编者按：今天，房产税在上海、重庆先行先试满三年，试点效果争议不断。房产税在楼市调控中扮演什么角色？这在业内已逐渐形成一定共识，那就是不可或缺,更偏重于楼市的长效机制建设。近三年的试点之后，房地产税收制度的改革已成必然趋势。目前，制定不动产登记条例的推进工作即将迈入实操阶段，这将为未来房产税试点的扩大铺路。
从试点到立法 房产税将有何“大动作”？
目前,我国房地产领域开发、转让环节的税种很多,收费也较多,且存在重复征税,所以我国房产税改革已被放置在房地产税制整体改革框架中考虑
房产税在上海、重庆先行先试今日满三年,试点效果争议不断,但可以看出,房产税改革正在路上,并注定会在今后对楼市调控、百姓生活产生重要影响。
2010年，政府出台新“国十条”，以此来控制房价。此举对市场产生了重大影响，虽然房价并没有跌，但开征房产税已成为必然。2010年5月，国务院同意国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，《意见》中明确指出要逐步推进房产税改革。2011年1月28日，房产税开始在上海、重庆试点,方案不一。上海方案只针对增量,并给予户籍居民家庭一定免征额；重庆方案则偏重高档住房,涉及存量与增量。
不少专家表示，从试点效果来看，上海和重庆的试点存在一些制度缺陷。一方面，房产税的征收特点应是宽税基、低税率。但从两地的试点情况看，税基偏窄问题较为明显。窄税基应当对应高税率，但两地的实际税率明显偏低。另一方面，计税依据也与国际惯例不符。国际上一般以评估值为依据，而两地或以市场价格为依据，或以原始价格为依据。
“对于上海和重庆的试点不能仅从财政收入和房价调控的角度去看，两地试点的最大成效在于‘制度破冰’。”财政部财政科学研究所所长贾康此前在接受《证券日报》记者采访时表示，这意味着地方税收体系建设迈出了重要的步伐，这对下一步深化分税制改革具有重要的探索意义。
中国房地产指数研究所所长兼搜房控股董事长莫天全表示，房产税对房地产、对房价的影响,短期内不会看出来,应着眼于长期。毕马威华中区税务主管合伙人卢奕也认为，税收是十分严肃的事情,要有持续性,所以应该是长期执行的,税收不应针对调节短期行为,楼市出现的过热问题一定从增加供给、金融、税收等多方面去综合解决。”
值得注意的是,目前,我国房地产领域开发、转让环节的税种很多,收费也较多,且存在重复征税,所以我国房产税改革目前已被放置在房地产税制整体改革框架中考虑。
房产税在楼市调控中扮演什么角色?这在业内已逐渐形成一定共识,那就是不可或缺,更偏重于楼市的长效机制建设。十八届三中全会传递出消息,“加快房地产税立法并适时推进改革”；“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享。”尽管房地产税立法是在十八届三中全会后才提出，但是，随后官方对于这方面表态的高频率出现，一定程度上说明，房地产立法的推进有可能为房地产交易、持有等各环节进行税费的调整，推进房地产市场调控向经济手段、市场手段转变。
财政部财政科学研究所所长贾康近期表示，长期来看，“房产税”立法还是非常必要，不过先行先试也十分必要，“在做顶层设计和积极立法时，允许摸着石头过河，在肯定上海、重庆试点的前提下，形成某些基本共识后逐渐往前推，未来有条件时，制定相关法律。”
业内人士称，房产税改革是大势所趋。从技术层面看，经过多年的准备，征税基础工作大体就绪。国家相关部门做了相应的技术准备，包括房地产的批量价值评估，房地产信息系统在各地也基本建立，房主与房产基本对应。在一些经济比较发达的省份，相关政府部门也建立了土地数据库、房产数据库。此外，通过上海、重庆两地的试点，我国在房产税方面已经积累的一定的经验，这为下一步全面推进房产税也创造了条件。
“房产税的推进在最近一两年‘会有大的动作’。”国务院参事、中央财经大学税务学院副院长刘桓认为，随着时机的日益成熟，该项税种试点的扩围已经不可避免。“中国房地产调控已经走到了一个十字路口，作为调控的一个重要手段，房产税有利于改变人们对于房地产发展的预期、改变房地产脱离其本来属性，变为投资品的趋势。”
毫无疑问，近三年的试点之后，房地产税收制度的改革已成必然趋势，除了对中国房地产市场的健康发展具有深远意义，也将有力促进我国税收征管水平的提高，纳税人纳税意识改善，成为提高中国公共财政透明度以及推进地方政府治理改革的力量。
房产税既非降价“利器” 也非去土地财政“神器”
沪渝两地试点开征房产税至今整整三年，期间，房产税试点扩围的声音不绝于耳，不过，始终缺少下文。
