期“慢牛”行情，可能是5年，也可能是8年、10年，这既是制度变革的红利与自信，也是市场不断走向成熟的标志。