冯海宁：2014年土地市场“发烧”是大概率事件

　　◎冯海宁

　　国土部公布数据显示，去年全国土地出让收入总金额达4.1万亿元，刷新2011年土地出让金收入3.15万亿元的历史高位。这既是地方土地财政推动的结果，也是2013年土地市场供需关系仍然紧张的直观反映。2014年1月份，一线城市地价同比上涨253.1%，创历史单月新高，已经暗示今年土地市场继续“发烧”。

　　土地市场持续升温的好处是，能让土地价值最大化体现出来，也能壮大地方财政，保障公共支出，但带来的问题显然更多，地价上涨会推动房价上涨，而这会给公众带来住房压力，也给经济安全埋下隐患；同时让地方政府陷入土地财政的泥潭，会影响到土地改革和财税改革。因此，土地市场需要保持稳定发展，而不是继续让人忧虑。

　　在笔者看来，今年土地市场“发烧”是大概率事件。首先，1月份一线城市地价同比上涨253.1%说明土地供需关系仍然很紧张。尽管去年初出台的“国五条”规定：2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。很多地方因此加大了土地供应量，土地交易量也较快增长，但供应量的增长仍不能满足需求，否则1月份一线城市地价涨幅不会这么高。

　　1月份地价之所以“疯涨”，不仅是因为供应仍不足，更是因为土地需求过于旺盛，主要原因在于各类开发商既不“差钱”，也预期地价、房价继续上涨。

　　其次，2014年全国国土资源工作会上，再次确立了建设用地“盘活存量、严控增量”的思路。这一思路的初衷是好的，是为了让土地高效利用，避免早卖地和浪费。但是，我们需要反思能否有效盘活存量土地，如果不能有效盘活存量而又控制增量，土地市场供需关系紧张的局面难以改变。尽管有数据显示，全国城镇规划范围内闲置、空闲或批而未供土地共近400万亩，但如何盘活这些存量土地对土地主管部门和各级地方政府是不小的考验。

　　其三，土地改革难以改变市场预期。在十八届三中全会之前，业界有一个共识是，只有土地改革、农地入市才能解决土地市场、楼市的根本问题。但是十八届三中全会关于土地改革的部署，如“建立城乡统一的建设用地市场”，只有在符合规划和用途管制的前提下农地才可以入市，这多少会影响到土地改革的效果。再说，土地改革的效果显现有一个过程，一时难解土地市场需求“饥渴”。

　　因此，有必要把稳定地价作为土地管理的首要任务，而其着力点在于稳定预期，包括稳定地价和房价上涨预期。稳定地价说起来很容易，但由于地价关乎多方利益，并不容易稳定。显然，彻底杜绝“地王”、减少地方政府和开发商囤地、改革土地财政、调整土地供应结构是必不可少的应对手段。