沉寂了些许时日的房产税扩围，因为十八届三中全会的《决定》又“活跃”起来。《决定》提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，让房地产税改革成为业内关注的焦点。与此同时，不动产登记制度的推进，强化了2014年，房地产税改革进入立法通道的预期。
立法也好、扩围也罢，房产税推进的大方向是早已明确的，虽是如此，但有关房产税种种功用的界定，总还是“摇摆不定”，从最初的稳定房价的“利器”到补充地方财政税收的“重要来源”，房产税从试点开始，就被寄予了太多的“厚望”。这或许与其落地在房地产调控初步从严的2011年有关，稳定房价是当时调控的重要目标。
其实，房产税只是房产税，只是一个西方发达国家已经征收多年的税种，只是一个我国1986年就制定了要征收却延迟了25年才开始试点征收的税种而已，没有那么多复杂的功能，自然也起不到人们所希冀的效果。
目前在房地产市场，从源头的土地开发环节到下游的住宅销售、业主持有环节，房地产税收政策存在一些问题，亟待厘清。
首先，房产税不是降价“利器”。
从2014年初开始，重庆市高档住房应税价格起征点提高至13192元/平方米，2011年刚刚开始试点征收房产税时，重庆高档住房的应税价格为9941元/平方米，三年间，房产税起征点上调了3251元/平方米。按照重庆当年制定的房产税征收标准，价格高于平均价格两倍的住宅化为征收范围内，也就是说，三年间，重庆住宅平均价格上涨了1625.5元/平方米，累计涨幅达到32.7%，年平均涨幅接近10%。
另外，国际经验表明，房产税并不能从根本上改变市场供求关系。从日韩经验来看，通过房产税调控房价的效果并不理想。韩国在1986年-1989年和2005年分别加强了对物业税征收，但此后1-2年的房价涨幅反而从此前的5%左右上升到了10%-15%，而日本则因由于1973年和1991年两次提高房产税后不久均因经济危机导致资产价格崩溃，效果难以观察。
其次，房产税不是摆脱土地财政的“神器”。
在沪渝两地连年上调税基之后，房产税的作用便从调控“利器”转化为补充税收的“神器”。公开资料显示，2011年重庆市房产税税收近1亿元，到2012年也仅有1.4亿元，2013年的数据还在统计中。按照上海2014年的预算计划，今年房产税预计收入27.6亿元，增长2.6%。而这需要上海市商业营业用房保有量和部分房屋租赁价格继续上升，才会相应带动房产税增长。
虽然沪渝两地房产税收入都在稳步增长，但从征收量来看，地方财政无法从根本上摆脱土地财政的制约。仅一个月的时间，上海土地出让金已经以“百亿元”为计价单位，重庆也有几十亿元土地出让金入账，京沪杭三地总价则是狂揽千亿元土地出让金。与大体量的土地出让金相比，房产税的收入无法让地方政府摆脱土地财政，但是可以成为地方政府一个稳定的税收来源。
最后，征收标准的敲定是税收执行的保证。
2013年，新“国五条”落地后，对个人住宅转让所得税的关注最为热烈，虽然随后有几个城市在地方版调控细则落地时明确表示了按照转让所得的20%进行征税，或是较为模糊地概括为按照规定进行征税，但只有北京将这条细则落实。新“国五条”中原本要求全国统一征收的个人住房转让所得税，而今变成了北京的地方细则，没有统一的执行标准，这项政策在北京还能走多久，尚未可知。
即便北京明确规定了征收个人住宅转让所得税，但依然有很多办法进行规避。这些，也为房产税的真正推广敲响警钟，征收标准如何界定落实，是税收执行的重要保证。
不动产登记制度为房产税试点扩大铺路
不动产登记系统有助于推动全国房地产信息联网，为房产税的全面征收提供基础条件，房产税的推进将会明显加速
制定不动产登记条例的推进工作即将迈入实操阶段。
近日，中央编办发布《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》，公布了不动产登记职责整合的方案。《通知》指出，国土资源部指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作，会同有关部门起草不动产统一登记的法律法规草案，推进不动产登记信息基础平台建设。不动产登记职责整合后，在国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局牌子，国土资源部会同住房城乡建设部、农业部、林业局、海洋局，建立不动产登记工作部际联席会议制度。
至此，关于不动产登记条例制定推进工作的的种种猜想，都尘埃落定。随后，河北、福建、江苏等省国土资源部门对不动产登记工作的开展也进行了初步规划。
