购房人可单方办理房产证
北京青年报记者查阅了新旧登记规范,总计有5个方面登记变化,其中最为引人注目的是购房人买新房可以自己单方面办房产证。住建委相关负责人告诉北青报记者,对于新建商品房,按规定应当由开发企业先办理初始登记,再为购房人办理转移登记。由于购房人较多,开发企业均是分批申请办理;又由于办理登记需共同申请,在开发企业不配合的情况下,购房人无法单独申请办理自己的产权证。
为了方便购房人及时办理产权登记,修订稿规定,房地产开发企业完成后,应当在房屋登记部门办理房屋转移登记备案手续,将企业应当提交的身份证明、委托书等申请材料事先一次性提交登记部门,购房人届时只需持本人身份证件、买卖合同等相关材料即可随时自行办理产权证,但房屋地址、面积和价款有变化的,还应当提交与开发企业签订的补充协议。
住建委相关负责人告诉北青报记者,这一要求不仅方便购房人根据自己的时间安排随时办理产权登记,也减轻了开发企业多次协助购房人办理转移登记的负担;同时还通过“合并同类项”的方式大大缩减了申请材料的复印数量,既减轻了登记工作人员审核工作量,又给登记档案减了负。
赠与合同不强求公证
除了单方面办理登记,新的登记规范还取消了赠与合同必须公证的要求。据北青报记者了解,赠与合同必须公证的规定开始于1991年司法部和建设部联合发布的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》,规定房产继承和赠与都必须先办理公证,再办理房产登记。上述规定对预防纠纷、减少诉讼、保证法律行为的合法性和真实性起到了重要作用。
但是由于办理公证时需根据房产价值支付一定比例的公证费,近年来有律师和群众对这一规定提出了质疑,认为该文件没有上位法依据,不应执行。住建委表示,属于赠与方和受赠方共同申请办理的事项,在双方提交赠与合同且双方本人到场的情况下,登记部门已经有能力审查赠与行为的真实性,因此无需要求办理公证。
但是,如果赠与方不能到场,委托他人办理,则委托书必须公证,以保证委托行为的真实性,避免假冒产权人将房屋赠与他人;如果受赠方不能到场,因受赠属获益行为,则其委托书无须公证(上述要求与房屋买卖相同)。
住建委相关负责人另外提及,对于房屋继承仍维持现行规定,先办理继承公证,再办理房屋登记。一是由于原产权人已经去世,《继承法》规定的继承情形比较复杂,继承人单方申请办理,登记部门难以审查继承行为的合法性和真实性,实践中此类纠纷和诉讼也比较多;二是住建部行业标准《房地产登记技术规程》也要求房屋继承应先公证,因此,保留了原规定。
专项维修资金收据无须提供
新规定还取消了预售商品住宅购房人办理转移登记时提供专项维修资金收据的规定。根据《物业管理条例》第七条规定,业主应该按照国家有关规定交纳专项维修资金,也就是说不管是预售项目还是现售项目都应该交纳专项维修资金。《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)第十二条规定,商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前,将住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。
为保证住宅专项维修资金的足额收取,修订稿规定房地产开发企业办理商品住宅初始登记时,不再区分是否是预售项目,全部都要提交专项维修资金交讫证明。在这种情况下,在保证整栋楼专项维修资金交存的情况下,没必要在转移登记时再收取专项维修资金收据。
房改房补证不用单位证明
征求意见稿还取消了房改房遗失补证需售房单位出证明的规定。原登记规范规定,产权证书遗失的,产权人登报声明作废后可申请补发,但房改房产权证遗失的,需原售房单位出具已领证的说明后才能补发。
据北青报记者了解,这一规定的背景是,由于房改房产权证都是由单位代为办理,一些单位在售房时与职工有特殊约定,为防止职工擅自将房屋上市交易,职工的产权证往往由单位统一保管,以此约束职工。但2003年12月1日起施行的《北京市城市房地产转让管理办法》第十六条明确规定“已购公有住房转让时,可以不征得原售房单位同意”。
住建委相关负责人表示,根据《物权法》规定,房屋登记簿才是物权归属和依据,房产证和登记簿记载不一致的,原则上以登记簿为准。因此,原来的规定一是没有法律依据;二是遗失补证并非房屋上市交易,不会发生新的登记行为;三是原来的房改售房单位经过多年变化,有的重组、改制,有的已经不存在甚至已破产,如果再找原单位开证明,确实非常困难。
集体土地登记程序细化
除了原来登记业务中做减法,这次修订稿在新领域也有做加法的举措,比如细化了集体土地范围内房屋登记的程序及相关材料。2013年经市政府批准,住建委在海淀区、大兴区、平谷区进行了集体建设用地范围内房屋登记试点工作。修订稿在吸取试点区县经验上,细化了集体土地范围内房屋登记的程序及相关材料。
权威解读
房屋登记修订稿和不动产登记方案是什么关系?
住建委:党的十八届二中全会审议通过的《国务院机构改革和职能转变方案》和国务院第31次常务会议决定整合不动产登记职责,建立不动产统一登记制度。修订稿是规范房屋登记的一个规范性文件,考虑到房屋登记与群众关系密切,工作一日不可停顿,在北京市相关方案出台之前,房屋登记工作仍按现行模式执行。待北京市相关方案出台后,再根据工作安排另行调整。
北京房屋属性众多,如何处理一些特殊房屋登记?
住建委:对房改房、保障性住房、中央国家机关办公用房、军队房产等房屋的登记和管理,国家和本市还有一些特别规定,鉴于涉及的部门和政策都比较多,修订稿不再一一列举,凡上述房屋的登记管理,按修订稿和相关规定执行。
修订稿是否会影响北京市限购政策?
住建委:目前本市实行住房限购政策,对购房人资格有一定要求。修订稿仅就房屋登记的一般性要求做了规定,涉及限购内容的,本市有专门规定,仍按相关规定执行。
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