国土资源部副部长徐德明在2014年全国国土资源工作会上表示，今年，我国将出台《不动产统一登记条例》，建立不动产统一登记信息平台，加快组建不动产登记局开展不动产统一登记。2013年11月的一次国务院常务会议提出，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容。去年2月28日，国务院办公厅发布关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工的通知，其中要求出台并实施不动产统一登记制度，并首次提出在2014年6月底前出台不动产登记条例。
不动产统一登记将结束我国目前不同种类不动产相对分离的管理状态，也将打破各省市彼此隔离的孤立状态。有专家指出，从法律层面看，不动产统一登记是产权管理制度的重大完善；从经济社会发展层面看，科学的宏观政策制定需要详尽完整的数据支持，统一的不动产数据对于对于新型城镇化的规划、建设具有很强的指导意义；突破不动产管理的“信息孤岛”，并与银行征信、户籍信息等数据联网，也将成为推进房地产税制改革等市场化长效机制的基石。
为房产税试点扩围开通道路，一直被认为是不动产登记制度推进的重要意义。北京科技大学经济管理学院教授赵晓直言，不动产统一登记会推进房产税的征收,不动产统一登记如果能够做好，对房产税立法、改革的推动都将是一个很好的配套。
虽然住房和城乡建设部曾连续两年表态将数百城市住房信息进行联网，但囿于历史因素，联网工作的进展情况并非十分顺利。统一的信息技术平台是住房信息联网工作获得突破的瓶颈，而不动产登记制度的推进，也需要在解决这一技术基础上才能顺利完成。
有消息显示，国土资源部已经和住建部、农业部、林业局等部门，就各种不动产的登记和信息平台建设进行了沟通，准备将包括房产在内的不动产登记，纳入到统一的数据基础平台上。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，不动产登记包括个人住房登记，不动产登记管理办法的出台，可以看做为个人住房信息联网的一项基本制度，有助于减少住建部单方面推进联网的难度。
一方面是推动住房信息联网，另一方面，不动产统一登记会迫使一部分人放出手中多余的房产，从而增加市场上的房产供给。这也是不动产登记制度曾被认为是达成房地产调控效果重要手段的原因。
中原地产市场研究部总监张大伟向记者直言，不动产登记系统有助于推动全国房地产信息联网，为房产税的全面征收提供基础条件，房产税的推进将会明显加速。
“不动产登记条例将出台，房地产调控可能出现质变。”张大伟此前在接受《证券日报》记者采访时表示，如果一旦执行全国不动产联网登记系统，将可以更精确地执行很多调控政策，可以计算出多套房拥有量，调控政策的效果也会更强。
中国房地产学会副会长陈国强分析认为，建立不动产统一登记制度，和住房信息联网一样，是房地产调控长效机制的基础数据工程，是承认公示和保护百姓权利。只有完成不动产登记、住房信息联网等长效机制的基础工作，从土地、金融、财税等方面进行改革，才能真正形成房地产长效调控机制。
严跃进认为，不动产登记的重要内容就是住房财产的登记。一些来路不明、投机色彩浓厚的房产，在曝光的压力下，将加速入市和转让。不动产统一登记制度的加快建立，有可能促使市场出现二手房抛售潮。
不过，房产税试点推进的真正实施，也需要不动产登记制度自身建设的完善。中国国际经济交流中心区域研究部副研究员马庆斌认为，只有住房登记系统信息更加完善、全面和科学，住房登记系统才会更加具有弹力，房产税这支政策的箭才能射的更远、更久、更有政策的威慑力。
开征房产税同时应减不合理负担
房产税的开征会为地方政府在城市、环境等方面的支出找到一个收入来源，并且有助于引导和完善地方政府的行为，使其更加关注公共服务和基础设施改善
“房产税的开征，在楼市调控的政策设计中应该是一个起效慢但效果持久的长期政策，但最终目的是合理化的税制改革，调控楼市是辅助作用。”接受《证券日报》记者采访的众多专家表示，无论从完善税制体系和地方财政收入体系，还是从政府调控房地产市场、调节贫富差距的需要来看，改革和完善中国的房地产税收制度，其必要性和紧迫性已经不容置疑。
税收专家称，目前关于房地产税制改革必须厘清房地产税的概念，房地产税是指对房地产保有环节征收的一种财产税，现在实施的房地产税制度改革是针对现行的房地产税制度，即目前实行的两个税种——城镇土地使用税和房产税加以合并和税制要素的调整，改革之后，这两个税种可能合并成一个税种——房地产税。
2013年11月，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）提出，“加快房地产税立法并适时推进改革”；“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享。”
如何看待“加快房地产税立法并适时推进改革”？财政部财政科学研究所所长贾康表示，房产税的目的并不是只为打压房价，它实质上是规范的经济调节杠杆，进而形成多种正面效应，包括对地方政府职能转变的合理激励，以及在配套改革中改变地方政府对土地财政的过度依赖。这一改革也是优化我国税制结构和收入再分配的组成部分。对此，业内人士称，在房地产税方面，相关立法工作和清费立税工作有望加快推进，有望成为地方税体系重要组成部分。
国务院发展研究中心资源与环境政策研究所专家组组长倪红日曾表示，我国目前做的房地产税收制度的改革，是从制度层面上，从更长远的目标来解决现在中国房地产市场的健康、可持续发展的问题，以及地方政府筹资的正当渠道问题。
事实上，地方政府本来就缺乏收入规模较大的主体税种，2012年营业税改增值税改革推行以来，营业税这一收入相对较多的地方税种也行将消失。重建地方税体系迫在眉睫。有学者呼吁，打造地方税系，房产税应当先行。
那么，房地产税能够担此重任吗？依照国际经验，房产税在各国都是比较大的税种，且在绝大多数国家作为地方税。 中央财经大学教授曾康华表示，目前省以下的政府税源不平衡，实行房产税之后，税源稳定，适合地方政府征收。此外，房产税的开征会为地方政府在城市、环境等方面的支出找到一个收入来源，而且有助于引导和完善地方政府的行为，使其更加关注公共服务和基础设施改善。“不过房产税同时也是一个较难征收的税种，需要审慎设计和周密准备。”
专家认为，我国房地产市场有明显的区域性，北上广等地房价很高，但一些二三线城市房地产市场已出现供过于求局面。因此，未来房产税征收要因地制宜，考虑地区差别，给地方政府比较大的自主权，根据地方情况作出决定。
同济大学财经研究所所长石建勋表示，房产税改革关系到广大人民群众的切身利益，改革中要做好“加法”也要做好“减法”，不增加老百姓解决基本保障居住条件的税负，注意解决好过去购房已交纳70年土地产权费的遗留问题，减轻纳税人不合理负担，减少改革阻力。
尽管房产税试点扩围的预期仍较强烈，但接近住建部的人士对媒体表示，长效机制的建立是一个渐进式的过程，不可能一蹴而就。目前，房地产税制改革仍有很多技术层面和征管方面的问题需要完善，只有制度的不断建设完善，才能够为房地产税制改革铺平道路。短期来看，房产税短期不会大面积铺开，地方政府仍将以土地财政为主。
大腕评房产税
@财政部财科所所长贾康：对应于中国地方税收体系不成型来看，房产税改革是非常必要的。对应国民经济中房地产调控需要标本兼治这个角度来看，从中国收入分配需要有效遏制差异扩大来看，房产税改革也是非常必要的。
@中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一：要推动房地产税制改革，首先需合并现行的税费。当前我国房地产税费繁多，税制结构不尽合理，存在交易环节税重、持有环节税轻的现象。作为持有环节的重要税种，房产税试点的扩围是推进房地产税制改革的重要步骤。有的税费该清理的清理，该合并的合并，应按照减税制、宽税基、低税率、严征管’的原则来清理、合并。
@SOHO中国董事长潘石屹：应该从第三套房子开始征收房产税，一些人买了很多房子空置，是资源的巨大浪费，持有这些房子没有成本，又能坐等升值。一些年轻人没有房子住，怨声载道。通过收房产税，可以把这些空置房逼到二手房市场，形成市场的供应，供应量大了，房价就自然降下来了。征收房产税也不能只商品房的，而违法建筑、“小产权房”不征，这样就更不公平了。要尽快解决违规建筑和“小产权房”的问题，或罚款，或改正，或补交出让金，让这些房子合法，也让住在这些房子中的人心里踏实。为下一步征收房产税打下一个好的基础。
@华远地产董事长任志强：中国不应该征收房产税，因为中国的土地不是归个人所有，房子产权只有70年。政府如果要收房产税，一定要有替代性的政策，就是要取消土地使用税、耕地占用税等税种，然后把这些综合起来变成房产税，使得总税负不增加。如果在收取土地出让金后，再让购买人支付房产税是不合理的。
@富力地产联席董事长兼总裁张力：中国收房产税是势在必行，早晚的事情。收房产税，是调节富人和穷人之间的关系很好的方法。
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